土地建物売買の一般的取り引きについて

Question

不動産取り引きに関して、まったくの素人です。
このほど、Ａ法人と共同所有している不動産を売却することになり、先日、不動産業者Ｂに委任状を与えました。
しかし、どうも腑に落ちないことがあるのです。
Ｂいわく、正式に契約した後、Ａとの精算が済むまで売却代金を預かるとのことです。
その理由は、
(1)Ａ法人と小生との間で精算すべきお金（小生が債権者です）があり、その計算が済んでいない。
(2)区役所に正確な測量を依頼しているので、その結果、売買代金が加減されるということです。
最初は、なるほど、とＢの言うままに従ったのですが、第３者から、「それはおかしい、一般的に不動産の売買は現金取引で、不動産業者が売上代金を預かる、ということは聞いたことがない」と指摘されました。
また、Ｂが、Ａ法人の実質的なオーナーＣ（役員にはなっていません）に、売却結果を報告することになっている、と第３者から聞きました。
Ｃと小生との関係は、険悪です。
そこで質問ですが、
(1)一般的な不動産取り引きの場合の売上代金の受け渡しはどのように行うものでしょうか。
(2)上記の現金受渡方法は適法でしょうか。
(3)もし、売上代金が正式な契約終了後、１週間以内（これはＢが口頭で約束した期間です）に受け取れなかった場合、どのような法的手段が執れるのでしょうか。
宜しくお願いします。

noname#17334 · Accepted Answer

>Ａ法人と共同所有している不動産を売却することになり、
要するに共有ということですよね。区分所有なら個々に契約書が必要です。
不動産は土地建物という解釈でいいですか？



＞先日、不動産業者Ｂに委任状を与えました。
どういう内容でしょう。
「所在地・・・・建物名称・・・・土地・・・に係る売却一切の件について下記を代理人として委任する」
と書いたのでしょうか？


>正式に契約した後、Ａとの精算が済むまで売却代金を預かるとのことです。

預かるはいいのですが、預かり領収書をしっかりともらっておきましょう。
委任状を書いたということは、売買の決裁に立ち会わないということですが、決裁の様子を確認する
意味で銀行店舗の応接室で行われるはずの決済の場にぜひ立ち会ってください。


(1)Ａ法人と小生との間で精算すべきお金（小生が債権者です）があり、その計算が済んでいない。
計算はすぐできる性格のものではないのですか？それに金額は持分比で支払い
借金は別途清算するのが普通です。
しかし、法人が質問者さまの債権に対する抵当権を設定していたら、その抹消手続きを同時にすすめないと
売却できません。

＞(2)区役所に正確な測量を依頼しているので、その結果、売買代金が加減されるということです。
境界が区の敷地ということですか？私有地を区が測量する？？？？

＞、「それはおかしい、一般的に不動産の売買は現金取引で、不動産業者が売上代金を預かる、ということは聞いたことがない」
そう思います。

(1)一般的な不動産取り引きの場合の売上代金の受け渡しはどのように行うものでしょうか。

売主、買主、仲介業者、司法書士が一箇所に集まる。（普通は買主の口座のある銀行店舗の応接室）
まず、売主から代金を支払った旨を確認。（口座振込みなら、売主口座の残高確認）あるいは預金小切手の受け渡し。
その場で現金化して預金口座にいれます。
同時に、権利証など、移転登記に必要な書類、抵当権があればそれに必要な抹消書類を用意してある金融機関等に
司法書士と一緒におもむき抵当権末梢処理をします。（債務を振り込み、抹消書類を受け取る）




(2)上記の現金受渡方法は適法でしょうか。
売買の代価の受け取りは、当事者が「宅建業者」でない限りどんな形であっても自由なはずです。

(3)もし、売上代金が正式な契約終了後、１週間以内（これはＢが口頭で約束した期間です）に受け取れなかった場合、どのような法的手段が執れるのでしょうか。

売買契約書と委任状を持って裁判所に行き、Ａ法人の受け取ったであろう代金、あるいはＢに預託された代金から支払うことを求める訴えを起すことです。

しかし、いくら素人とはいえ、委任状（おそらく実印付き）に署名したとしたら、これは迂闊な事態といわざるをえません。
売買の委任と売買の仲介契約は全く別物。委任状の中身にもよりますが、こんなところで呑気に質問していないで急いでお近くの弁護士事務所に相談されることを勧めます。

ratypon · Answer

区役所という表現がありましたので、都市部にお住いととお見受けします。
具体的には、現地の司法書士ではありませんのでハッキリしたことは申し上げられませんが、都市部では権利証が廃止になっています。早い話「只の紙切れ」。ご注意下さい。権利証を持っているからと言って安心は出来ませんよ。

noname#17334 · Answer

＞委任状は、登記に関するものでした。

安心しました。所有権の移転登記の委任状なら「代理人」は普通は司法書士です。
これは安心していいです。でも登記の委任状だけもらってどうするんですかね。
売却に関する一切を委任したのでないなら売主として引渡し決裁の現場に
同席しなくてはいけません。同席して、代金と権利証と印鑑証明を出して
買主の所有権移転登記に必要なものを一式そろえて、代金と交換するのです。
代金は、預金小切手か買主の口座振込みです。
とりあえず、預金小切手で６０：４０の比率で分割して用意してもらえばいいのです。
６０％を持っている質問者さまが売主を代表してリーダーシップを発揮しないと
売却はスムーズにいきません。

＞また、土地・建物の権利証は相手に渡しておりません。
それなら、あわてることはないでしょう。

ただ、会社の清算がからんでいるとＣさんが連帯保証人になっている会社の債権が
多数あって、売却代金をちょっと貸せよと身内のＤさんが脅されている可能性はあります
「そんなのオヤジが許さないよ。」
「大丈夫だ。どうせ素人だから、敷地の測量に時間がかかるとか、言っておけよ。」
「無理だよ。Ｂ不動産とオヤジは懇意だしそんなのばれる。」
「隣地の区役所が文句いっていて測量を頼んでいるとか言っておいたらどうだ。」
「難しいなぁ」
「ともかく、売却代金が右から左にオヤジさんに持っていかれたら、土地を売っても
　会社は倒産。まぁ潰れかかっているけど、オレは借金取りに追われる羽目になる。」
「Ｂ社の持分４０％に根抵当を打っていただろう。」
「それが、とっくに担保評価割れしているんだよ。つまり評価の２倍は借りこんでいる。」
「それじゃ、お前。仮に４０００万入っても抵当が抜けないって話か？」
「そうだ。抵当権打ったときはそれ以上の価値はあったんだからな」
「まてよ。そしたら、どうやって売るんだ。」
「だから、１億円の代価から、一旦負債の８０００万を支払ってでだなぁ・・」
「おいおい、話が違うよ。」
「一旦の話しだ。そうしないと相手に売れない。いいじゃないか２０００万は
　入るんだから、残りの４０００万は１週間待ってくれ。負債の責任はお前にもある。」
おそらくそういう会話が身内のＤさんとくだんのＣさんとの間であったかもしれません。

＞補足で申し上げますと、Ｂ不動産と小生とは知己の間柄ですが、Ｃが関与していることは詰問しても否定しておりました。
よくわからないのは法人Ａも実質上Ｂ不動産と仲介契約を結ばざるを得ないのです。売主ですから。
仲介手数料もＡ社、質問者さまで4：6で負担します。１億の売価なら、３０６万円を１２０万と１８０万に分けて負担です。
ですから当然のことながらＢ不動産はＣと話をします。Ｄさん以外に関与する人がいなければそうなります。
というかＡ社=Ｃさんなんでしょう？


＞今回の土地・建物売却で精算しようということになりました。
会社の持物ならおそらく上記で書いたような根抵当が打たれているはずです。
B不動産が登記簿の写しをみせて説明しませんでしたか？ご自身で登記簿をとっても
いいし、身内のDさんに尋ねてもいいでしょう。
「A社の持分に抵当権はついているのか？」

＞事実上はその身内の所有で、最近になって前述の事実を知りました。
＞事実上はその身内の所有で、
というのは、Ｄさんがお住まいになっているかＤさんの会社、あるいは店舗があるということですね。
内装など資産や営業権が付随していることもあるという意味でしょうか。

いろいろお尋ねしてやっと飲み込めてきました。

質問にあらためてお答えします。

いかにも訳アリの売買ですね。
必ず、引渡しに立ち会ってください。
売買の予定価格が決まっていて、売価が未定なら恐らく予約申し込みだけで正式の売買契約は
まだだと思われますがいかがですか。

(1)一般的な不動産取り引きの場合の売上代金の受け渡しはどのように行うものでしょうか。
これは、先の回答どうりです。いかなる事情があろうとも現金の顔を見るまでは権利証も印鑑証明も
　渡さない覚悟でいきましょう。
　B社＝C、あるいはDさんもふくめて、土地を担保に借金があるはず。これを精算しないと
　移転登記はできません。ですから、代金を貰って返済にあてて同時抹消という手続きをとります。
　ですから、質問者さまに支払われる金はおそらく借金の返済にまわって、それきりという可能性が高い。
　そうでないことを確かめるには一番新しい登記簿をとりよせて根抵当の有無を調べることです。

(2)上記の現金受渡方法は適法でしょうか。
　　非常識ですが、普通はしません。誰が登記だけすませて、金を一旦人にあずけますか。ありえません。

(3)もし、売上代金が正式な契約終了後、１週間以内（これはＢが口頭で約束した期間です）に受け取れなかった場合、どのような法的手段が執れるのでしょうか。
　　ないものは取れない。おそらくつぶれた法人などから金は一銭も出てこないでしょう。ましてやCが役員を降りていたら責任も訴求しない。
　　頼りになるのは、B不動産が発行した代価の預かり領収書ですが(あればの話）それを、裁判所に持っていってBの動産を差押さえの仮処分を求める
　　のでしょうね。
　　身内が絡んでいたらCの詐欺を訴えるわけにもいかんでしょう。

noname#17334 · Answer

＃１です。もう一度考え直してみましたが判らないことだらけです。補足願います。どうしてこんなことになっちゃったの？
というのが偽らざる感想です。

>不動産取り引きに関して、まったくの素人です。
とおっしゃりながらも、新聞記者を長年なさった質問者さまが、そうやすやすと詐欺まがいの取引にまきこまれるとも思えません。
なにか御事情がおありなのでしょう。

＞このほど、Ａ法人と共同所有している不動産を売却することになり、先日、不動産業者Ｂに委任状を与えました。
委任状は、普通共有名義人に渡すことはあっても、仲介業者に渡すことはないと思うのですが
たとえば、親子で土地を所有していて、お子さんが土地の持分を自分の会社設立の際現物出資したとか
いうケースならわかります。
あるいは、リゾートの別荘地を法人と共同で買った。あるいは、共有で持っていた土地を法人が買い戻してきて
突然経営不振で法人が売却したいと言い出した。しかたがないので共同歩調をとることにした。
こういうケースならわかります。

＞Ｂいわく、正式に契約した後、Ａとの精算が済むまで売却代金を預かるとのことです。
これやっぱり原野商法ですかねぇ
でも隣地が区の所有地ですから、黒磯に世田谷区の保養所があってその隣の土地が物件という
ケースでない限り原野商法ではなさそうですね。


＞(1)Ａ法人と小生との間で精算すべきお金（小生が債権者です）があり、その計算が済んでいない。
これは、立ち入ったことを伺うようで恐縮ですが、息子さんの会社が左前になってお父様である質問者さまから
借金していて、会社を畳むにしろ資産売却する前に、オレが貸した金ちゃんと返せと、質問者がおっしゃっている
とか、でしょうか。だったら売却の代価を預かるのは質問者さまでしょう。
借金があるからといって関係ない第三者がお金を預かるのは変です。
Ａ法人に出資しているか発行された社債を買っているかというのも考えられます。
逆に、Ａ法人が金銭債務（代金支払い債務など）が未完了で、不動産を売却して代価で支払うと言ったケースは
あるでしょう。
でも、まずは売却ならいくらでうるか予定価格があるものです。


(2)区役所に正確な測量を依頼しているので、その結果、売買代金が加減されるということです。

区役所ですから別荘地ではないですよね。
区有地ならおそらく境界標石などきちんと入れていますが、測量は法人Ａと区役所が立ち会って境界確認を
するのが普通です。
求積図がなかったらまず作ってから売却手続きです。
測量委託や境界確認の行為だけの委任状なら安心ですが、一体どこまでの範囲を「不動産会社」を代理人として委任したのでしょうか。
「売却に関わる一切の件に関して」と書いてあったなら深刻だと申し上げました。
いくらで売ろうが、面積がいくらになろうが、不動産屋におまかせという意味になりこういう委任状は普通はないだろうと申し上げた訳です。

＞また、Ｂが、Ａ法人の実質的なオーナーＣ（役員にはなっていません）に、売却結果を報告することになっている、と第３者から聞きました。

というか少し整理します。
Ａ法人（=実質的オーナーＣ）とＢ（不動産会社）は売却の仲介の委託者と受託者です。
また、Ａ法人と質問者さまは、売主で物件の共有者、つまり利害関係者です。
売主が複数の共有にわたる場合や、遠隔地の父母と息子の共有などの場合、売却にあたっていちいち複数にわたる
報告が大変だということで、共有者の誰かが代表して（他から委任をうけて）意思決定をするケースは多いです。
かつては節税のため親との共有名義の不動産はいくらもあったわけです。
中には認知症の親とかいて、委任状をもらったとしても、銀行や司法書士がうるさくチェックに入ったものです。
でも、
(1)委任状は仲介業者を代理人にするのでなく、共有者の片方を代理人にするもの。
(2)委任するのは普通は親子関係や親友など信頼のおける相手。
なにしろ自分の財産の処分に関することで、司法所にに登記を委任するのとは話が違う。

＞Ｃと小生との関係は、険悪です。
にもかかわらず、Ｃさんとその配下の不動産屋に全権委任するって、事態が飲み込めないのです。

＞(1)一般的な不動産取り引きの場合の売上代金の受け渡しはどのように行うものでしょうか。
下記で回答しました。

＞(2)上記の現金受渡方法は適法でしょうか。
仲介業が代金を預かるという話は聞いたことがないです。というか預ける必要性もなければ、預ける相手も妥当ではない気がします。
預かり領収書を発行しても、金額が未定ならいくらもらえるかわからないということになりませんか。

逆にご質問します
(1)買主はまだ決まっていないのでしょうか
(2)地積（面積）売却予定価格はいつ決まるのでしょう
(3)そもそも質問者さまの持分は何パーセントでそれはどのくらいの金額になるのでしょう。
(4)それと、債権はおおよそどのくらいの額なのでしょう。

仮に不動産が２億円であっても、質問者様の持分が２％ならまぁ話もわかります。
あるいは、債権といっても貸し金で１００万くらいなら、相手の持分比率が大きいので仕方ないです。

＞(3)もし、売上代金が正式な契約終了後、１週間以内（これはＢが口頭で約束した期間です）に受け取れなかった場合、どのような法的手段が執れるのでしょうか。
宜しくお願いします。

代金支払いについて口頭で交わした約束を書面にしてお互いに記名捺印しない限り、取りっぱぐれと借金の踏み倒しはありえます。
法人が経営の危機にあれば、まず他の債権者に支払いを考えます。
Ａ法人に売却を迫ったのはおそらく債権者でしょう。そうはいっても共有者がまず優先的に代価から債権をさっぴくだろうから
それを避けたいので屁理屈をこねているのでしょう。
おそらく法人Ａは、売却代金を得たらすぐに、それを街金の支払いにあて、急場をしのいでそこから一週間で金策に走るつもりでしょう。
この間Ａが倒産したら、代価がもどってくるあてはまずないです。債権の方は不動産に抵当でも打っていない限り優先弁済権がないです。
また、わけのわからない預かり金は売主から一旦支払われたらその先の管理責任は買主の責任。
預かり領収書がない限り証明すらできません。

ただし、印鑑証明、実印、権利証（共有の場合、普通は持分の大きい共有者が権利証をあずかっています）を押さえることは有効ですが、全権委任されていたら「委任状の実印」の印章をもとに偽造されることもあるし、委任状があれば印鑑証明など簡単にとれたりします。というかすでに渡してしまっていませんか？

移転登記されて第三者に渡ってから、オレは売買代金を貰ってない。といってみても、使われてしまった金は戻ってきません。
詐欺を立証する証拠を集めて、告訴するしかないという話しになるでしょう。

弁護士に走れ。と申し上げて相談済ならよろしいのですが

ratypon · Answer

２番目の回答者です。
「(2)区役所に正確な測量を依頼しているので、その結果、売買代金が加減されるということです。」
って、どういう事です？。普通は測量士なんですが。
地積図無いのですか？。事実としたら、完全に騙しに入っています。弁護士なり信頼の置ける不動産業者に間に入って貰いましょう。このまま行けば多分二束三文で土地を騙し取られます。

ratypon · Answer

文章から察しますと、なるべく取引したくないとお考えの様です。具体的な契約内容は解りませんが、不動産取引に限っては、売買契約書の作成が必ずしも売買契約の成立とはなりません。極論ですが飽くまで覚え書にしか過ぎません。ここで大体騙される。
（１）代金を手にする（貴方の銀行口座に入金）まで、所有権移転登記書類（印鑑証明書など）の交付を止めておけば宜しい。登記と同時が安心です。例えば銀行で入金確認後に登記書類を手渡しするとか・・・。
（２）一般に売買契約は対等です。受け渡し方法が適法ですか？というよりイヤなら「交換だ」と主張すれば宜しい。口車に乗って、合意してしまえばそれが有効となります。気を付けて・・・。
（３）これは契約書の内容を見なければ、判断が付きかねます。通常は請求→訴訟となるでしょうね。しかし、相手はプロです、ちゃんと逃げ道を作っていることでしょう。・・・不安なら、相手がどんなに捲し立てても、「イヤ」と言いましょう。飽くまで登記と代金の交換です。

参考URL：http://www.daito.ac.jp/~mnoguchi/tanto_kougi/kougi_fudosan/fudosan_keiyaku.html

土地建物売買の一般的取り引きについて

>Ａ法人と共同所有している不動産を売却することになり、

区役所という表現がありましたので、都市部にお住いととお見受けします。

＞委任状は、登記に関するものでした。

＃１です。

この回答への補足

２番目の回答者です。

この回答への補足

文章から察しますと、なるべく取引したくないとお考えの様です。

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