土地の売買・相続についてアドバイスください(長文)

現在実家の家には母と姉が住んでいて、土地は父方の叔父が所有者です。(父は死に離婚しています)

今叔父が母に９００万で買うか家を出るかという話になっています。
家自体も築２５年で古くなってきているので、９００万のローンだけでも大変なのに、
買ってこれからまた修繕費などお金がかかるときついかなと思うんです。
ただ、家に愛着もあるし犬もいるので出ても一軒家を借りなければならないので、その家賃を考えると…などいろいろ考えています。

母は私が死んだら兄弟で分ければいいというんですが、
そこには相続税もかかるだろうし、僕は実家に戻らず東京で働くつもりなのでそこに家を建てようという気持ちはありません。

いろいろ考えるとどうしたらいいかわからず迷っています。
相続などこういう事に詳しい方アドバイスをください。
他に情報があったほうがよければ補足させていただきますのでよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： 53r 回答日時： 2006/03/29 15:20

順番に考えましょう。

１．まず、お母さんが今の家に住みつづけたいかどうかです。そこをよく聞いて差し上げてください。

２．次に、それが可能かどうかです。

　地代を叔父さんに支払っていますか？支払っていれば賃貸借といい、叔父さんは一方的に明渡しを求めることはできません。地代を払っていなければ、使用貸借（無償で借りること）といい、これはお父さんと叔父さんがどういう約束をしたかによるのですが、返還時期を決めなかったときは、使用収益をするに足りる期間が経過したときは、返さなければなりません。（民法５９７条）ただで借りたのだから当たり前といえば当たり前です。

　使用収益をするに足りる期間が経過したかどうかは分かりませんが、叔父さんは兄弟だから無償で貸したのであって、離婚してすぐや死亡してすぐに明渡しを求められたわけでもないので、ここは、９００万円という金額が妥当であれば買取を検討すればいいのではないでしょうか。（ただし、これは無償で借りている場合の話です）

　次に、誰がローンを組み返済していくかです。土地の名義はお金を出す者の名義にして下さい。建物の名義がなくなったお父さんの名義のままであれば併せて建物の名義も変更してください。もし、質問者様がローンを返していくのなら、お姉さんと遺産分割協議をして建物も質問者さまの名義にして下さい。（お父さんは再婚して子供をもうけておられませんね？）質問者様は、住まれる予定がないのですから、例えば、お母さんが死亡し売却する際は、お姉さんは、すぐに出て行くことや、お姉さんから賃料を貰いたい場合（ローンの足しになります）は、その辺もきっちり決めておきましょう。

３、　もしも、ローンの承認が下りない、若しくは誰もローンまで組みたくないというのであれば、叔父さんに地代を払い住みつづけることを交渉してください。話がまとまれば、叔父さんと建物の名義人との間で賃貸借契約書をきちんと作成しましょう。

４、以上が、ダメであれば、引越を考えるか、使用収益をなすに足りる期間が経過していないとして明渡しを拒絶することになります。できれば、揉めない方がいいと思いますが。明渡される場合、もしも、建物がまだ使用できるようであれば、建物を買い取ってもらうというもの一つの選択肢です。ただし買取を請求する権利はありませんので、あくまで、話し合いです。

　もちろん、お母さんがべつに引っ越してもいいというのなら、４が１になります。

No.3 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/03/29 22:02

No.１です。

相続税の評価は、土地は路線価、建物は固定資産税評額が基本になります。以前は実勢価格よりも低いのが普通でしたが、最近では実勢価格よりも高くなっているところもあります。しかし実勢価格の倍も！というようなことはないです。

No.1 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/03/29 00:47

買った方が良いかどうかは、詳しい事情がわからないのでなんとも言えませんが、とりあえず相続税についてですが、５０００万円プラス法定相続人の数×１０００万円の基礎控除がありますので、お姉さんと二人兄弟であれば７０００万円までは相続税はかからないことになります。

今回の件以外に不動産がなければ、まずかかることはないでしょう。

この回答への補足

ありがとうございます。
相続のときの価格というのは誰が査定するものなのでしょうか?

補足日時：2006/03/29 00:55