公簿売買と言われました。土地家屋調査士に測量してもらった方がいいでしょうか。

中古の戸建てを購入検討中の者です。
何かご存知の方、お教えいただけませんでしょうか。

築20年くらいの物件で、30〜40年前に鉄道会社が大きく分譲したところなので、近隣一帯同じような大きさの土地に建てられたものを建て直した物件です。
相続で売主が遠方のためか、公簿売買と言われました。
ネットで調べましたが、実際測らずに登記簿に書いてある土地の大きさで売買することだと理解しました。

間口が2m無さそうという小ささでもないし、一気に分譲されたところなので隣の水道管がこちらに埋まっているなんてこともなさそうです。
とすれば、購入に問題は無いでしょうか❓
家屋の方はインスペクションできっちり見てもらうので安心なのですが。

何かご存知なこと、またはこんな経験した、なんていうことがありましたらどうぞよろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 

  回答ありがとうございます！　大事な知見をありがとうございます！
  
  ひとつ、間違っておりました。調べると、鉄道会社が分譲したのは、50年ちょっと前から50年ちょっと欠ける前まででした。
  時代によって測量の技術は違うんですね。

    補足日時：2021/10/30 12:30

No.5 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/10/30 23:19

分譲する際測量してるが時代経過し境界が今一わからん場合

土地家屋調査士に復元してもらう。

買ってからでも出来ます。

相手もそれを望んでるでしょけど

この回答へのお礼

境界の杭が見当たらなかったりしたら、復元してもらえるんですね。
それが土地家屋調査士なんですね。

ありがとうございます。

お礼日時：2021/10/31 10:53

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2021/10/30 17:53

電鉄系の分譲地なら、50年前であろうと、分筆時の地籍図は存在し、境界杭も打ち込んである筈。

不動産屋に言えば、取り寄せてもらえます。

よって、公募面積での売買に何の問題もありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
地籍図と言うのですね。
不動産屋に聞いてみます。

ありがとうございます。

お礼日時：2021/10/31 10:52

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/10/30 11:50

＞間口が2m無さそうという小ささでもないし、一気に分譲されたところなので隣の水道管がこちらに埋まっているなんてこともなさそうです。

＞とすれば、購入に問題は無いでしょうか❓

水道管は公簿売買かどうかは無関係だよ。
公簿でも実測（確定）でも、水道管などの埋設管が隣地を通ってるなんてことはあり得る。

ただ、その埋設管の位置については、不動産売買の重要事項説明書に記載がある。
重要事項説明を受ける前に、例えば今日にでも仲介会社に問い合わせすればわかることなので、埋設管の不安材料についてはそれで判断できるはずだよ。

公簿売買の不安材料としては、公簿の面積よりも実際がかなり狭かったという場合。
将来の建て替えの際に、土地の面積（公簿）に対して目いっぱいの広さの家を建てようとしたら、実際の面積は狭かったために建てられなかったとか。
本件の場合、「鉄道会社の分譲」「築20年の建て替え」という要素から、公簿売買の一般的な不安材料はかなり軽減されているはずだ。
無責任な回答者の回答ではあるけど、これはリスクナシと考えていいと思うよ。

ただ、隣家との関係性は不明なので、その方が不安が大きいのではないかな。
確定測量でお隣さんと境界が確認されていないのだから、実はお隣さんと境界の位置について考えの相違があって、いざ境界確認しようとしたら紛争になったーーーなんてこともある。
と言っても、本件では前述の安心要素があるので、あまり疑心暗鬼にならなくてもいいと思う。


費用を惜しむなら本件は確定測量はしなくていいよね。
でも、建物のインスペクションをするくらいだから土地にも同じように費用（確定測量代）をかけるのも良い考え方だと思うよ。
質問者が将来亡くなって、子どもや孫など相続人が売却することになった際に苦労する可能性もあるしね。

質問者にとって良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ありがとうございます。
水道管は重要事項説明書を見れば良いのですね。
将来のことを考えて、確定測量をするのもよいことですね。

いろいろと教えていただき、ありがとうございます。

お礼日時：2021/10/31 10:52

No.2 回答者： mikinon 回答日時： 2021/10/30 10:17

＞30〜40年前に鉄道会社が大きく分譲

若干測量精度、制度的に微妙な年代ですけれど、築20年ということで、建築されたときには問題なかったんでしょうから、公簿取引でも、隣接境界とかは問題は少なそうな気もします。
きちんとしたいなら、境界確定や実測測量はしたいところですが、費用的に10万軽く超えますし、日数もかかりますから、売り主としても避けたいところ。

境界などトラブル（所謂近隣トラブルも含む）がないことをお隣さんなどに確認されて購入されればよろしいのではないでしょうか。（可能ならば、境界杭や標識が残ってるかの確認）
面積については、実測といくらか違いがあっても、そこは了承するしかないかと思います。実測のが面積広ければ、お値段上がる可能性すらあるわけですし。

No1さんの回答一部間違いがあるので書き込み。

＞測量は測量士の仕事であって、土地家屋調査士は測量自体は行わず
土地家屋調査士さんも本人測量しますよ。資格上も出来るんで、外注とは限りません。
境界測量はどちらかというと、調査士の分野です。

おまけ。
中古住宅買ったら、入居前に業者ハウスクリーニング頼んだほうが良いと思う。自分で掃除となるとすごい大変だよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

測量して大きかったら値段が上がる可能性もあるのですね。
土地家屋調査士と測量士があるんですね。
いずれにせよ結構費用はかかるんですね。

内見したらかなりきれいで、カビ臭さも無いし窓際の床の木も全く損傷が無いのでクリーニングは自分でいいかと思ったのですが、どの部分が大変でしょうか。

お礼日時：2021/10/31 10:50

No.1 回答者： トモクンアヤチャン 回答日時： 2021/10/30 09:22

公簿売買の場合でも、契約後に測量して差額精算する場合と、契約後に測量するが差額精算しない場合と、契約後に測量しない場合があります。

差額精算する場合、実測値が小さい場合は売買価格が下がりますが、実測値が大きい場合は売買価格が上がります。
　築20年くらいの物件であらば大きくずれることはないと思いますし、不動産屋に了承を取って自分でメジャーで測ってもだいたいは分かるでしょう。
　測量は測量士の仕事であって、土地家屋調査士は測量自体は行わず、外注になります。いずれにせよ、有料なので、感心しません。
　公簿売買でも実測売買でも、買えるものは現物でしかありませんので、現物（土地や建物、周辺生活環境や交通利便）を見て判断するのがよいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
測量してもしなくても、買えるのは現物。
なるほど。そうですね。
見て、その土地でよいと思ったら他の要因で決めてもいいということですね。

ありがとうございます。

お礼日時：2021/10/31 10:42