現在の経済状態でこの先、生活出来ますか？

45歳、男性、自宅住まい、未婚です。
訳あって９年程前に会社を辞め、さらに訳あって
現在同じ会社にアルバイトで働いています。
数年前から社会保険に入っており、手取りは
月20～25万円程度です。（国保はずっと継続）
　一応不動産としてマンション（15部屋、家賃12万
程度）を個人で所有していますが、築25年程経って
いますし、完全には満室にはなりません。さらに、
かなりの贈与税がかかっていますので、実質的には
しばらくの間、実利益は出ません。
　貯蓄は贈与税の支払いで根こそぎ持っていかれ、
現在、1500万程ですが、賞与もありませんので、
月々20万が貯蓄の限界です。これで母（父は他界し、
姉は嫁ぎました）が死んだら（もう80歳ですので）
相続税や稼ぎの少なさでどうなることかと心配です。
　無論独りなら耐えますが、結婚の可能性も全く
否定出来ないのでご相談申し上げます。
　甘っちょろい相談事だとは自覚しておりますが
宜しくお願い申し上げます。
　
　

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/09/15 09:47

なるほど、ご事情は見えてきました。

ご質問者の場合は平たく言うと、どうやったらその土地を売却せずにいられるかという話ですね。

坪１００万として３億ですから今後価値が落ちても最低２億以上の資産をお持ちなので、本当に老後お金が無いというわけではないと思います。

まず考えねばならないのはその土地を維持するための費用をその土地を利用して収益を上げるという点です。
つまりそこから儲けは期待しなくても、相続税の支払と固定資産税その他、その土地を維持するための利益をそこから捻出しないとどうにもならないでしょう。
これがトントンであれば、少なくともそれに足を引っ張られることはないですね。（多分現状は少なくともそのラインは超えていると思いますが）
ただ現在のご収入はあまりないとのこと。そうなると上記のように収支トントンでも苦しいので、更に利益を上げたいところですよね。

これは平たく言えば賃貸経営戦略をいかにうまく描くかという問題だと思いますよ。
で現在はあまりそれがきちんと計画できていないから、宝の持ち腐れになっているし、不安も感じているのだと思います。

結局のところ、資産があっても有効に活用できなければそれはもはや持っていないものと同じになってしまいます。平たく言うとやはり体力か頭を使うことが求められていて、それなしには収入は得られないということです。

ご質問者の場合に必要なのは不動産の運用に関する深い知識と経営学です。

現在のところは特段に生活に困っているようではないので、まずはその知識と経営能力を身に着けることを考えてはいかがですか？
いかがわしいセミナーは良くありませんが、この分野では結構大手金融機関や大手建築会社などがご質問者の様な地主あてにセミナーを開催していますので、それらを学び、更には全体のきちんとした計画を立てれば、解決する道はありそうです。

現在のアパートの修繕計画、改築計画、長期的な収益予想、家賃設定の戦略を考え、サスティナブル（永続できるという意味です）な計画を立てることが一番大事です。もちろんその中には相続税も経費として考えねばなりません。
そういう計画が出来ると、そこから得られる収益も予測できるので、ご質問者自身のライフプラン（ご自身の生涯の家計の設計・計画です）が作成できて、何歳ではどの程度の預金があり、どの程度の収入があり、それからどの程度の生活が出来るのかが見えてきます。

やはり人間は何もしないと収入を得ることは出来ません。そして高い収入を目指すためには、高い能力を身につけることが必要なのです。それが成功して裕福に暮らす人間に共通していることです。
ご質問者の場合は、先祖からの資産というすでに他の人よりも、良いスタートラインにいるのですから、努力すれば報われる確率は非常に高いですよ。

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。
上手く状況説明が出来ず申し訳ありませんでした。
平たく言うと、将にその通りです。
実際、都市銀行や信託銀行から不動産運営のセミナーのはがきがよく届きます。いつもゴミ箱へ投げ捨てていました。これからは注意深く目を通してみようと思います。
色々と勉強になりました。ありがとうございました！

お礼日時：2004/09/15 19:21

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/09/14 18:26

いくつか疑問点もあるので、それを交えながら回答します。

>数年前から社会保険に入っており、手取りは
>月20～25万円程度です。（国保はずっと継続）
社会保険（厚生年金、健康保険）に加入しているのに何故国保（国民健康保険）に加入を続けているのでしょう。
社会保険の健康保険証をもっていき脱退手続きしましょう。払った保険料は５年に遡って還付されます。

>かなりの贈与税がかかっていますので、実質的には
何故贈与税がかかるのか良くわかりません。通常贈与税はかからないようにするものです。
なぜならば贈与税は相続税逃れの対策の為にある税制ですから。
根本的にやり方を間違えているように思われます。

>相続税や稼ぎの少なさでどうなることかと心配です。
相続税支払が必要なほど資産家であれば、お金に困ることはないです。
そもそも相続税は５０００万の基礎控除があり、それに相続人数×１０００万を加えた額が非課税枠の総額になります。相続人がご質問者一人でも６０００万の非課税枠があるということです。

老後についてのご心配ですが、基本的には厚生年金と国民年金時代には国民年金基金などの追加の加入により、基礎となる老後資金は貯蓄できますので、あとは追加で３０００万ほどあれば割と裕福な生活が出来るでしょう。
家が老朽化するので立替ということですと、たとえばアパートを最後には取り壊して、自宅建築資金を土地の一部売却により捻出するという選択肢も考えられます。

まあ、生活資金が少ないというのは心配ですね。特にご結婚されるとなると、かなりお金はかかります。（特に子供の教育費）

ただ上記疑問を投げかけたようにご質問者の状況が良くわからないので、適切なアドバイスはちょっと出来かねます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
質問するレベルにも達して無いですね、ガックリ。
訂正です。
1）保険に関しては、「何度か転職したが社会保険から外れた期間は国民年金、国民健康保険等支払い続けて来た」ということです。私の書き方じゃ分からないですよね。しかし転職をかなり繰り返していますので、社会保険に加入している期間は都合10年位しかありません。これも心配の種です。
2）贈与ではありませんでした。叔父からの相続ですね。あぁ恥ずかしい。
3）親の死亡した場合の相続税についての心配は、主に住んでいる土地に対してのものです。東京の23区で300坪程です（大雑把ですが）。自宅とアパートが2軒建っています。私には姉が居り、生まれ育ったところだから物納や売却はしないようにと言われています。

補足日時：2004/09/15 00:42

No.1 回答者： Scotty_99 回答日時： 2004/09/12 05:45

恵まれている方だとは思いますが、問題は相続税や固定資産税ですね。

相続税や贈与税はもっとも複雑な問題なので、税理士に相談するしかありません。このサイトで概算して、外れていたらゾッとします。

マンションの修繕費用や空き室問題もありますね。
毎年、水道管などメンテナンスされているでしょうか？マンションはメンテナンスがこまめにされていないと２０－３０年で住めなくなります。メンテナンスはけちれないかと・・・

社会保険に加入されているそうなので、マンションを手放す可能性はありますが、十分生活できると思います。ただ、損が出るマンションを持ちすぎてしまった場合が恐いですね。いまからマンションを処分する方向も考えておくべきかと・・・

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

?そうなんです。マンションはほんと、修繕費や改装費がかかります。滞納や突然の引越もあるので、想像するより儲かりません。

?社会保険は加入年数が少ないので、戻ってくる金額はあまり期待出来ません。

?今勤めているところもいつまで働けるか…年齢的に浮き始めています。

処分、という手がありましたか…　よく考えてみます。ありがとうございました。

お礼日時：2004/09/12 11:49