公庫のフラット３５

Question

お知恵を拝借したく…。

最近、中古マンションを契約しました。2350万円ほどのローンをどうするか考え中です。変動型はあまりにも先が読めないのでフラット３５かな、と思っているところです。

グッドローンが金利も安いし良いなぁと思ったのですが、融資実行まで２ヶ月以内の人はダメ、とのことで使えないことが分かりました。となると、保証料も繰上返済手数料も不要の公庫がベストかな？と思っているのですが、いかがでしょうか？

不動産屋さんに「最近は公庫を使う人はあまりいないですよ。殆ど銀行ですね」と言われましたが、本当なのでしょうか？？

銀行系だと、1%とか1.2%とかの優遇を受けられる場合がある、とのことですが、公庫にはそういった優遇措置はないのでしょうか？だとすると、銀行のほうが断然有利ですよね？それとも銀行で優遇を受けられるのは２年や３年の短期のものだけなのでしょうか？

全然知識がなく、ちょこっとだけ調べ始めた段階ですので、頓珍漢な質問だったらスミマセン。よろしくお願いします。

noname#12813 · Accepted Answer

#1です。また回答させていただきます。
フラットは窓口となる金融機関で申し込み書類を
もらってください。
融資実行まで1ヵ月しかないなら、かなり厳しいと
思います。
ただ審査が下りるまで結構、早いところもありますよ。
1週間とか。
融資実行日をまず確認してください。
多くの銀行では「毎月１～２５日」となっており、
その場合は２６～３１日はできないので翌月になってしまうということです。

銀行のローンはもっと早くできます。
申し込みをすれば三日くらいで審査が出ますし、すぐ金消契約→融資実行、と1ヵ月以内にできるでしょう。

フラットと銀行ローンを併用するには、併用したい銀行で
両方の書類をもらってきて申し込みましょう。

例えば、フラットと銀行ローン３年固定を組み合わせる
とします。
（大抵の場合ですが）短期固定のローンは固定期間中の
繰上げ返済は手数料が高いです。
その代わり、固定期間終了時に無料で繰上げできるので、３年後に一気に繰上げする予定にします。
ここでポイントとなるのは、
３年後に金利がどれくらい上がっているかということと、
３年間（固定期間）にどれくらい残債を減らせているかということです。
３年後に金利が下がると読むか上がると読むかはkaraka
さん次第です。
（大方、上がると予測されてますけどね）
そして上がってるとすると、その時にたくさん残債が残っていると、たいへんですよね。
だから繰上げ返済でどれくらい残債を減らせるか、３年後の金利を４％や５％に予測してシミュレーションしてみて借入額の割合を決めてみてください。

ちなみに私は、フラットと銀行ローン10年固定をほぼ
半額ずつにしました。
金利軽減効果と金利上昇リスク回避の両方が最大限に
得られる方法です。

フラットが時間的に難しいようなら、東京三菱で
20年固定と10年固定を組み合わせる、なんて方法も
ありますよ。
こちらはフラットではないので手続きも簡単ですし
時間もかかりません。
参考になさってください。

gontazaka · Answer

#2です
#1さんの回答と被りますが・・・

・フラット３５も銀行で申し込みます
・併用の場合はA銀行でフラット３５を申し込んだら銀行ローンもA銀行を使います
・金利の安い短期固定を併用（割合を大きく）すれば月々の返済額が少なくなります
・固定期間終了後に金利が上昇していればローン残高によって月々の返済額が大きく上昇するリスクがあります
・短期固定の借り入れが多いほど金利上昇時のリスクも大きくなります

よって#5さんの回答とは表現の仕方が異なってしまいますが
・フラット35と銀行の併用は金利上昇時のリスクも半分、低金利の恩恵も半分と私は考えています

ipa222 · Answer

フラット35は非常に人気が高いですよ。
銀行は変動を押しつけようとしてるので、フラット35はあまり勧めていないと思います。
フラット35は、熱心な銀行には公庫が金利を安くしていたようですから、銀行間に金利差があります。

noname#12813 · Answer

＃１です。
シミュレーションは
「繰上げ返済　シミュレーション　ソフト」などの
キーワードで検索して見つけてください。
エクセルのものが多いです。

それから、公庫のフラット３５は団信は自分持ちで、
これが金利にすると0.3％くらい上乗せになります。

フラットは窓口となる金融機関にもよりますが、
申し込んでから仮承認が下りるまで結構、時間がかかり
ます。
1ヵ月くらいかかるところもあります。

しかも実行日が決まっており、特にグッドローンが一番、
融通が利かず、毎月15日と20日（だったかな）だけです。
つまりそういう意味でも、申し込んでから二ヶ月以内に
実行するのが困難ということです。

それから中古マンションということですが、適合検査も
自費で手配しなければならないと思います。
こちらの費用はピンキリで、３万のところもあれば
１０万のところもあります。

gontazaka · Answer

先週、住宅ローン契約しました
銀行とフラット３５の併用です（#1さんと同じです）
不動産屋が公庫を使いたがらないのは提携銀行を使いたいからという理由で間違いないでしょう
加えて公庫は銀行ローンより時間も手間も掛かるようです
そういう意味では併用が一番面倒くさいのかもしれません
でも借りる方だって一番有利な条件で借りたいんだから遠慮する必要はありません、自分で一番良いと思うローンを組んでください。不動産屋も仕事なんだからやってくれますよ

・優遇についてですがフラット３５には優遇措置はありません、いくつか金融機関の中で条件の良いものを探してください
・銀行の優遇期間も銀行によって違います、当初の固定期間のみ優遇という銀行も当然あります。私は全期間1%の優遇でした
・フラット３５と銀行を併用する場合は同一の銀行で申し込む必要がありますのでフラット３５の金利と銀行ローンの優遇の両者のバランスで条件の良いものを探しましょう
・フラット３５の保証料無料は大きな魅力ですね
・銀行ローンは固定金利期間終了後の金利情勢とローン残高によって月の返済額が大きく増える可能性があるので固定期間終了時に大きく繰り上げ返済する予定です

参考になるでしょうか？

noname#12813 · Answer

グッドローンは初期費用として、事務手数料が2.1％も
かかります。
2350万の借入ならば、約49万円。
その分を頭金に回して、借入を2300万にすると、
グッドローンよりも金利が高いところでも総返済額が
低くなる場合があります。

不動産屋さんは公庫を嫌いますね。
それは自分のところの提携銀行で組んでもらいたいから
でしょう。
確かに銀行の短期固定の商品は低金利のものが出てますね。
質問者さまにとって2350万円が大きい金額で長期間
ローンを組むのであれば、全期固定のフラットにした方
がいいと思いますし、10年くらいで返せてしまえる金額
だと思うなら、低金利の銀行ローンにした方がいいと
思います。
ちなみに私はフラットと銀行の短期固定の併用にしました。
銀行の方は金利が低いので、固定期間終了まで繰上げ
せずに、フラットは繰り上げ手数料無料なのでどんどん
繰り上げていきます。
シミュレーションしてみるとそれが一番お得でした。

参考になさってください。

公庫のフラット３５

#1です。

#2です

フラット35は非常に人気が高いですよ。

＃１です。

先週、住宅ローン契約しました

グッドローンは初期費用として、事務手数料が2.1％も

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