分譲マンションの上階からの排水（バルコニー）について

こんにちは。
マンションの上階からの排水で、困っています。

ある時、雨でもないのにすごい水の音がするので、バルコニーに出てみると、まるで台風の時のように、隅の配水管から、水がはねて、５０ｃｍ四方くらいに飛び散っていました（配水管のキャパを超えているらしい）。

よく見ると、ぼこぼこと洗剤の泡も出ていて、洗濯機の排水なのは、間違いないようです。

水が飛び散っているところは洗濯物も干せないので、管理会社に電話したところ、「そもそも室内に防水パンがあるため、バルコニーに洗濯機をおけるような防水等にはなっていない。上の階には連絡をとっておく」と言われ、２週間くらいたちましたが、状況は変わっていません。

再度管理会社に電話して（管理人がいるのは火・木・土で、上階の人の洗濯は、毎週日曜のようなのです）、上記内容を再度伝え、なおかつ「長期的に考えると、配水管が詰まって、下（エントランスになる）にあふれるかもしれない」と伝えましたが、「バルコニーの配水管の掃除は、居住者の責任」と言われました。

１ヶ月ほど前に、その管理会社で台所・洗濯防水パン・洗面台の排水溝の清掃が入ったので、その旨話すと、「バルコニーに洗濯機を置くことは想定外なので、そこまでタッチできない」と言われたので、「想定外の上階の住民の行動で、こちらが責任をかぶるのか？」というと、なんかあやふやに切り返されてしまいました。

これって、「どこに」「どうやって」問題を解決するように依頼したらいいでしょうか？

なお、
１．排水は、上階のどこの住民かは不明です。
２．室内に防水パンはありますが、うちの間取りではかなり小さいので、大きい洗濯機だと、入らないかもしれません。
と、いう状況です。

No.1 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/10/24 21:45

こんばんは　元管理会社の者です。

正直に言わせてください。
このような問題が出てくるとは「想像の範囲外」でしたｗ。
バルコニーの専用使用に関しては下記の最新標準管理規約によれば（或いは類推する内容を採択していれば）14条に住戸番号を有した者が専用使用権を有し、その維持管理は該当部屋の使用者が行う者とする。とされていますが、基本は共用部分に当ります。
また21条においてはその使用者が責任を負うと記載されています。

もし、この内容の規約を採択しており、suzume00さんに被害が蒙っている事情があれば上階の責任が問われますね。

さて今回の問題の回答としては本来は規約の主旨に則れば

suzume00さんは理事長若しくは理事会に現状の報告並びに被害状況（規約14条並びに21条）を説明し、理事長若しくは理事会は規約37条の役員の誠実義務に基づき上階の部屋に対し、規約23条の必要個所への立ち入り規定を適用の上調査を行うのが妥当かと思われます。

しかし、マンションコミュニティを鑑みた場合、適正かと言えば疑問な点が多いのも事実。そう云う場合は委託契約書に理事会及び管理組合の運営補助並びに共用部の適正なる管理業務が管理会社にあるわけで、その業務遂行業務が管理会社にあると考えますので、その点を管理会社に言うべきでしょう。
ただ、管理会社にいう場合は37条とかの規定を言うと理事長が行うべきでしょなどと言うとんでもない物件担当者がおりますので、そう云う場合は委託契約内容を充分に熟読して、該当しそうな点があると思ったらその点を追求して下さい。

参考URL：http://www.kanrikyo.or.jp/library/kiyaku/tanto.pdf

この回答への補足

ところで、質問をした後、よくよく考えて、？な点に気づきました。

室内に防水パンがあり、バルコニーに洗濯機をおくことは想定されていないため、バルコニーに蛇口はないはずなのです。
と、いうことは、わざわざホースで水を引っ張って洗濯してるのかなぁ・・・と。
しかし、あの排水の量と、洗剤のあわ立ちからみて、「網戸洗ってる」とか、「子供の上履き洗ってる」というわけではなく、まず間違いなく洗濯機だと思うんですよね。

「バルコニーに洗濯機を置いている」以外で、このような事態がおこる原因ってあるんでしょうか？
＃排水だけ、バルコニーに流してる・・・とか？！

補足日時：2005/10/25 11:22

この回答へのお礼

専門家の方の、とても丁寧なご回答、ありがとうございます！！

もう一度、マンションの管理規約をよく読んで、nachiguroさんの回答と照らし合わせて、対策を考えます。

お礼日時：2005/10/25 11:22

No.3 回答者： nachiguro 回答日時： 2005/10/27 00:04

１です。

　お返事ありがとうございました。

さてお答えですが
＞バルコニーに蛇口はないはずなのです。
一概には言い切れません。
マンションの仕様が例えばガーデニング対応型とか最近は多種多様になっていたり、ベランダ側にキッチンがあったりなどそこから水道を引く事は決して難しくはありません。（専有部分の修繕；規約１７条関連はありますが）

ただ、２さんに異を唱える訳ではないのですがバルコニーで洗濯機を使ってはいけないと言う規約や区分所有法って見たこと無いんですよね。
もし、それがあるのであれば、賃貸アパートなどにある防水パンのない物件はどうなるのか？と言う疑念が出てきてしまいます。

ココからは想像になりますが、suzume00さんの仰る通り防水パンが小さく、大きな防水パン買うのが（設置するのが）面倒なので、その様になっているのではないのでしょうか？

いずれにしても迷惑を蒙っているのは間違いないのですから、伝達する方法は理事会、管理会社何れでも構いませんが規約の遵守規定は先述の通りですし、区分所有法はあくまでも規約に設定の無い場合に記載されている規約外事項の場合に立ち返る内容であるのですから、その際に活用してみてください。

あくまでも規約にない場合は区分所有法が優先される事は言うまでもありませんが…

この回答への補足

先日管理会社に電話したところ、「こんど同じことがあったら、ケータイに電話してください」と言っていただき、先週の日曜日にまた同じ状況があったため、電話しました。

３０分くらいで来て頂き、上の階に1件づつ聞き込みをしていただいたところ、何フロアか上の人が「水を使って週に1回のバルコニー清掃中」との状況を確認してもらいました。

管理規約には、「バルコニーは防水ではないので、清掃に水は使用しないように」と書いてあることを、管理会社の方から伝えていただきました。

排水の量と流れ方からいって、掃除？！という感じはしなくもないんですが、まぁ、言って頂いたことに意義があるってことで・・・。

もしまた同じことがあったら、また連絡下さいとも管理会社の人に言って頂いて、とりあえず一件落着です。

補足日時：2005/11/01 13:22

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

結果として、バルコニーに蛇口があったのか、本当に洗濯機だったのか（掃除だと言っているらしいですが；補足ご参照下さい）わからないんですが、原因のお宅はわかったので、とりあえず安心しました。

共同住宅って思いもよらないトラブルがあるんだなぁ、もしかしたら今後自分もトラブルを知らないうちに引き起こしちゃうことあるかもしれないな、と思いました。

また、管理規約を改めて読んだり、管理会社に連絡・相談するいい勉強になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2005/11/01 14:35

No.2 回答者： berumonndo 回答日時： 2005/10/25 23:19

こんにちは。

思わぬことで、トラブルに合われてお悩みのことと思います。

しかし、マンションには常識で理解できないことをする人が必ずいるものです。


さて、今回の問題が洗濯機のバルコニーでの使用を原因としているなら、あまり難しく考える必要はありません。

区分所有法の条文を掲載します。

（共用部分の使用）
第13条　
各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

簡単に言えば、バルコニーは使い方が限られていますから、それ以外の使い方はできません、ということです。

ご相談から判断する限り、バルコニーで洗濯をすることが認められた管理規約があるとも思えません。

従って、管理組合の理事会から、きちんと注意をしてもらえばよいだけです。

注意してもらう内容は、バルコニーで、洗濯機を使うのは止めてください。規約と区分所有法違反です。

ということで大丈夫です。

場所が不明のようですが、排水管からたどれる場所を外から確認するか、該当する可能性のあるお宅に確認して回ればわかるはずです。

理事会に頼むと、管理会社に業務を依頼すると思います。

面倒なようですが、ご自分で管理会社に直接言うよりも、管理会社の人も動きやすいでしょうから、理事会を通した方がよいと思います。

よりよい解決が得られますよう、お祈りしております。では。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど、理事会を通した方がいいんですね。
今回は直接連絡しちゃいましたが、今度何かトラブルがあったら、そうします。

お礼日時：2005/11/01 12:38