現在主人の叔父名義の土地家屋に住んでいますが、築50年ということもあり老朽化がかなり進んでいます。リ

現在主人の叔父名義の土地家屋に住んでいますが、築50年ということもあり老朽化がかなり進んでいます。リフォームか建て替えか悩んでいるのですが、リフォームするにしてももしかしたら新築同様かそれ以上の費用がかかるかもしれません。
120坪の土地に50坪程の家が建っており、別に小屋、２階建ての車庫があります。
周りは雑木で囲まれ、また亡き祖父の代から住んでいた人達の物が処分されず小屋や物置に残ったままで、それらの処分費用(更地代)を考えるとどっちつかずです。その上叔父名義なので、名義変更したら400万近くの贈与税が発生します。
いろいろ調べながら思い付いたのですが、
主人と私の２人に名義変更をして共有名義とし、私の持ち分を売却し、建て替え費用に当てるということは出来るのでしょうか？そうすれば結果的に主人にのみの名義になりますか？土地の権利というものの扱いがイマイチよくわからず…
どなたか回答いただけると嬉しいです。

質問者からの補足コメント

• みなさんいろいろな案やアドバイス、知識をいただきありがとうございます。
  ひとりでモヤモヤ考えていて行き詰まったところでしたが相談したことで自分の中の疑問が解決してきたように思えます。
  もう少しだけいろいろな方のお考えを拝借したいので、締め切らないでいさせてください。

    補足日時：2018/03/02 10:00

No.5 回答者： Atakumi 回答日時： 2018/03/05 08:11

税務署に相談するようなことを言っていますので、税務署での注意を少し。

税務署は担当者が変わると、控除も変わる可能性がります。相談する時は担当者がメモを取りますが、それのコピーを貰えるか貰えないのであれば担当者の名前を忘れないようにしてください。

後で言った時に担当者が違えば、話が見えないときや控除出来ないと言われる場合が有ります、その時に前の担当者の名前を出すと通すことは有ります。

No.4 回答者： Atakumi 回答日時： 2018/03/02 08:41

私からもう一つに案が有ります。

新築の場合ですが、ハウスメーカーに丸投げで建売住宅を買うと言う方法です。
今の土地をハウスメーカーに買ってもらてその土地に貴方の希望の家を建ててもらって、支払いをハウスメーカーに一本に絞る案です。

ハウスメーカーは土地の売買の資格を持っていることもあり、その場合は土地の税金はかなり違いますし、司法書士関係の手数料も安くなる場合もあります。

住宅購入金が割高になるかもしれません。（参考までに）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
いいな、と思っているハウスメーカーさんが近所の空き家を買い取りそこに４棟の建て売りを建築中で、うちも同じようにしてくれないかな～なんて思っているおりました！
支払いが１本になるのも魅力的ですね。
割高になるとは、こちらの希望するプランにならないかもしれないということもあり得るということでしょうか？
税金のこともありますし、ハウスメーカーさんや税務署などに相談してみたいと思います。
ありがとうございました！

お礼日時：2018/03/02 09:57

No.3 回答者： Atakumi 回答日時： 2018/03/02 08:09

贈与された土地は誰が売っても短期取得地ですから、売却時にかかる税金は普通より高いです。

土地は二人の共有にすれば、半分の土地を売っても共有には変わりません。

贈与税４００万円+短期取得財産の売却税金（もしかすれば50％前後になるかも）+司法書士代+不動産手数料+分筆手数料など諸々かかります。

売却したお金は無いと思ったほうが良いでしょう。

税金は確定申告が落ち着く５月ごろ、直接税務署に聞けばいいでしょう、しっかり教えてくれます。

新築する場合は古い建物の処分料も計算に入れてください、（産業廃棄物ですから）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
売却したお金を住宅取得に充てるときの控除が使えるのかな…??と不確かながら思っておりました(><)
やはり、共有名義の不動産を売っても共有名義にはかわりないんですね。
売却益は税金や諸費用の支払いでなくなるだろうな…と思ってはいましたが少しでも建て替え費用に当てられればと期待してしまってました。土地代だけでもかからなくてラッキーと思うしかないですね！
教えていただいたように、５月頃に税務署に聞いてみたいと思います。いろいろ詳しく教えていただきありがとうございました！

お礼日時：2018/03/02 09:51

No.2 回答者： goold-man 回答日時： 2018/03/02 06:39

>主人と私の２人に名義変更をして共有名義とし、私の持ち分を売却し、建て替え費用に当てるということは出来るのでしょうか？

名義変更したら400万近くの贈与税が発生します→お二人に分けても叔父様からの贈与税はかわりません。→贈与より購入しては？（築50年の老朽化した家屋は価値「0」土地代のみを比較的安く購入する→あまり安いと実質の贈与と見做される）

あなたの持ち分を売却→価値「0」の家屋の売却は無理（叔父様から土地、家屋を購入し更地にすれば土地（ご主人名義にする）を売却できますが、家屋を壊すのに数百万必要です。

リフォームするにしても新築同様かそれ以上の費用がかかるかもしれません→その費用を出すのはあなた方であっても叔父様の所有には変わりありません。→購入後にリフォームする。

>結果的に主人にのみの名義になりますか？

あなたが働いていると費用の折半割合で共有名義（1/2や1/3）にできますが、あなたが働いていないとご主人からあなたへの贈与と見做され夫婦間でも贈与税が発生します。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ふたりに贈与してもらえれば、基礎控除110万がふたり分使え、夫ひとりへの贈与よりは贈与税を抑えられると考えました。
私は働いていますがパートですので、夫から贈与をうけているとみなされるのでは共有名義はやめたほうがいいかもしれませんね…
土地の評価額が1200万くらいなので、売買は考えていません。
リフォームするのであれば土地の一部を売るということはしないので、数年にわたって叔父から贈与してもらえれば、と考えておりました。(ただその方法でローンが組めるのか疑問がでますが)

お礼日時：2018/03/02 07:36

No.1 回答者： アキさン 回答日時： 2018/03/02 05:12

贈与税の所がポイントになりそうなんで、参考にしてください

http://hikari-souzoku.com/souzoku-soudan/zouyo-ie

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2018/03/02 07:36