自身居住用ではない、賃貸目的住宅ローンについて

現在3年前に購入した分譲マンションに住んでおります。
この度祖母の相続の関連で
別のところに住む予定なのですが、
現在のマンションが駅から近く
住むのに便利であること、
また現在の収入等から致しましても、
マンションを売却せずに
賃貸に出そうかと思っております。
ただ購入から3年ということで、
公庫・民間銀行ともローンは残っております。
自身はそのマンションにすまなくなりますので、
現在の融資をそのまま継続することは
難しいのではないかと考えております。
（公庫・銀行に黙っているというのも
方法の一つかとは思いますが。）
その際に賃貸目的でも
貸していただける住宅ローンというのは
あるのでしょうか。
また他によい方法はありますでしょうか。
オリックス信託銀行というのはあるようなのですが、
他にもアドバイスをいただければと思います。

お手数をおかけいたしますが、
何卒よろしくお願い申し上げます。

No.1 回答者： mahopie 回答日時： 2005/08/30 14:34

マンションの一室であろうが一棟の建物であろうが、賃貸目的の不動産の取得へのローンは銀行ではアパートローンとして取り扱われます。

本件では、自宅目的で住宅金融公庫と銀行のローンをセットして借入をされた様子ですが、今お考えの通りの申し出を住公・金融機関が受ければ、アパートローンへ借り換えして住宅ローンを一括返済してくれ、ということになると思います。商品性が異なる為、新規借入＋既存借入返済という形を取る必要が起きます。

一方で、同じ金融機関であっても、同一マンションでのアパートローンの承認が降りるかというと、担保面では購入後３年経過でマンションの評価は購入時の７０％になっていると考えて更にその７０％掛け目にローン残債務が収まるかどうか（０．７×０．７＝０．４９、購入価格の半分に借入残高が収まっている）が最初の審査のポイントになると思います。

更に合理的な見込み家賃額の８０％位でボーナス返済なしで、想定金利を４～５％において２５年程度の返済期間で返済が可能かどうか、という所が審査のポイントです。

勝手な想像で申し訳ないのですが、恐らくはこの二つの条件を充足することは難しいと思いますので、真正面から金融機関へ申し入れするのが得策とは思えません。ローン借入後に転勤となるケースと同様に、家庭の事情もあってマンション購入時点とは違い一時的に第三者へ賃貸しているが、又元の状態になることが予想される為、返済は継続していく、という形で特段の申し出をしない方が得策かと考えます。

但し、新しい住まいを設ける為に再度住宅ローンでの借入が必要となるケースでは悩ましい問題かと考えます。住宅金融公庫で二重に借入するのは無理ですので、最初に既存のローン取扱銀行とは別の銀行でありのままの内容で相談されて、銀行の考え方や対応余地を固められ、一応の結論を出した上で既存のローン扱い銀行に申し出すること位しか対応が考えられません。

借入負担が大きくなることから、マンションの方は売却してしまうのも一つの対策かと思いますが、このあたりは夫々でご判断される所でしょうか？

No.2 回答者： koala0305 回答日時： 2005/08/31 01:26

借り換えの場合、賃貸にまわしていることを承知で住宅ローンとして扱ってくれる金融機関は結構あります。

東京スター銀行などはホームページにまで「転勤などで、ご本人様がお住まいでなくても、ご家族が住まわれている場合や、第三者に賃貸している場合には借り換えることができます。ただし、誰もお住まいになっていない場合や、別荘やセカンドハウスとしてご利用されている場合には借り換えることはできません」とはっきり書いてあります。

私も、親の介護の都合で公庫とA銀行でローンを組んで購入したマンションを数年前から賃貸に出していますが、今年、公庫分をA銀行で借り替えました。「一応、最終的にはご本人様が住むというスタンスで・・・」とか言ってはいましたが簡単に借り換えに応じてくれましたよ。賃貸契約書まで提出しましたから、貸していることは承知のうえです。A銀行は公庫からの借り入れがなくなれば抵当権が第一位になりますから、悪い話ではなかったようです。

私の場合、都心で地の利も良いので家賃でローン＋管理費を払ってもかなりお釣りがきます。マンション価格、家賃ともに少し上昇基調ですので賃貸にまわして良かったと思っております。

なお、純然たる事業用ローンとして借り替えたいと思われるのなら「ノンリコースローン」であれば前の回答者さんがおっしゃってるほどには厳しい条件を要求されません。私も扱っているところはオリックスしか知りませんが・・・でも住宅ローンとして借りてしまったほうが金利が安いので、それでもいいのではないでしょうか。