中古住宅購入に伴う諸費用で、「固定資産税」について

Question

教えて下さい。

親戚が中古住宅購入に伴い、概算を見せていただき
ましたら、
・価格
・固定資産税、都市計画税
・法令仲介手数料
とありました。
しかし、「固定資産税」の欄に
「１月に決算の場合、固定資産税○○万円」
と記載されており、諸費用に含まれています。

契約が先なのでスケジュールは未定なので、登記
や引渡しの日時はわかりません。

この「固定資産税」は、「１月１日に土地の所有者」
にかかるものと思っています。

年内に登記されていれば、年明けに引渡しでも、
「固定資産税」は発生すると思います。逆に、年明
けに、登記と引渡しがあると、「固定資産税」を払
う必要はないかと思いますが、間違っているので
しょうか？

又、この「固定資産税」は、役所から直接請求され
るのではなく、購入時の諸費用に含まれるのでしょ
うか？

すみませんが、教えて下さい。

SFGF · Accepted Answer

おっしゃるとおり固定資産税は１月１日の所有者にかかり、請求は役所からその時点の所有者へ行きます。
　が、質問者さんの親戚の方のように引渡しが年明けすぐという場合など売買契約の中に新年度の固定資産税は買主負担という条項を入れることは十分考えられることです。
　これが入ってなければ、多分売主は１８年は自分のものではない家の固定資産税を負担するからは、住宅本体に上乗せして価格を決定したことでしょう。
　引渡しが年明けすぐでない場合も、その年の固定資産税の負担をどういう割合で行なうかは、名義に係らず、売買の当事者同士で決めるということは一般的に普通に行なわれていることです。（^^)v

pochi-co · Answer

かなり前の話ですが、中古住宅を検討したことがあります。
購入はしませんでしたが、その時に受けた説明は、固定資産税を１２ヶ月で割って、決済月以降の月数分は負担してもらいたいということでした。
あくまでも振込み用紙は1/1の時点の土地名義人なので、振込用紙を渡されるのではなく、購入時の諸経費などと同じような扱いをされていた覚えがあります。

色々中古住宅を見てまわりましたが、固定資産税を請求しない売主さんも、買わない限りは固定資産税の額を教えたくない（評価額がわかるからですかね？）売主さんもいました。

親戚の方はもう契約されたんですか？
まだでしたら、売主さんに家の価格を交渉するか、不動産会社に仲介手数料を負けてもらう（業者の方、こんなアドバイスを入れてすいません）ことで、金額的な折り合いを付ける方法もあるのでは…と思います。

dr_hiroshi · Answer

＞この「固定資産税」は、「１月１日に土地の所有者」
にかかるものと思っています。

正解です。


＞年内に登記されていれば、年明けに引渡しでも、
「固定資産税」は発生すると思います。逆に、年明
けに、登記と引渡しがあると、「固定資産税」を払
う必要はないかと思いますが、間違っているので
しょうか？

あなたの言うことは間違っていません。
ただ、固定資産税の基準日が１月１日であり、たまたま、４月に納税通知書を送るだけです。
要するに日割り計算で税金をはじくのが、この業界の常識です。


＞又、この「固定資産税」は、役所から直接請求され
るのではなく、購入時の諸費用に含まれるのでしょ
うか？

不動産屋から請求が日割り計算で来るでしょう。

SFGF · Answer

>売主に渡したにもかかわらず、売主が不払いで、また
買主に請求が来るようなことはありえるのでしょう
か？

1月1日の名義人に課税されるというのは法で決まっていますので、その後の名義人に請求が来るということはありえません。

が、売主が悪質（かもしてなくて）で新所有者の方に請求するよう抗弁するおそれがある場合、売買契約書の支払い金額の附帯事項に『但し、平成18年分固定資産税○○円、及び○○を含む』と一筆付け加えて契約されておけば安心ですね。

noname#15038 · Answer

＞この場合、買主が渡したお金を売主が「固定資産税」を支払ったという痕跡は残るのでしょうか？
売主に渡したにもかかわらず、売主が不払いで、また
買主に請求が来るようなことはありえるのでしょう
か？

いえ、この場合、売主がすでに支払った分に対して、
買主の割り当て分を支払うのです。
まだ売主も払っていない分については、当然ですが
買主が自分で払えばよいのです。

例えば私の場合、固定試算税は一年分をすべて売主さんが支払済みでした。
なのでそれを日割り計算して、私が売主さんに支払いました。
ちなみにマンションの場合は管理費修繕費なども日割り計算して払います。

noname#19073 · Answer

まず固定資産税（都市計画税含む）は1月1日現在の所有者に対してその一年分のものが課税されます。これはご質問者の言葉を借りれば、役所から直接請求されます。ですから、本来1月1日時点で課税登録台帳上に名義が無ければ、支払う必要はないし、年の途中で所有権移転したからと役所が新所有者にその分課税するというものではないです。

しかし、それでは例えば1月30日に所有権移転した場合に、実際は30日程度しか所有していないのに、一年分の税金を旧所有者が全て負担するのも可哀想だということで、内々で精算を行う事がほぼ慣例になっているのです。

これにはまず起算日というものを定めなければなりませんが、一般的に多いのは1月1日です。（たまに4月1日とかありますが）
ですから1月1日起算日であれば、例えば2月1日に所有権移転するならば、日割精算で1月分は旧所有者、2～12月分を新所有者ということで、実際の金銭の流れとしては、新所有者が2～12月分を旧所有者へ支払うわけです。

ご質問者が心配されておる、それがきちんと納税されたかなど心配無用です。課税されているのはこのケースではあくまでも1月1日現在所有者の旧所有者ですから、新所有者は旧所有者へ精算金を渡したという事実だけをきちんと残せば、納税漏れなどを指摘される言われは無いのです。

m_inoue · Answer

中古住宅の場合、前所有者との間でその年の固定資産税等の精算が行われる場合があります。
精算額は月割り、日割り等個々の契約毎に決定します。

前所有者（１／１時点）が１年分支払いますが、買い主が所有する期間の固定資産税は買い主が負担するのが一般的です。

契約時に買い主の負担分を売り主に払います。

中古住宅購入に伴う諸費用で、「固定資産税」について

おっしゃるとおり固定資産税は１月１日の所有者にかかり、請求は役所からその時点の所有者へ行きます。

かなり前の話ですが、中古住宅を検討したことがあります。

＞この「固定資産税」は、「１月１日に土地の所有者」

>売主に渡したにもかかわらず、売主が不払いで、また

＞この場合、買主が渡したお金を売主が「固定資産税」を支払ったという痕跡は残るのでしょうか？

まず固定資産税（都市計画税含む）は1月1日現在の所有者に対してその一年分のものが課税されます。

中古住宅の場合、前所有者との間でその年の固定資産税等の精算が行われる場合があります。

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