地盤面を高くするための土入れの許容範囲は。

　市街地近郊の宅地(約50坪）を購入し、住宅を新築する計画を進めています。先日、その地域の災害歴を市役所で調べたところ、過去何回か台風等による浸水歴があることが判りました。１０年ほど前に排水ポンプ場が整備され、今では浸水の心配は無いとのことなのですが、やはり心配です。
　そこで万一、浸水しても大丈夫なように土盛りをし、地盤面を道路面より５０cm程度上げたいのですが、その程度の地上げは常識的に許容される範囲なのでしょうか？　近隣の住宅を調べてみると、何軒かは３０～５０cm程度、意識的に地上げをして建てておりました。（直接境界を接している北側と東側の家は地上げをしておらず、道路をはさんで南側と西側の家は地上げをしています。）
　また地上げをする場合、土入れ＋土留め工事の費用は、概算でどのくらい掛かるものなのでしょうか？
　皆様のアドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： jun0617 回答日時： 2001/08/07 01:41

さすがに家を建てるだけのことだけあってよく調べてらっしゃいますね。

逆に私の方が感心してしまいました。まさにその通りで建築基準法上は問題ありません。また、あなたの場合は５０cmとかいてあるので大丈夫ですが２ｍを越える場合はその土留め（擁壁）に対して工作物申請という申請をしなければなりませんがこれは関係ありませんね。と、いうことで前にも書いたのですがここからは地域行政の問題になります。私の過去の経験（都内のミニ開発）である区から４０cm～７０cmの宅番アップを認めてもらえませんでした。もしかすると近隣からのクレームが役所に入ったのかも知れません。（本人はそう思っている。特別な規制はないはずだから・・・）あなたのお願いしてる住宅メーカーの方は５０cmと３０cmの差を私のように経験上の判断で渋い顔をしたのではないでしょうか。
ここからはちょっと乱暴な話になりますが
近隣とのトラブル解消法
★　誠意を持って対応する。
　　確かに法律上は何の問題が無くてもあとでそこにお住まいになってから大変
　　ですよ。（原則：先住者の方が近所に対する影響力大）
★　近隣のクレームその１
　　一番、多いのは日照の問題。２階をセットバックするとかあらかじめ建てた後
　　の日照条件等を提示してあげる。
★　近隣のクレームその２
　　プライバシーの問題。特に相手より窓の位置が高くなるわけですから相手の窓
　　の前にはこちらの窓を設けない。住宅メーカーの設計者の腕の見せ所です。
★　近隣のクレームその３
　　工事期間中の問題。音や臭いこれはもう我慢して貰うしかありません。もし文
　　句を言われたら相手に工事期間（朝何時から夕方何時までとか土日は工事を
　　しない等）の条件を提示して貰う。住宅メーカーに現場はきれいにするように
　　注意をする。できればご近所の方のいるところで
★　裏技
　　相手に物品を包むときはこちらの裁量で金銭を包むときは相手が金額を提示す
　　るまでは絶対にこちらからは持っていかない。その手の会話を録音できればこ
　　ちらの勝ち。

ちょっと、当初の話からずれてしまいましたね。本当は私は技術屋（１級建築士）
なんですけどね。一応、営業経験もあるので・・・答えになってますか？

この回答へのお礼

本当に本当に、御親切なアドバイスをありがとうございます。
近隣の方のご意見もうかがい、近隣関係にヒビが入らないよう、うまくやりたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2001/08/07 18:53

No.3 回答者： jun0617 回答日時： 2001/08/06 23:07

回答に対する補足に対する回答

＞自分の土地の地盤面を基準にすれば良いと言っているのですが、本当でしょう
＞か？
本当です。建築基準法第５５条に定められています。ただし建築主事が分かっていてくれればよいのですが（道路幅は広いんですよね。狭いなら５６条が気になるんですけど・・・）
＞それほど費用はプラスにならないと思いますが、いかがでしょうか？
たしかに５ｍということは地質にもよりますが柱状改良か鋼管杭になる可能性が強いですね。ということは価格の半分が材料の運搬費と施工費と考えて良いので元の地盤改良工事の５％ましぐらいですね。（柱状改良は最近、六価クロムの問題が取り沙汰されているのでご注意を）

この回答へのお礼

　重ね重ねのご丁寧な説明をありがとうございます。
道路幅については、南側・西側とも幅員４Ｍです。建物は道路境界から２Ｍ以上後退して建てる予定ですので、道路斜線は（4+2*2）*1.25＝10Ｍとなり、２階建の住宅だと余裕だと思うのですが、それ以外に何か規制があるのでしょうか？
　紹介頂いた建築基準法を読むと、地盤面は接道面より上げなければならない、という記述を見つけました。ということは、建築基準法上は、建物の高さ制限さえクリアーできれば地盤面はいくら上げても良いという事でしょうか？　
　一番厄介なのは近隣との人間関係ですね。住宅メーカーの担当者も３０ｃｍなら余裕でＯＫと言ってくれているのですが、５０ｃｍというと渋い顔をしておりました。近隣とトラブルにならなければ良いのですが、それが一番の心配事です。

お礼日時：2001/08/07 00:38

No.2 回答者： noname#21649 回答日時： 2001/08/06 04:42

古い建築様式の住宅では．床下を高く作ります。

だから．３０ｃｍの土台の上ではなくて．８０ｃｍの土台の上に家を建てたらいかがでしょうか。ただ．土台の代金がそれなりにします。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。土台を上げるという工法も考えたのですが、土盛りの方がコストが安いそうですので、土盛りの方向で考えております。

お礼日時：2001/08/06 16:02

No.1 回答者： jun0617 回答日時： 2001/08/06 01:18

またまた、難しい質問ですね。

まず
＞その程度の地上げは常識的に許容される範囲なのでしょうか？
これは地域によって何ともいえませんが、３０～５０cm程度ならたいていの場合は問題ありません。ただし、別の問題が発生します。
(1)　まず、斜線の問題が発生します。これも、あなたの建てようと計画されている場所がまったく分からない（市街地近郊の宅地だけでは・・・）ので何ともいえませんが盛土した分の高さ分だけ不利になります。
(2)　盛土した分だけの基礎補強工事、もしくは地盤改良工事が発生するはずです。と、言うのは盛土したところというのは地耐力がでにくいのでそのまま建てると圧密沈下という現象で家が沈む現象が発生します。
(3)　近隣問題・・・これはモラルの問題になりますが直接接しているお宅より地盤が高くなったら隣の方はいやがると思います。行政によっては許可しない場合もあります。
＞土入れ＋土留め工事の費用は、概算でどのくらい掛かるものなのでしょうか？
★土入れ（盛土）について
これは地域によって価格が変わるのが普通でまた、あなたの計画してる場所までの道路状況（入れる車両の大きさによって価格が変わる。当然、大きな車両が入れる方がやすい。）によっても変わります。ということで東京近郊、４ｔ車進入可能ということでいうと
50坪＝50/0.3025＝165.28m2
165.28m2×50cm＝82.36ｍ３≒83ｍ３
83ｍ３×10,500＝87,1500円
★土留め工事
これも何で土留めをするかということによりますし土留めをする箇所が何メートルあるのかにもよるので非常に難しいのですが直接接してるお宅が地盤をあげていないという点と車庫とアプローチは土留めをしないであろうという点、土地はスクエアであるという条件でまた土留めはコンクリートブロックで行うという条件を付けさせて貰うと
165.28m2＝12.85m×12.58m
12.58m×4－4m(車庫とアプローチ）＝46.32m≒47m
47m×5,300＝24,9100円
★地盤改良工事
これは盛土をした後に地耐力を測定し、また建物の基礎形状、建物の構造（木造かRCか等）にもよるのですが一般的には
200,000円～700,000円程度かかると思います。

上記を合計すると１３０万～１８０万ということになります。
ほかにも敷地内にグレーチング桝を設け、宅地内の水を下水に流すなど、やり方はあると思いますがこれも地域条件によるので建物を作る施工店によく相談してみてください。

この回答への補足

詳しい解説をありがとうございます。
（１）についてですが、用途地域は一種低層住居専用地域です。この場合、特に問題となるのは、北側斜線制限だと思うのですが、隣り合う区画で地盤面の高さが異なる場合、高さ制限の基準面はどのように決まるのでしょうか。住宅メーカの担当者は、自分の土地の地盤面を基準にすれば良いと言っているのですが、本当でしょうか？　ちなみに、道路斜線は余裕でクリアーできております。
★地盤改良工事に付いては、もともと軟弱地盤ですので５メートル程度の地盤改良が必要といわれております。５０ｃｍくらい土盛りしても、それほど費用はプラスにならないと思いますが、いかがでしょうか？

重ね重ねで恐縮ですが、よろしくお願いいたします。

補足日時：2001/08/06 15:49