マンションを購入し引越しをしようか悩んでいます。。。

かねてから賃貸マンションでは、更新代がもったいないのと、
永住し、安定したく、引越しを考えていて、モデルルームに行ったり、
試算してもらったりしていたんですが、今回、良い条件のものが見つかり
迷い、悩んでいます。
現在、主人29歳、息子3歳、今年8月もう一人子供が産まれます。
・子供が産まれるため、お仕事を私は辞め、息子は保育園を辞め
　来年から幼稚園に・・切り替え時期に最適。今の２ＤＫでは狭い。
　(追い炊きなし、出窓から西日が壁２部屋分サンサンと浴びて暑く、
　　しかも、エアコンが設置不可な部屋)
・主人の通勤が１時間半～２時間がマンションに引っ越すと半分になる。
・物件は最寄駅から徒歩１５分くらい。
・３ＬＤＫ、３３６０万円。
・現在、先週末、希望の部屋を押さえることが出来、
　契約前(今週中)に５０万円振り込むように言われています。
・契約書をかわしたり、印鑑をおしたり、説明会もまだです。
・振込みした、次の日契約をかわす予定です。
・ローンは３２６０万＋１５０万(諸費用ローン)です。
・変動金利でも固定金利でも１．２％優遇。
・固定金利特約期間中(１．２％優遇中)は繰り上げ返済はできない。
不安なのは、契約前に５０万も振り込み大丈夫なのか？
借り入れ額が多いため、公庫やフラット３５は駄目なので、
銀行のローンにし、変動金利を２年をすすめられ、
現在ですと１．１７５くらいなのですが
２年後が不安。。。やはり、５年か１０年固定にしようかと。
いくら、金利が安い時期とは言え、買うのは無理しているかもと。。。
色々な、ご意見下さい。

No.7 ベストアンサー 回答者： GEO-UBS69GW 回答日時： 2006/05/26 03:52

No.1＆6です。

50万調達できたんですね。
ちょっと良くなりましたね。
残り52万円の諸費用ローンを35年で払うのはバカバカしいので、月々は微々たる金額であっても、早く繰り上げ返済できるようにしましょう。

＞金庫がモデルルームになくしょうがないそうです
手抜きですね。
銀行の夜間金庫に預けるとか、管理職が本社や支社の金庫を開けて待ってる不動産会社(販売会社)が多いと思います。

1．２％優遇という条件は、もしや横浜銀行さんですか？
(答えなくて結構です)
＞優遇期間中は繰り上げ返済ができない
この点が気持ち的にもネックになりそうですが、更新手続きの時に限ってできるのではないかと思いますが如何でしょう？
できれば銀行さんに直接ご確認ください。

いずれにしても繰り上げ返済は、完済できる場合を除き100万円以上で月数の切りが良い分になるため、１回あたりが110万円程度になるでしょうから、所得から見る限り、失礼ながらお子様が小さく奥様が仕事に就けない間は、毎年のように繰り上げできる生活レベルではないと思います。
また、繰上返済は金利が低いとき、かつ、早い段階に行うのが最も効果的です。
その面でも、できるだけ低金利で借り、低金利の間(更新時しかできなければその時)に繰上返済またはその準備をしましょう。

通常更新時には固定された期間を変更できますので(期間変更は税込み5,250円くらいの手数料のはず)、家計の様子を見て、その都度3年にしようか5年にしようか等ご検討されては如何でしょう？

フラット35併用のプランを出していただきましたが、たぶんお借り入れ的にはこれでも組めるのでしょうね。
ただ、支払いで月々２万ほど多くなるのは厳しくないですか？
「繰り上げ返済」にこだわって、生活が苦しくなるのは問題有りと思います。

一方、まだ提案もアドバイスも出ていませんが、生命保険はどうされていますか？
家計の中では結構な比重を持っていらっしゃることが多いですし、見直しの際、一部解約などがあると時には解約返戻金（かいやくへんれいきん）が戻ってくる場合もあります。
それが５２万円に届くかどうかは解りませんが、もし戻ってくるなら、引っ越し代や、家具／カーテンなど調度品にあてられるでしょう。
かと言って、おなかにいらっしゃるお子様と合わせて二人のお子様の事を考えると、むやみな解約に走らないでください。
社会保障制度(遺族年金等)や会社の福利厚生(扶養手当・死亡退職金等)に住宅ローンを組んだ際の「団体信用生命保険」（通称：団信＝だんしん）を絡めて、上手に見直しをすると良いでしょう。

保険の方の相談は、このＯＫＷａｖｅでも良いと思いますが、私のように仕事で扱ってる人間は商品名・保険会社名など出せないので、初めのうちはまだしも、具体的な相談は他所に言った方が良いでしょう。
例えばAll about Japanと言うところで取り上げられたようなサイトなら、かなりディープな質問でも答えられると思いますので、よろしかったら利用してみてください。
試しに、先日投票された「スーパーおすすめサイト」で賞を取ったサイト一覧のページをリンクに入れておきます。
どのサイトもそれぞれのジャンルで役に立つと思いますよ。

参考URL：http://allabout.co.jp/super/2006/page_index_w.htm

この回答へのお礼

細やかな回答、親切にありがとうございました。
生命保険は、去年見直しました。
結局、私の親からやめたほうが良いと連絡があり、
私もそのつもりでしたので、あきらめました。
２年間、こつこつ貯金し、賃貸マンションで頑張ります。

お礼日時：2006/05/27 12:09

No.6 回答者： GEO-UBS69GW 回答日時： 2006/05/25 00:27

No.1です。

優遇金利は全期間だったんですね。少し好材料です。
諸費用ローンだけでも無くなると良いと思いますが、親御さんから資金贈与かお借入はできませんか？
まだ聞いていないなら、頭を下げてでもお願いしてみた方が良いですよ。
(どうしても頭を下げたくない場合もあるでしょうが)
10万でも20万でも資金が増えたらありがたい話ですし、もしかしたら諸費用ローン分＋アルファになったらかなり助かりますよね。
(できるなら既にやっているのでしょうけど念のため)

※住宅購入資金の贈与は一方の親から550万円(贈与税が控除される110万円の5年分に該当)までは贈与税がかかりません。
それを超える分は、親御さんからローンを組む、不動産屋言うところの「親ローン」の形で逃げ道があります。
(やれるときには改めてアドバイスします)

金利固定期間は金利が低い短い方にして、更新の時に見直せばいいと思います。
以前同じ率で金利上昇したシミュレーションをしたのですが、10年でも30年でも、その間同じ率で上がるとしたら結局は金利の低い短期固定の方が支払いが少ないのです。
もっともほぼ一定の上昇が連続するというのは現実にはないので、絶対ではなくあくまで参考値です。
先ほど入ったニュースでは、原油高騰のためにティッシュが25％値上げになるので、新築住宅も当面は輸送費上昇で建築価格が上がることが予想されます。
見方は人によって異なりますが、私は貴方を取り巻く様々な状況、金融機関は公的資金返済と不良債権処理がほぼ終わるので、購入するならゼロ金利政策中の今じゃないかと思います。
でも、ご年収を視野に置くと、最低限、諸費用ローンは無くなった方が良いと思います。

この回答への補足

親からの贈与は、主人の親は今のところ察するに、
２０万貯金あるか？ないかくらいみたいです。
先日、本当に用意できる金額を教えて欲しいと、頼みました。
夏のボーナスまでに５０万、
冬のボーナスまでに１００万くらいだそうです。
私の親は、父が今年３月に定年前でしたが、退職しました。
数千万の退職金は、実家が持ち家な為、
そのローンの残金をすべて払い、年金を年払し、
母の部屋をリフォームするのでそのお金がいるとの事でした。
退職金は母と等分に分け、父の分のお金５０万借りました。
最初に５０万振り込む分は、契約の前日なので、
金庫がモデルルームになくしょうがないそうです。
あと、５０万を来年３月までに用意しますと、諸費用ローンが
５２万ほどになるそうです。
それでも、３３６０万円＝変動金利２年、３５年ローン１．１７５％で１０８３３円
　　　　　諸費用ローン＝５２万円。３５年２．３７５で１８２４円で計１０２，６５７円

２６８０万円＝固定金利３５、フラット３５、２．９４％、１０２，２４４円。
　６８０万円＝民間金融機関１．１７５％、１９，７５５円、
　　５２万円＝２．３７５、１８２４円。計１２３，８２３円

　

補足日時：2006/05/26 00:33

No.5 回答者： shambala 回答日時： 2006/05/24 21:23

４です。

補足いたします。
分譲マンションですとローンにプラスとして管理費＆修繕費が毎月かかります。おそらくローンとは別に２～３万位毎月かかります。承知済みならよいのですが・・・心配です。
諸費用ローンの事もありますし今回は見送る方がいいと思いますが・・・・。
どうでしょうか?

この回答への補足

管理費＆修繕費＆駐車場を含めてローンを組みました。
固定金利ですと、月１２万くらいの支払いになるんですよね。。。

補足日時：2006/05/24 22:11

この回答へのお礼

細やかな回答、親切にありがとうございました。
結局、私の親からやめたほうが良いと連絡があり、
私もそのつもりでしたので、あきらめました。
２年間、こつこつ貯金し、賃貸マンションで頑張ります。

お礼日時：2006/05/27 12:11

No.4 回答者： shambala 回答日時： 2006/05/24 17:40

まず年収に対しての融資額を考えてみてください。

今の金利が低金利でも銀行等の融資は審査基準金利４％で計算されます。
審査基準金利は高金利の時を含み今までの平均金利です。
これに耐えられる返済計画でなければ破綻の道をたどります。とても危険ですよ。
短期固定をつなぐ形もありますが定期的な繰上げ返済が出来ないのであれば低金利のメリットも少なく厳しいですよ。
全期間に渡って優遇１％とかあればまだましなのですが・・・・。
最低でも諸費用だけでも用意しておく必要があります。
諸費用ローンは金利も高くないですか?
もう一度見直されたほうがいいと思います。
余裕の無い返済計画は家庭崩壊にもつながりますし気持ちにもゆとりがなくなりますよ。
低金利でも無理な住宅購入は危険です。
まだお若いですし、もう少し頑張って頭金をためてからでも遅くないですよ。
上のお子さんが小学校に上がられるぐらいを目標に物件価格の１～２割の頭金＋諸費用を貯蓄していく方がよいのでは?と思います。
お子さんにかかる将来の教育費も相当なものなのでその辺もよく考えておく必要があると思います。
金利上昇はきになりますがこのまま上がり続けるかどうかもわかりませんから。
私的考えですがご参考までに。

この回答への補足

諸費用ローンも変動金利で計算されていたので、不安です。
・変動金利でも固定金利でも１．２％優遇。は全期間可能です。

補足日時：2006/05/24 19:45

No.3 回答者： lukakok 回答日時： 2006/05/24 13:06

>ローンは３２６０万＋１５０万(諸費用ローン)です

諸費用すらも自前で払えないならば（余裕資金が全く無いという意味で）
ローンの利率がどういう言われる前に、今回は見送った方が良いと思います。
せめて諸費用＋頭金１０～２０％の貯蓄が出来てから、購入を検討された方が良いかと。
ご主人の収入が７００万円以上ならば、ぎりぎり大丈夫かも知れませんが。
（ローン額は、年収の５倍が返済出来る最高限度だと一般的に言われております）

この回答へのお礼

細やかな回答、親切にありがとうございました。
結局、私の親からやめたほうが良いと連絡があり、
私もそのつもりでしたので、あきらめました。
２年間、こつこつ貯金し、賃貸マンションで頑張ります。

お礼日時：2006/05/27 12:12

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/05/24 04:19

年収はどれくらいですか？

収入がわからなければローンが無謀であるか否かは判断できませんし、また、収入によって最適なローンもまったく変わってきます。
もし年収が一千万ほどでしたら、短期固定の方がよいですし、年収が700万程度でしたら10年固定でもちょっと危ないかなという気はします。
年収がそれ以下ならば、3000万を超えるローンは明らかに無謀です。

契約前に振り込む50万は、申込金と呼ばれるもので、これはキャンセルの場合は返却されるのが普通です。
(ここでいうキャンセルというのは、契約前に取り消すということです。)
50万払うときに必ず、領収書と返却される旨を書面で書いてもらうようにしましょう。

この回答への補足

年収は５００万です。
５０万は、ローンの審査が通らなかった場合返却可能と言われました。
やっぱり、購入を避けた方がよさそうですね。。。

補足日時：2006/05/24 19:42

この回答へのお礼

細やかな回答、親切にありがとうございました。
結局、私の親からやめたほうが良いと連絡があり、
私もそのつもりでしたので、あきらめました。
２年間、こつこつ貯金し、賃貸マンションで頑張ります。

お礼日時：2006/05/27 12:12

No.1 回答者： GEO-UBS69GW 回答日時： 2006/05/24 04:04

こんばんわ。

って未明の四時ですが。。。
元マンション販売スタッフです。ご担当が余程親切でない限り、私のアドバイスが役立つでしょう。
オーバーローンですね。。。なかなか厳しい。
もしかして、ご主人様は勤務先で「財形貯蓄」(住宅・年金・教育何でも良いです)をしていませんか？
やってらっしゃる場合、残高と何年継続しているかを聞いて(調べて)ください。また、共済や労組の貸し付け制度がないか確認してください
財形は価格の80％しか借りれませんが、ローン成立後残高は頭金として引き出せますし、金利が低い(現在2.08％五年固定)ため支払いが少なくなるので残りを銀行から借りることは不可能ではないはずです。
銀行と不動産会社の力関係にも寄りますが、オーバーローンを組めるならなんとか大丈夫ではないかと想像します(保障までは残念ながらムリですが)。

優遇金利は魅力ですが、書き込みのイメージから2年固定金利の初めの2年間だけのタイプですか？きっと5年固定だと優遇幅が小さくなるのでしょう。
しかし2年の優遇金利の間にお金を貯め、更新の時に繰上げ返済するのが良いと思いますし、その間でも諸費用ローン(金利も高いから早く返した方が良い）を繰上げ返済しましょう。

金利が上がってから購入しようとすると、それ以上に所得が伸びていないと同じ金額は借りられませんし、その間に不動産価格も上がってしまうので、かえって買いにくくなる場合が良くあります。
まして買いたいとき、移動(引越し)しやすい時期というのは結構限られます。
これから景気が回復し残業ができるようになった場合(そう言う会社であれば)、通勤時間が短くなるのはサラリーマンとして有りがたいです
。残業で所得を増やせるチャンスも出てくるでしょう。

目先の問題は、契約前に50万円を振込む所ですね。
本来は契約書を交わすときで良いです。販売センターで交わすのでしょうから、現金で持って行くと言ってみてください。
また販売センターを含む販売会社や売り主側の事務所・ご自宅・勤務先以外の所で契約書を交わす場合、訪問販売法の規制を受け、クーリングオフが可能になります。
クーリングオフなら、クーリングオフできることを告げられた日から起算し8日以内(消印有効)に郵便で解約を告げれば手付金を返して貰った上で契約を白紙に戻せますので、又1週間考える時間を取れます。
「手付け金の保全」と言う措置がありますが、未完成物件の場合は価格の5％超が義務化される基準のため、50万円だと5％を超えないので必要ないですね。
できれば保全措置が必要な5％超にすると、万一の時は保証協会がその金額を補償してくれます。
逆に手付金を放棄し(勿体無いですが)契約を解除できますので、もっと少額にすることも交渉して良いかもしれません。
普通は解除しにくくするために5％超にさせるのですが、売り急いでいる(完成間近？)状態と思われますが如何でしょう？
私の予想が当たっていれば、お金の都合が付かないとか粘り、頑張って20万とか「30万がやっとなんです」と図々しく言って、多少下げられるのではないかと思います。
欲を言えばそれを更に保全させると一番良いと思います。
5％未満でも保全してはいけないのではなく、義務がないだけでやればできます。
手数料がかかるので面倒なのと合わせてやらないだけですから。

ローンの方は、お引き渡し間近に「金銭消費貸借契約」というのを結びますが、その少し前(1～2週間程度)にローン相談会を開きます。
金銭消費貸借契約を複数の入居者まとめて行う(金消会＝きんしょうかい＝と言ってくるでしょう)時まで悩んで大丈夫ですから、ローンは慌てずに決めましょう。
完成の時期、どの銀行を使う予定か、売り主、販売会社、お引き渡しまでのスケジュール、もっと欲を言えばご主人様の勤務先の会社名(支店名や、中小企業の場合の勤務先名は不要です)などの情報があると、あそこの銀行ならもっと優遇があるよとか、他の方もアドバイスしやすいかも知れません。
o(*'～'*)o がんばっ♪

参考URL：http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-11/t-110 …

この回答への補足

主人の勤務先は「財形貯蓄ないんです。。。
不動産やに本日、電話してください、と伝言してあるので、
色々、聞いてみようと思います。

補足日時：2006/05/24 19:39