マンション買い替え違約金

Question

今住んでいるところを売却し、既に購入したマンションに引っ越す予定の者です。しかし、なかなか売却が進まず、さらに売却できなければ購入マンションの違約金２割が発生すると言われました。

買い替え特約が付いているものと確信していたのですが、売却担当者から契約書上は日付と物件名が記入されていないので付いていないと言われました。その契約をする際の販売担当者には「日付は入れるとその日に引っ越さなければならなくなるので空欄にしておきますね。物件名は後から記入すれば問題ないですよ」と言われたので、そのままでも問題なく特約が付いているものと理解していました。さらに最後にも「売却できなくても違約金は発生しませんよね？」と念を押し、発生しないという返事でした。

契約書の内容を理解するのに相手の説明をそのまま鵜呑みにした自分も勉強不足かもしれませんが、騙されたという思いもあります。結局、言った言わないの問答になってまうかも知れませんが、このような場合どのような解決策が考えられるでしょうか？アドバイスありましたらよろしくお願いします。

noname#17334 · Accepted Answer

＞今住んでいるところを売却し、既に購入したマンションに引っ越す予定の者です。

買い替えの停止条件付契約という場合、最低でも二つのことが必要です。
(1)買い替え物件（もとの住居）をいくらで売るか
(2)いつまでに売るか

＞しかし、なかなか売却が進まず、さらに売却できなければ

普通は、停止条件（売れない場合契約の効力は発生しないという意味）付き契約
ならば、期限を入れます。普通は２～３ヶ月で、協議によって更新していきます。
それと、売却最低価格（この価格でしか売りたくない）も随時協議で下げていきます。

私の場合、あまりに長いこと売れないので、途中で購入をやめました。


＞購入マンションの違約金２割が発生すると言われました。
それは、誰が言っているかですね。
普通買い替え先の売主（おそらく新築物件のデベロッパーでしょうか）が、停止条件
付き契約の場合、仲介業者を選任媒介で指定してきます。
三井不動産さんなら三井不動産販売さんもしくは関連の三井のリハウス（フランチャイズ）
大京さんなら大京住宅流通
ただ、おなじ不動産販売会社でも一方は新築、一方は中古市場仲介ですから
連携が悪い場合があります。
違約金の話を、デベロッパー側（もしくは新築の販売会社）が言っていたらそれは
まずいですねぇ。
仲介さんが言っているとしたら、それは日付が入っていないので誤解した可能性も
あります。

＞買い替え特約が付いているものと確信していたのですが、
購入物件の担当者からそう聞いているなら間違いないです。

＞売却担当者から契約書上は日付と物件名が記入されていないので付いていない
＞と言われました。
たとえば、三井不動産またはマンション販売担当の三井不動産販売と売却物件の
三井のリハウスの担当はまったくべつ会社ということもあります。
売買契約書に停止条件付契約である旨が明記されていたら主張できます。
ただし、いつまでにいくらで売る・・・と明記されていない停止条件付契約というのも
契約そのものに瑕疵があるといわざるを得ません。

まず、購入物件の担当者にもう一度確認すべきです。

＞その契約をする際の販売担当者には「日付は入れるとその日に引っ越さなければ
＞ならなくなるので空欄にしておきますね。物件名は後から記入すれば問題ないですよ」

契約日があって、それから３ヶ月以内にという記載があれば、売却期限を記載しているのと
同じです。普通は契約日から２ヶ月とか書いてあって、成約しない場合協議によって延長
と書かれているものが多いです。
それと、必ず売却価格が書かれているはずです。（購入契約書もしくは添付書類）

＞と言われたので、そのままでも問題なく特約が付いているものと理解していました。
そりゃついているという解釈するのがもっともですね。

＞さらに最後にも「売却できなくても違約金は発生しませんよね？」と念を押し、
＞発生しないという返事でした。
それなら、売主側の販売担当の書類ミスか、仲介への伝達ミスかどちらかです。
とにかく、売却の仲介の担当者と話していてもらちがあかないので早急に
購入物件の販売担当者に連絡をとればいいです。

＞契約書の内容を理解するのに相手の説明をそのまま鵜呑みにした自分も勉強不足
＞かもしれませんが、騙されたという思いもあります。

そうだとしたら詐欺による契約ですから、無効です。
ポイントは、今の自宅をいつまでにいくらで売るか、その意思を表明した証拠がほしい
ところです。
まぁ、もめないと思いますがもめた場合、「自宅をいくらなら売るか」それを決めないで
停止条件付契約をする人はいません。

いまの契約書おそらく
停止条件付契約であるか否かを、□にチェックを入れるような簡易な方式になって
いるかもしれません。契約書を隅々までしっかり読みましょう。

＞結局、言った言わないの問答になってまうかも知れませんが、このような場合
＞どのような解決策が考えられるでしょうか？

仮に勝手に買主が錯誤（誤解して）契約したというのならそれは「取り消す」ことが
できます。どこをどう錯誤したかをはっきり示す証拠が必要ですが

＞アドバイスありましたらよろしくお願いします。
今の住宅の残債以下で売るのはありえないでしょうから、契約時点でこの価格以下で
売れなかったら、契約はキャンセルという意思表示をしているはずです。
その価格はいくらであったかです。
そういうのもないと、結局、購入の意思表示だけして、買い替えの条件提示は何も
していないという話になってしまいます。
いくら以下では売れないという意思はお示しになったはずで、それが唯一証拠に
なると思われます。

なかなか売れないと書かれていますが、
安くすれば売れるのです。でもこれ以下では売らないという意思があるから売れない
ということです。
停止条件付契約では、まず手持ちの物件評価があって、この金額というのを新築
物件（購入物件）の売主側が提示してきます。それに質問者さまが同意してはじめて
売買契約になります。

逆にいうえば、そういう同意のプロセスがなくて、停止条件付だと言ったとしたら
詐欺による契約ということになります。

noname#17334 · Answer

失礼しました。前言訂正です

>違約金の話が初めて出てきたのは新築の販売会社からの連絡でした。

それは、ヒドい話ですねぇ
何かの間違いでしょうけど、意図的にやっていたら詐欺ですね。

とにかく、新築の販売会社にとって顧客の区分けは一番重要なことです

Ａクラス　キャッシュで買う人・・・・・・・・・・普通の売買契約
Ｂクラス　ローンで買って買い替えのない人・・・・融資実行の停止条件付契約
Ｃクラス　買い替えの客・・・・・買い替え停止条件付契約　場合によってはローンの停止条件も

基本的に上位の客を優先しますが、キャッシュの客とローンの客を取り違えることも
ないですし、買い替えの有無をとりちがえることもないです。

それじゃ逆に聞きますが、ローンはないんですかね。
サンプルとして、今の物件の売却を３２００万円とします。
残債を１０００万円とします
売却によって２２００万円を頭金にまわすとしてローンをいくらで組むかという話になります。
４０００万円を購入価格としたら、ローンは１８００万円

とにかく資金計画としては、売却前提でないとローンを借りマシしなくてはいけないはずです。
販売担当は、そういう資金計画を立案して質問者さまに渡していませんか？

さて、東京都や県庁に相談しにいくまえに、時系列に以下のことを箇条書きにしてください

〇年〇月〇日　　東京都〇〇区の〇〇不動産　◆◆マンションモデルルームを訪問
　　　　　　　　　　　要望書提出

〇年〇月〇日　　東京都〇〇区の〇〇不動産　◆◆マンションモデルルームを訪問
　　　　　　　　　　　担当者　▲▲氏と資金計画の相談
　　　　　　　　　　　求めに応じてローン審査の申し込みをした。
〇年〇月〇日　　東京都〇〇区の〇〇不動産　◆◆マンションモデルルームにて抽選会
　　　　　　　　　　　◆◆号室が当選との通知をうけた
〇年〇月〇日　　東京都〇〇区の〇〇不動産　◆◆マンションモデルルームにて
　　　　　　　　　　　契約書に記名押印した
　　　　　　　　　　　需要時候の説明をうけた
　　　　　　　　　　　買い替え特約つきであるむねの説明をうけた
　　　　　　　　　　　契約書写し　金銭消費貸借契約書（申し込み）の写し
〇年〇月〇日　　東京都〇〇区の〇〇不動産　◆◆マンションモデルルームで買い替えの
　　　　　　　　　　　専任媒介の説明
〇年〇月〇日　　東京都〇〇区の〇〇不動産　仲介事務所で媒介契約

〇年〇月〇日　　販売会社から買い替えの停止条件付契約でない旨の連絡
　　　　　　　　　　　売らない場合違約金が発生する主旨の連絡

とにかく、残債が少ない場合はまだしも、残債が大きい場合、そっちのローンが消えないかぎり
ローン審査もやり直しになるはずです。
販売会社が言っているとしたらちょっと考えにくい勘違いというか、ミスですね。
というか、最近は証券会社から転職したばかりの口だけ達者な新米販売員が結構います。
こういう類につかまると貴重な時間が無駄になります。
おかしいと思ったら、上司を出せとモデルルームで怒鳴るのもいいです。
なるべく混んでいる日曜日で、最終期の販売締め切り日などねらって怒るのです。
「おまえのところはこんないい加減な販売員を置いているのか！！話がちがう」

まぁそれより、上記のメモを証拠書類を持っていって行政から指導してもらえば、下手をしたら
２週間の業務停止とかの処分になるくらいのひとい話です。

noname#17334 · Answer

＃４です
＞売却担当者から・・・記入されていないので付いていない

喩えて言うなら、
彼と約束した旅行に対して、彼の妹が「お兄ちゃんの予定表には書かれていないから、お兄ちゃん旅行行かないと思うよ」
と言ったみたいなもので
直接、彼に確認したらいいです。過去の彼のメールの文面を見て
どうこう詮索してもはじまりません。

e_fudousan · Answer

３です
特約自体は　詳しく内容は書いていないものの
存在するのですね
だったら　期限や物件を定めないのは
相手方の責任でもあります
契約とは一人でできません
必ず　売主　買主　両方存在します
買主にも　期限を定めない　物件を定めないゆえの
不備と言われるかもしれませんが
それを認めて契約したのも
売主なんです

これは　宅地課に行って話をすれば
簡単に決着がつきます
心配なさらずとも大丈夫ですよ＾＾

e_fudousan · Answer

はじめまして　東京の不動産業者です

やれやれ　今時そんな事を言ってくる業者もいるんですね
困ったものです

さて　まずはもう一回契約書と
重要事項説明を隅々まで読み直しましょう
そこで　「買い替え」に関する特約　事項がないのか
ちゃんと確認してみてください
覚書でもけっこうです
なんらかの証拠が欲しいとこです

証拠があれば　それを持って
都道府県庁の宅地課（東京は不動産業課）にいって
全部　洗いざらい話してみてください
宅地課は　不動産免許を持っている業者の管理もしています
消費者の立場に立って　話を進めてくれますので
一度　相談に行かれるといいですよ

noname#13820 · Answer

契約の時、宅建主任資格者から説明は受けましたか？
そこで売却特約についての言及がなく、また質問者さま
がはっきりと「特約」についての質問をされてないの
ならば、これは仕方ないかなと思います。

＞「売却できなくても違約金は発生しませんよね？」と念を押し、発生しないという返事でした

これは売却特約がついているかどうかの確認では
ないのですよね？
このやり取りをした人は、宅建主任資格者でしょうか？
もしそうならば、出るべきところへ出れば責任は取って
もらえると思います。
宅建協会などに相談しましょう。
ただ「違約金は発生しない」と言ったのがただの
営業マンならば、「そんなこと言わなかった」と
言われてしまえばそれまでです。

こういうことが起きると、できるだけ大手の不動産屋の
方が安心かな、とは思います。
とにかく重要事項説明をした有資格者に訴えてみる
ことです。

setamaru · Answer

買い替え特約とは、「○年○月○日までに自宅が売却できないときは、売買契約を白紙解除する」という文面ですよね。
　これがありませんか？文面をよく確認してください。

　買い替え特約で、日付を「入れるとその日に引っ越さなければならなくなる」ということはありません。

　その契約書を弁護士にみてもらってはいかが？
　それまでの経過も含め相談するということで。

　弁護士会の法律相談は、３０分で５２５０円です。
　都内なら、東京弁護士会の法律相談があります。

参考URL：http://www.toben.or.jp/consultation/summary/area.html

マンション買い替え違約金

＞今住んでいるところを売却し、既に購入したマンションに引っ越す予定の者です。

失礼しました。

＃４です

３です

はじめまして 東京の不動産業者です

契約の時、宅建主任資格者から説明は受けましたか？

買い替え特約とは、「○年○月○日までに自宅が売却できないときは、売買契約を白紙解除する」という文面ですよね。

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はじめまして　東京の不動産業者です

　買い替え特約とは、「○年○月○日までに自宅が売却できないときは、売買契約を白紙解除する」という文面ですよね。