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コロナ禍で定着したテレワーク。その影響により、東京23区から近隣県へ都民が流出し、2023年には都心のオフィスビルが空室だらけになる可能性があるそうだ。「教えて！goo」にも、「テレワークがきっかけで地方に移住するなら、条件はありますか？」と質問が寄せられている。東京脱出を検討する人は少なくない模様だ。そこで不動産の専門家である田中勲さんに、都心オフィスの現状や、オフィスビルが空室だらけになることで起こる「2023年問題」、オフィスビルの用途転換方法について話を聞いた。■都心部オフィスの現状
2023年には、都心のオフィスビルが空室だらけになるという説は本当か？
「都心オフィスビルの『2023年問題』は、不動産市場において深刻な問題です。日本の企業ではコロナ禍でテレワークが急速に普及し、都心にオフィスを借りる必要がなくなりました。しかし2023年は、虎ノ門二丁目地区の再開発事業や麻布台プロジェクトなど、竣工予定のオフィスビルが前年比約3倍の供給量になる予定です」（田中さん）
供給過剰であり、需給バランスが崩れることが懸念されるとか。
「2023年にオフィスビルが大量供給されることにより、新築、既存ビル問わず、空室が増える可能性があります。既に、千代田区九段南や中央区銀座などの好立地でも、竣工後半年以上経過したオフィスビルに空室が見られます」（田中さん）
長期間テナントが決まらない場合はどうなるのか。
「新築オフィスも賃料を下げざるを得なくなることから、既存オフィスから新築オフィスへ移転する企業が増えるでしょう。2023年は既存オフィスの空室リスクが深刻です」（田中さん）
現在のオフィス賃料と大差がなければ、新築オフィスへ移転を考える企業が増えて当然だ。
■オフィスビルが空室だらけになることで起こる問題
2023年、空きテナントが増えるとどのようなことが起こるだろう。
「都心への通勤客の減少により、2023年3月のJR東日本のダイヤ改正では、在来線の平日運行数を1日当たり124本減らすことになりました」（田中さん）
124本減とは衝撃だ。そして空室だらけのオフィスビルはどうなるのか。
「大規模の商業ビルやオフィスビルでは、その不動産から生じる賃料や売却益を原資に証券化する『不動産投資信託』の仕組みを取り入れています。空室が増えていけば、当然投資環境も厳しくなります」（田中さん）
証券化されていない通常のビルでは、利便性や機能性に劣る場合、賃料の大幅下落が予想されるという。
「特に、1981年6月1日より前に建てられた旧耐震基準のオフィスビルは、一度空室になると次のテナントが決まりにくい問題が出てくるでしょう」（田中さん）
旧耐震基準は震度5強程度の揺れで倒壊しないこと、新耐震基準は震度6強～7程度の揺れで倒壊しないことが規定されている。
■オフィスビルの用途転換、コンバージョン
空室率が高くなったオフィスビルを、用途転換する方法もあるようだ。「居住用マンションに建て替えするオフィスビルもありますが、建て替えには多額の費用がかかります。そのため、『コンバージョン』と呼ばれる用途転換を選ぶオフィスビルもあります」（田中さん）
たとえば1フロア当たりが200㎡のオフィスビルなら、4つの1室50㎡の1LDKに改装し収益の改善を図るような策だ。
「建て替えより、居住用マンションやSOHOオフィスにコンバージョンしたほうが、低コストで収益物件に蘇生できる可能性があります。ですが採光や避難階段、接道条件、防火、建築基準法、都市計画法、消防法など、法令上の制限をクリアしなければ実現しません。加えて、日本で築年数が古い建物は、金融機関の担保評価が低い傾向にあります。資金調達の効率性から、コンバージョンは新耐震基準のオフィスビルにより有効といえるでしょう」（田中さん）
結構深刻なオフィスビルの2023年問題。満員電車で通勤する人口は今後も減ることが予想される。一刻も早く、空室活用支援や物件流通促進などにより、需給バランスの改善を図ることが求められている。
●専門家プロフィール：田中 勲
レジデンシャル不動産法人（株）代表取締役。宅建士など不動産関連の資格を複数取得。仲介手数料と建物診断が無料のゼロシステムズ運営。不動産の専門家としてYouTubeチャンネル「田中勲の不動産の知恵袋」を運営しながら、テレビやラジオにも出演。著書「こんな建売住宅は買うな」を幻冬舎より出版。
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