再建築不可物件の、接道トラブルを予測しておきたい。

再建築不可物件の道路について、調べてもわからないので教えて下さい。
購入を検討しているのですが、再建築不可の理由は「未接道」です。
しかし、前面道路の持ち分（図の水色部分）は約45年前に隣家に売却しているためゼロなのですが、その先の持ち分はあります（緑色、2項道路）。
オレンジの部分（2項道路）は他人の所有であり、その道路の先の左の部分（赤色）は、実際は広い道路なのですが、法律上は水路となっており、道路ではないそうです。
隣家の私道以外は全部、幅は３m以上あります。
その土地へは、現在赤または黒の道路からオレンジの道路と水色の道路を通らなければ通行できません。
通行承諾書はないのですが、囲繞地通行権が民法により補償されているので大丈夫と不動産屋さんは言われます。

それを疑う訳ではないのですが、このような道路の構成で、現在推測される接道におけるトラブルを教えて頂けますでしょうか？不動産屋さんによると、心配ないとの事です。
仮に水色の道の持ち主である隣家と諍いになっても、私道を塞ぐと隣家が未接道になるので、それはないと言う事です。
このような土地は当然避けるべきでしょうが、立地がよく安いため、欠点が自分の中で納得できれば購入したいのです。

どうかよろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/03/08 11:41

不動産業者です。

接道が無い物件ですから、将来的に建築確認を取得することが不可能で建替えや大規模改修など出来ないことが一番の欠点です。
また、囲繞地通行権というのはあくまでも人が通れる幅員を確保されるだけです。最悪70ｃｍ程度の幅で通行が認められるに過ぎません。
＞仮に水色の道の持ち主である隣家と諍いになっても、私道を塞ぐと隣家が未接道になるので、それはないと言う事です。
これは違います。隣家の青の部分は道路ではありません。あくまで隣家の宅地の一部で、隣家が建築確認取得時には、隣家の建設地は青も含め「Ｌ字型」の地形として申請されます。そうしないと2項道路に隣家が接道しないからです。最悪図面の青の右端の70ｃｍ～幅程度の部分だけ残され他は塞がれても文句は言えませんし、設備等の配管等も引きなおしの際などはそこに敷設する必要があります。

土地も色々な障害があり、我々業者も売ってくれといわれれば、普通は何とか売れるように事前に交渉したりするものです。
例えば、隣家に売主が金銭を支払い永久的に通行や設備敷設の承諾を取ったりすることです。最低限買主が再建築は出来ないだけで、生活に支障を及ぼすような争議や紛争など起こさないようにするためです。そのような事前の動きをしたが同意を得られなかったのか？まだ動いていないのか？わかりませんが、前者ならやめたほうがよい。まだ動いていないなら、売主負担でその承諾さえあれば買うという申し込み等すれば、業者も動いてくれるでしょう。

この手の話は先に青の所有者には売買の話は持ち込んでいるものです（一番買って得する方ですから）しかし、この場合青の所有者は買い取る金銭が無いか？本当は欲しいが他の者が買うはずは無いという下心から価額がもっと下がるのを待っている状態かもしれません。
金が無く買い取りできないなら、交渉の余地はありますが、欲しかったのに買えなかったとなると絶対に協力はしてくれません。経験上、この辺りが非常にやっかいですから、青の所有者とはどのような経緯でこれまで話をしているのか？を良く聞いてください。
立地がよくとも、不動産的に価値が無いのですから安くて当たり前です。
揉める要素があるのか？を把握しなければ手を出せませんし、揉めることを想定するなら避けるべきです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
隣家の宅地の件は、確かにそうですね。ご指摘ありがとうございます。
仲介の不動産屋さんは、周囲の方にコンタクトをとった様子は全くないのです。買い取り業者さんは別なのですが、過去のトラブルや近隣にお住まいの方の情報は、登録上の事以外は聞いても得られませんでした。
隣家に大事な自分の前面道路を全て売却した経緯も不明、隣家は代替わりしていて、おそらく恩義には感じていないだろうと。
交渉したのに断られたことを伏せているというよりは、手間をかけて高く売るよりは、安くてもさくっと売りたいという姿勢が垣間見えます。業者間取引の価格に近いということです。
だとすると、思い切って隣家を訪問して、通行許可証を書いて頂く気持ちはないか、お聞きしてみたいとも思うのですが、非常識な行動でしょうか？
ご意見を伺えると幸いです。よろしくお願い致します。

補足日時：2014/03/08 21:52

この回答へのお礼

こんにちは。
隣地の方を訪問しようと思っているうちに、他の個人の方に買われてしまいました。
なんと、すぐに1.5倍の価格で売りに出されていました。再建築不可だけれど立地が良く建物もよいため、そのまま転売して利益を出そうという事らしいです。
そういう事もあるのですね。決断がつけられなかったことを、少し後悔しております。以上、ご報告でした。ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/21 21:39

No.4 回答者： kikyouasagao 回答日時： 2014/03/11 14:26

購入はやめた方がいいと思います。

私が所有している土地の並びに質問者様が購入しようと考えている土地と同じような土地があります。
ガス管、水道管、下水道すべて人の敷地を通るため、その土地の持ち主は隣人に埋設管が通っている敷地を買えと言われています。
しかも相場の何倍もの金額で。
隣地の所有者が変わったことでそういう問題が起きています。
家に何度も言いにくるそうです。嫌がらせです。
ストレスで夜も眠れないと言っていました。
安く買えたとしても、後々、面倒なことになると思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
そうですか。それは深刻な事態ですね。
この土地の場合、近隣のライフラインは全て、人の敷地を経由しているのでお互い様で、問題はおこりにくいとの説明はありました。
でも、いつ事情が変わるかわかりませんね。
良く考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

補足日時：2014/03/11 19:16

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/03/09 01:39

話をしているのが、売主から依頼されている物元で、近隣の事情など調査や交渉していない業者なら頼りにはなりませんね。

一般の素人の買主相手に、現状引き渡しで将来はわからないという売り方は、無責任過ぎます。
手数料が低額なら別途売主にはコンサル費用なり請求し、その変わり障害を解決出来るよう努力すべきです。
現状2項道路の突き当たりなのですから、青を分筆するやり方に依っては、どちらも接道条件を満たす事が可能かもしれませんから。
いづれにせよ青の所有者の意向は確認しなければなりませんし、仲介者の仕事としてそこまでは義務でしょう。競売じゃないのですから。
まだ事情を全く知らないなら、購入条件を提示すれば動くでしょう。怖いのは知っているのに、不都合を告げられない事です。

また扱う会社が仲介専門業者のサラリーマンなどなら、面倒な事を解決しても数字になりませんから、あまり手をかける事は避けられる傾向はありますし、その手の物件など手掛けた経験がないと、どうすれば良いのかもわからないのかも知れません。
あまり物件に熱を入れずに、冷静に考え業者に購入条件を提示して待つ事です。縁があれば買えるでしょうし、無理して買わないことです。
我々の様に無理して利益を捻り出すのが商売ではないのですから。
当方なら青に買わないか？ではなく売らないか？と動きますけどねぇ～

この回答への補足

追加の質問にご回答、本当にありがとうございます。
手数料は通常と同様です。確認したところ、通行承諾書は必要ないので売り主業者さんともども、交渉はしていない、とのことでした。
普段は大きな投資物件の仲介をしているという事なので、そういうやり方なのかもしれません。

45年前に青の所有者に２項道路に通ずる前面道路を全て売っているので、青の所有者は立て替えが可能なのです。以前の持ち主は、相続して１年後に売りに出しているのです。45年前にどういういきさつだったかも含めて、勇気を出して訪問して聞いてみようかと思っております。

無理しないで買える物件を探すとすると、住みたい町と広さをあきらめなければならず、もう少し頑張って不安をなくすことができれば、と思います。

御社のような業者さんなら良かったのですけれど、仕方ないですね。

補足日時：2014/03/11 01:48

No.1 回答者： gyong 回答日時： 2014/03/08 08:43

未接道の不動産は担保価値がないので住宅ローンが組めません。

また、上下水道、ガス管を敷設・取替するときに他人の土地を使うことになるため、他人の土地所有者とモメた場合、自分の思い通りにできなくなります。配管が壊れ修理するときも費用負担でモメる可能性があります。

築年数がわかりませんが、建て替え不可でも大丈夫なのでしょうか？

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
はい、ローンが組めないのは大丈夫です。
配管の件は、不動産屋さんによると、付近の皆さんがそれぞれ他人の敷地を経由していて、一方的に不利になるようなことは少ないのではないかというような事でした。もう一度そこは確認したいと思います。

築は53年の木造住宅ですが、しっかりしていて奇麗なのと、シロアリの検査済みなので、リフォームしてあと20年持たせようかと思います。
その後売却する時は、業者さんが更にリフォーム前提に買うだろうという事です。東京都城南地区で駅近なので、リスク満載ですが検討中なのです。ただ、不安はなかなかぬぐえませんね。

補足日時：2014/03/08 21:04