準防火地域、線路沿いに新築する場合

Question

家を建てる為の気に入った土地が見つかったのですが、準防火地域、線路が近い（約6ｍ道路＋隣家の土地1５ｍをはさんだ距離です）、近隣商業地域ということで迷っています。ただ近隣商業地域のわりにはマンション、病院があるぐらいでお店はほとんどなく閑静な住宅地です。

準防火地域というのは網入りガラスまたはシャッター使用とのことですが、それ以外にも最近では網なしの透明なガラスが開発されているらしいと聞きましたが高価なものなのでしょうか？ペアガラス、紫外線カット、曇りガラスなどのバリエーションもあるのでしょうか？

また、線路との距離が２０メートルちょっとなのですが、室内でどのくらい音や振動が気になるものか心配です。
駅まで徒歩５分ですので電車も速度を落として走る場所ですのでそれほど気にならないと良いのですが。

契約をしていいものか悩んでいます。アドバイスよろしくお願いいたします。

three_polinkies · Accepted Answer

#1,#4です。
湘南台は、確かに交通の便の良いところですね。そこの駅徒歩5分に心動かされるのも分かる気がします。だいだい周辺の雰囲気は理解しました。湘南台だと、やはり一種低層地域は、駅から遠い場所になってしまうと思います。「閑静」の感じ方についても、人それぞれですので、一概には言えないのですが、私は、「閑静」というのは庭付き一戸建てが並ぶ、緑の多い住宅地をイメージします。なので、ミニ開発が進んだ地域は、あるいは進みそうな地域はあまり閑静とは感じません。また、湘南台あたりに建つマンションの場合、地価との関係から低層マンションだと商売が成り立たないので、基本的に中層以上のものになると思います。やはり、閑静という感じではなくなる可能性が大きいです。なので、私個人としては、第２種住居地域ということもあり、躊躇するところですが、#3の方がおっしゃられるように、住居の方を工夫されてお住まいになられれば良いのではと思います。その際、閑静さよりも利便性を優先したという割り切りが必要だと思います。前の空き地も容積率200%ということは、それなりのマンションが建つ可能性もありますので。
私は不動産に関しては素人ですが、今までの経験から言いますと、#3の方に全く賛成で、未公開物件というのは、単に売主の都合で広告ができないだけで、未公開でも何でもない場合が多く、また不動産は鑑定士などがいらっしゃって、基本的には売主のエゴで相場より高いことはあっても、安い事は絶対にないと思っています。また、実際極端に相場より安ければ、贈与税がかかりますから。したがって、その物件は「安い」のではなく、やはりそれなりの理由によって、その値段なのだと思いますので、割り切りが必要です。
私なら、そのエリアで駅近の閑静な住宅地というと、「つきみ野」「つくし野」、ちょっと離れますが「玉川学園前」などを連想します。

371-1 · Answer

鉄道に関してのアドバイスです。小田急線であれば夜間は列車が走らないので静かだと思います。線路の保守作業は終電から始発ですが、頻繁に行われるものではないし（列車の安全運行のための保守点検は厳密に行われていますのでその点は誤解のないようにお願いします）、線路交換やバラスト（線路の下に敷いてある採石など）の交換や保守も最近は、静音タイプの機械を使いますので心配はないと思います。
　電磁波については小田急線は電車の架線は直流１５００Vですので世の中に氾濫している携帯電話などの電磁波に比べ影響はないと思います。また、電車自体も
電磁波などの発生源ではありますが沿線への影響は皆無と考えて良さそうです。直流電気による人体への影響は国鉄の研究所で研究されたこともありましたが、（乗務員や駅員など毎日、すぐ下で勤務しているので）統計的にも普通の方との違いはなかったそうです。　
　ただし、至近距離の沿線で人体より電気関係には影響もでるようで特にマイコンを組み込んである電子部品を使った機械が稀ではありますが走行中の電車の影響で誤作動したとは聞いたことがあります。
　
　うちは先日、住宅メーカーと契約しました。やはり土地問題で色々、探しましたがコストや立地条件などすべてに満足はできませんでしたがよりベターな妥協をしました。高い買い物ですのでお悩みご苦労はお察し致します。（でも、土地探しやメーカー選び、住宅設計など悩むこともそれなりには楽しいことですが）
　まあ、条件が土地の条件がすべてクリアできなくてもだめな条件が他の事でクリアできれば（たとえば敷地が狭ければ3Fにするとか、線路の音が気になるなら
防音、防震構造にするとか）妥協も必要かもしれませんね。
　良い家をお建てになって下さい。

371-1 · Answer

建設関係の専門家ではありませんが鉄道員ですので鉄道に関することです。線路といっても鉄道路線によって振動など大きく変わります。JRの主要路線（だいたい線路が上り下りある複線以上）は昼間は電車、夜間は貨物列車が高速で走ります。（貨物はほぼノンストップ）特に貨物は深夜から早朝、多く走りますので、昼間走っていなくても注意が必要です。貨物の場合は、電車より騒音と振動（重量があります）が大きいと思います。民鉄や通勤電車しか走らない電車区間なら夜間は終電から始発までは大丈夫ですがたまには線路の保守作業があります。あと、駅のそばと言う事ですが電車は低速て進入してきてもポイントなどがあるとガタガタ、振動と騒音が発生しますので注意が必要です。また、夜間は踏切の音など意外と気になりやすいかもしれません。騒音の方はペアガラスサッシなどである程度は防げると思いますが振動の方は、列車の振動と家の固有振動が一致すると共振で揺れが大きくなるかもしれませんので、このあたりは設計の方と相談されるのがよいのではないでしょうか。

three_polinkies · Answer

#1です。まず、質問者様が何を一番優先しているのかによると思います。閑静さなのか利便性なのか日当たりなのかです。私も土地を探した事がありますが、希望を全て満たすものは、確かになかなかでてきませんので、3～5年かけて第３希望を探すくらいの気持ちが必要と感じました。第２種住居地域というのは、住居系地域の中では、最低ランクに属するものです。
第１種低層＞第２種低層＞第１種中高層＞第２種中高層＞第１種住居＞第２種住居
なので、やはり閑静さを優先するのであれば、第１種低層地域に限定された方がよろしいかと思います。また、利便性を優先しますと、駅前にいきなり第１種低層地域が広がっているところは、ほとんど高級住宅街ですので、予算を増やすか、都心から遠いところにするかのどちらかになります。日当たりについては、第１種低層地域ですと、高い建物は建たないので、南道路などは、気にしなくてもいいと思います。また、全てのマンションが悪いわけではなく、例えば第１種低層地域の低層高級マンションなんかですと、ミニ戸建ての開発なんかで土地が細分化されるよりは、よほど閑静さが保たれていると思います。なので、できれば土地の細分化、ミニ開発を防ぐ協定などがある地域が、閑静さという点からはベストだと思います。
私は専門は建築設計ですが、都市計画もかじっていますので、具体的に、地名を挙げていただければ、より具体的なアドヴァイスができるかと思います。

sentatoku · Answer

■再びsentatokuです。どんな家を建てるかのコンセプトによります。その立地条件、建築条件では将来にわたって「閑静な住宅」というのはあまり期待できません。家の外の環境があまりよくないので、建蔽率・容積率を生かして許容いっぱいの大きな家にして、壁や窓の防音、免震構造などを利用して外界からの衝撃から守る家というものをつくるのがよいでしょう。

■明らかなのは「普通の家」を建ててしまうと住み心地は悪くなると考えます。当然家の建築費用は割高となりますので、土地と家のトータルで考えると、他の場所と同じようなものになると思います（だからこそ土地が安いのでは？）。

■繰り返しますが、私の経験から避けたほうがよいことは、騒音や振動、あるいは将来建て混むことが予想される地域では「普通の家」は建てないことです。「安物買いの銭失い」となります。

■未公開だろうと何だろうと、不動産に掘り出し物はありません。

■土地探しにエネルギーを費やしていらっしゃるようですが、そもそもその予算でその地域に要望する住宅が取得できるのか？という点はやはり一番大事な点です。

ご検討をお祈りします。

sentatoku · Answer

■防火に関することは、いろいろな商品が出ていますから、なんとかなると考えます。
■でも問題なのはやはり路線が近いことと、その土地の容積率、建蔽率です。
■電車は不定期に一定の時間の騒音を出しますので、音の大きさではなく、騒音の聞こえ方で非常に気になるものなのです。20mという距離は「気にならない」距離ではありません。
■建蔽率60％容積率が100％を越える地区はミニ開発が可能となる地区ですので、現在そこが便利・住み易い場所であっても早晩荒れてきます。
■もしかするとその物件は「しばらく売れなかった」物件なのではないですか？「近隣商業地域なのにお店はほとんどない」ということは逆の意味で「店もよりつかない」ということなのでは？
■全体的には否定的意見です。とんでもなく安い物件であればともかくですが‥‥。

three_polinkies · Answer

防火関係の地域区分としては、厳しいほうから、
防火地域>準防火地域>法22条地域
となります。都市部では住宅地でも準防火地域が多く、22条地域は郊外住宅地が多いと思います。これらの区分によって、外壁の耐火性能が規定されています。出火時に隣家への延焼を防ぐことが、その目的です。
さて、ご質問の準防火地域ですが、建物の地上階数および延床面積によって、外壁の耐火性能の規定が違います。地上階数が2以下かつ、延床が500平米以下の場合には、その中でも最も規定が緩く、22条地域と比べても、それほど厳しいわけではありません。しかし、地上階数が3以上あるいは、延床が500平米を越える場合には、結構厳しくなります。
また、開口部の網入りガラスですが、これは防火地域、準防火地域に建つ建物で、延焼ラインにかかる箇所のみ、必要です。延焼ラインにかかる箇所とは、1Fに関しては前面道路中心線より3m以内または隣地境界より3m以内の箇所で、2階以上では、これがそれぞれ5m以上になります。したがって、敷地に余裕があったり、前面道路が6m以上あれば、網入りガラスを使う箇所も限られることになります。
コストアップは、部分的な網入りガラスの使用よりも、むしろ外壁全体の防火性能に依存することが多いので、2階建500平米以下の建物を建てるのであれば、準防火地域は、そんなに気にしなくてもよいと思います。
ガラスのバリエーションはいろいろありますが、実際、網入りガラスもそんなに気になるほど醜いものではないです。網なしの防火ガラスは、例えば日本電気がラスのファイアライトなどがありますが、各メーカーが同じものを出しているので、メーカーに聞いてみてはいかがでしょうか。私は使ったことがありません。（参考URL:ファイアライト）
線路が近いことに関しては、20mあれば、基礎のしっかりした建物であれば、そんなに振動はないと思いますが、騒音は確かにあります。慣れれば気になりませんが、こればかりは個人差があるので。。。いずれにせよ、きちんとした設計が必要になると思います。
それよりも、私は個人的には近隣商業地域というのが気になります。近隣商業地域は建ぺい率が80％もあり、容積率も大きく、高さ制限も斜線のみですから、現在閑静に感じられても、未来永劫閑静である保証はないです。例えば高層マンション（といっても、前面道路の幅によって斜線が決まるので、前面道路が狭ければ、大丈夫です。）の建設や、地元業者によるミニ戸建ての開発（建ぺい率が大きいということは、小さな面積の土地でも家が建つということ。）などによって、住環境が破壊される可能性と隣り合わせということも忘れないでください。
以上のように、どのような家を建てるかを含めて、総合的に判断しなければならないので、断定はできませんが。。。
場所が東京近郊であれば、見に行ってあげたいところですが。。。

参考URL：http://www.neg.co.jp/kenzai/reflection/firelite/syanetsu/syanetsu.html

準防火地域、線路沿いに新築する場合

#1,#4です。

鉄道に関してのアドバイスです。

建設関係の専門家ではありませんが鉄道員ですので鉄道に関することです。

#1です。

この回答への補足

■再びsentatokuです。

■防火に関することは、いろいろな商品が出ていますから、なんとかなると考えます。

この回答への補足

防火関係の地域区分としては、厳しいほうから、

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