取得時効の成否

Question

不動産の取得時効による登記で被告となりました。
　３０数年前に、ある不動産（宅地と家）が相続で、２／３共有の甲らと、１／３共有の私の父らに登記されました。半年後に、甲らが、持分を丙に売却して、丙が居住して現在に至っています。そして、このことで丙が取得時効でもって訴えを起こしてきました。
　不動産を占有している共有者の１人が、２０年間の占有をもって、他の共有者に時効取得を主張できるかどうかを、教えてください。

utama · Accepted Answer

取得時効が成立する可能性があります。

一部、他人の共有持分があることを知っていた、または、知りえたということは、時効取得の障害にはなりません。知っていたか知らなかったかは、時効取得の期間（１０年or２０年）に影響するのみです。

問題になるのは「所有の意思」をもって占有していたかどうかです。（これを自主占有といいます）

不動産を借りて（賃貸借or使用貸借）住み始めたような場合、他人の所有であることを認めて住み始めたわけですから、所有の意思があったとは認められません（これを他主占有といいます）。

勝手に人の土地を侵奪して、占有していたような場合は、自主占有と推定されます。この場合、時効取得を否定する側が、他主占有である事情を立証しなければなりません。

しかし、共有関係にある場合、共有者は、元々、その不動産を管理・収益する権利がありますから、共有者の一人が管理していたからと言って、それを一般に単独所有の意思であると解釈することはできません。

したがって、共有者の一人の占有は、原則として、他主占有であるとされ、時効取得を主張する側が、自主占有である（単独所有の意思がある）事情を主張・立証しなければなりません。

例えば、丙が、甲らから、持分三分の２だけでなく、不動産全部について購入した（他人物売買も契約としては有効です）などの事情があると、丙に単独所有の意思（自主占有）であったと認められる可能性があります。

ご質問の内容からは、丙の占有開始当時の状況が明らかではないので、時効所得が成立するとも、しないともなんともいえませんが、ご参考にしてください。

studing_jitsumu · Answer

基本的にNo.９様の回答がかなり的を得ているかと。

ただ、当方実は不動産登記関連に非常に弱く、
相談者様は以下の内容には触れてはいませんので、
ごく一般的な推測による素朴な疑問なのですが。

普通に考えて売買契約後、
所有権移転登記をせずに３０年も経過するとくことは
無いとはいいませんが現実的には少数です。
そこで普通に売買時の名義変更等があったとして、
売買契約時の所有権移転登記時に
どうしても相談者様のお父様の登記が出てくると思うのですが、
他人物売買の場合であればこれはすっ飛ばして
すべてを登記できる手段があるのでしょうか？

個人的には租税や名義など総合的に考え、
この辺に解決の糸口があると思います。
それらの点から当該不動産を取得する際、
共有物で始まったという認識があると考えます。
よって時効取得は難しいのでは？と判断します。

udanet · Answer

元々の共有者である甲が時効取得するのは無理ですが
譲受人である丙は時効取得できる可能性ありでしょう。

似たような例を挙げてみるとオヤジが共有者の認識しか持ってなかった場合は無論単独所有の認識はないのでオヤジの代での時効取得は無理ですが、
相続した息子が相続開始の時から単独所有の認識があれば
期間の経過により時効取得可能です。

No９の方のおっしゃるとおり
甲丙間の売買契約が不動産全体につき交わされたものであれば丙の単独所有意思ありとの根拠になります。
登記簿を調査していなかった云々の話は過失があるかどうかの話ですが、そもそも他人の所有物であることに関して悪意であっても占有が２０年継続すれば時効取得は認められるのですから問題になりません。

法律論的には主張可能。
あとは事実認定レベルで丙に単独所有の意思が認められるかどうか、です。

montebianca · Answer

追記
時効取得を認める立場ですが、時効取得を防ぐためには、取得時効の訴訟が終了する前に、信頼のおける人に、さっさと持分の移転登記をし、時効取得の効果をなくし、しかる後に、質問者さんに登記移転すればいいと思いますが。若干の経費はかかりますが、経済的・精神的に取得時効されるよりはマシと思いますが。

montebianca · Answer

(所有権の取得時効)
第162条　20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。


そもそも「他人の物」を、20年間、平穏・公然と占有すれば所有権取得を認める制度が取得時効制度では？

aaa999 · Answer

＞甲らが、持分を丙に売却して、丙が居住して現在に至っています。
固定資産税の支払いは持分の多い方へ納付書が？が有る場合が有ります。
税の納付書には持分表記が有ります、拠って丙は持分２／３は知り得た筈です。

ですので時効取得は無理でしょう、時効は成立しません。

studing_jitsumu · Answer

結論から言うなら時効取得は主張できないでしょうね。
そもそも時効取得は
人の所有権を時間の経過で奪ってしまうものですから、
本に書いてある様に簡単には認められません。

そもそも時効取得は、
その不動産を手に入れたときに、
人の不動産だという認識があった場合は
何年占有しようと認められません。
今回のご相談内容ですと、
普通に３分の１は登記済みとのことですので
一部他主占有（つまり人の不動産）だということは
どのような言い訳をしようと明らかです。
登記簿を確認しなかったというのは言い分けにはなりません。
よって時効取得は困難だと思います。
また、丙がその不動産を購入した時点で
すでに共有登記がされていた旨主張すべきです。

ちなみに丙が固定資産税等を支払っていたとしても、
時効取得にはほとんど関係ありません。
逆に相談者様が
固定資産税を支払っていなかったとしても
時効取得にはほとんど影響しません。
税金等を支払っていない＝所有の意思が無い
とはみなされないので
あまり関係が無いとされています。
ただし所有権確定後に今までに支払った分をまとめて
請求したり、されたりしますが。

since2006 · Answer

管理費や公租などの負担は誰がしていたのですか？　丙がすべて負担していたのであれば、時効取得は可能だと思います。　もっとも、勝ち目がないなら丙は訴えないと思いますので、詳しい事情を聞くまでもなく、取得時効は認められると思いますよ。

simazuka · Answer

どういう共有なのかよくわかりませんが
家と建物を一個の物と捉えて
それを２：１で共有されているとした場合

共有というのは
各共有者が共有物の全部につき利用できます。

そうすると、共有者間内では
時効中断させる方法がないと思われるので、
この場合、時効は成立しないように思われます。

poponponpo · Answer

「父ら」とは、何人のことでしょうか？
時効は20年間、平穏に占有した場合に成立します。
借地料を支払ったり、それに準ずるものがある場合には該当しないかも知れません。
また、「父ら」が権利を主張していても成立しません。
時効の中断理由を主張できなければ、ダメかも知れません。

取得時効の成否

取得時効が成立する可能性があります。

基本的にNo.９様の回答がかなり的を得ているかと。

元々の共有者である甲が時効取得するのは無理ですが

追記

(所有権の取得時効)

＞甲らが、持分を丙に売却して、丙が居住して現在に至っています。

結論から言うなら時効取得は主張できないでしょうね。

管理費や公租などの負担は誰がしていたのですか？ 丙がすべて負担していたのであれば、時効取得は可能だと思います。

どういう共有なのかよくわかりませんが

「父ら」とは、何人のことでしょうか？

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