未登記建物の賃貸借契約

未登記建物を賃貸借契約した（借りた）場合にどのような問題が生じるでしょうか。
例えば２重売買されて所有者が変わった場合に賃貸借契約が無効になるとかそういう問題が生じることがありますか？

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2005/02/16 15:39

例えば、Ａさんが所有している建物があり、それが未登記だったとします。

そこでＢさんが未登記であることを奇貨して（それをいいことにすること）Ｃさんに賃貸したとします。
それを知ったＡさんがＣさんに不法占拠を理由に明渡を求めれば明渡しなければなりません。
Ｃさんとすれば所有者でない者から借りていたので借りたことになりません。
でも、本来Ｂさんの所有でＢさんがＡさんに売却してＡさんから明渡を求められた場合は明け渡す必要はないです。

No.1 回答者： businesslawyer 回答日時： 2005/02/15 18:32

建物賃貸借契約をして、その建物にその賃借権を登記した場合はもちろん、賃借権の登記をしなくても（通常アパート等を借りるのに登記などしない）、建物の引渡しを受けてさえいれば、その後にその建物について物権（所有権・抵当権等）を取得した者に対して、賃借権を主張できます（借地借家法第31条1項）。

そもそも建物に所有権の登記が無いと言う事は、その現所有者が、第三者に対してその建物の所有権が自分にあることを主張できなくなるにすぎません。また、現所有者からその建物を買い受けた者は、所有権の登記をしなければ、あなたにその建物の所有者が自分である事を主張できず、従って、あなたは新所有者が家賃を要求してきたら、その所有権の登記が無いことを理由に、家賃の支払いを拒む事すら出来るのです。一方、あなたがその建物の引渡しを受けて住んでいれば、新所有者も買い受ける時に現地調査をすれば、そこに賃借人たるあなた方が居て、賃借権が設定されている事は明白ですから、新所有者にも賃借権を対抗できるのです。ただ、現在その建物の所有者と言う人物が未登記だと言っているのだと思われますが、本当に未登記なのかどうか確認しましたか?　ひょっとしたら登記があるのに、自分が所有者では無く別の所有者だから未登記だといっていることも考えられます。従って、本当に未登記かどうか、登記簿を確認した方がいいと思われます。