住宅ローンについて

今度、マンションを購入するに当たってローンを組むのですが連帯保証人とかは必ず必要なものなのでしょうか？

詳細を書きます。
現在、私自身、結婚前に実家を建てまして親子２世代ローンを組んでいます。
で、今回自身のマンション購入でローンを組もうと考えています。
今回のローンを組む際に銀行を何件かあたっているのですが場所によってローン条件がマチマチなのです。
あるところは妻が連帯保証人というのが条件だったり、
また、別のところでは現在の親のローンの償還表と
実家の住民票があればそれで良いということだったりということです。
一般的にこんな感じなんでしょうか？
また、債務がない状態でも保証人って必要なんでしょうか？
なんにしても初めてのことが多くよくわかりません。
皆さん、よろしく教えていただけますでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/27 09:29

>今度、マンションを購入するに当たってローンを組むのですが

>連帯保証人とかは必ず必要なものなのでしょうか？

ローンのような債務に対して金融機関は４つの保証を講じます
一つは
(1)保証会社　これは銀行が不良債権かかかえないようにリスクを
　　保証会社に持たせる
　　実際、銀行ローンの審査って銀行がやるというよりこの保証会社が
　　基準をきめてやっているようなもの。
　　要するにローンの返済が滞ったら保障会社が代位弁済して抵当権の
　　ある物件を処分したりするわけです。
　　ローンを組むときかならず「保証料」といって７０万円とかとられますよね
　　これを内側に（ローンに）組み込むものもありますが
　　銀行は住宅ローンの金利で設ける部分と子会社の『保証料』でもうける
　　部分とがありますね。

(2)次が借主本人の与信です。
　　年収がいくらとか、勤続年数が何年、それに重要なのが余命です。
　　もちろん団信がありますから、死んでもこまりませんが、病気や
　　事故ではたらけなる可能性、会社の倒産、退職金カットなどさまざまな
　　条件を加味して与信（ローン支払い能力）を評価します。

(3)次が物件担保能力です。
　　購入物件の価格の一定割合までしか融資しないというもの。
　　当然住宅ローンなら、そこに住むことで一定期間は確実にローン支払いが
　　あるだろうということで、担保評価以上に融資を出したりもします。

(4)連帯債務　連帯保証人
　　　(2)が足りないケース　年収　年齢　などで本人与信が不足した場合
　　　ローンを一定割合で共有する連帯債務にするか
　　　まるまる同等の責任を負う『連帯保証人』をとるかで対応します。
　　　たとえば、離婚した女性が、ローンのあるマンションを財産分与を
　　　うけた場合、ローン名義が先夫のままであるケースなので
　　　実際自分名義にローン借り替えたい場合
　　　奥さんの与信だけでは足りないので、再婚するご主人が連帯保証人
　　　になったりします。
　　

＞詳細を書きます。
＞現在、私自身、結婚前に実家を建てまして親子２世代ローンを組んでいます。
＞で、今回自身のマンション購入でローンを組もうと考えています。
＞今回のローンを組む際に銀行を何件かあたっているのですが場所によってローン条件がマチマチなのです。

それは当然です。

＞あるところは妻が連帯保証人というのが条件だったり、
これは、奥様に収入があって、ご主人はすでに親子二世帯ローンでローン枠の
一部を使っているから、与信の枠が少ないからでしょう。

＞また、別のところでは現在の親のローンの償還表と
＞実家の住民票があればそれで良いということだったりということです。
これは、お父様が亡くなった際の、質問者さまの債務をどう評価するかという
ことです。
親子二世代ローンというのは、親と子の連帯債務（債務の共有）なのだと思います。
連帯保証ならば、お父様が死亡した時点で団信が効いて債務がなくなりますが
連帯債務ならば、お父様の分しか消えません。
しかしながら二世代住宅ならば、人に貸して収入を得られるという可能性もあり
その評価がいろいろでてきます。

＞一般的にこんな感じなんでしょうか？
親子ローンを組んでいながらさらに住宅を買おうというケースはめずらしい
でしょう。

＞また、債務がない状態でも保証人って必要なんでしょうか？
保証人とは、これから借りるローン（債務）に対して必要なのです。
もちろん保証会社が一義的に保証人になりますが
保証会社からさらに連帯保証人をつけろ・・という要求がでるということです。

No.2 回答者： noname#16167 回答日時： 2005/09/27 03:56

おはようございます。

ご購入おめでとうございます。

ランダムですが、
1.一般に初めてローンを組む人は
＞債務がない状態でも
＞保証人って必要なんでしょうか？
・住宅金融公庫の場合は保証人or保証協会（お金を払って保証人になってもらう）選択可能です。
ただし、前者はかなり前提条件厳しいです。
・民間の住宅ローンでは保証会社（お金を払って保証人になってもらう）はほぼ必須です。

2.親子２世代ローンを組んでいる場合
＞妻が連帯保証人というのが条件だったり、
保証人が条件で事前審査がOKになったってことですか？orそれが条件でこれから事前審査ですか？

＞親のローンの償還表と
＞実家の住民票があればそれで良いということだった＞りということです
事前審査にあたっての提出必要書類じゃないですか？
＝審査はこれから

いずれにしても事前審査はタダです。
条件にあう金融機関を申し込んで、
通った中で一番条件のいい所を選ばれたらいかがですか？
とりあえず購入するマンションの提携金融機関（複数あるはず）で審査を受けるのが基本です。
そこでOKがでた段階で条件に納得いかなければご自身で他の金融機関をあたってみる価値は多少あります。
特に自営業の場合は取引先にあたってみる価値は大です。

No.1 回答者： nannanboo 回答日時： 2005/09/27 00:58

質問者さんが実際にいくつかの銀行をあたられた通り

金利も条件もそれぞれです。
今回のマンションの金額、ご自身の収入、実家のローンの残り残高がわかりませんとなんとも言えませんし
やはり、その銀行の方針に左右されます。
条件（連帯保証人の有無、金利、金利の選択方法、部分返済や完済の手数料、
保証協会が必要な場合はその保証料など）を全て考慮して納得のいく銀行のプランを選べばいいかと思います。

それと「債務がない状態」の保証人とは．．？
法人だと、いつ債務が発生してもいいように（わざわざ債務の度に担保や保証人をつける手続きを省くため）
保証だけが残ることはありますが．．．