不動産の夫婦共同名義

現在土地を取得後、新築建物の登記段階になりました。私は固定収入がないためローンは全て夫名義にしてあります。土地は夫ひとりの名義にしてありますが、私の臨時収入も繰り上げ返済に当てたいと目論んでおります。（年間返済額の２割ほど）
土地は2割、建物は8割がローンで当てられています。
自己資金のうち、土地&建物&諸費用合わせて2割を私の貯金から当てています。
いま、思えば建物は消耗品なので土地のほうを共有名義にしておけば良かったのかな？とも思うのですが、そもそも夫婦共有名義のデメリットがよくわかりません。
そこで質問です。
・土地の登記が終わってしまった場合、共有名義に変更できますか？また、そのデメリットを教えてください。
・私達の場合、土地と建物どちらを共有名義にしたほうが良かったのでしょうか？両方を少しずつ？どちらか？もしくは諸費用にあてて夫名義だけにする。
・ローンは夫単独なので、税制上特はないのですよね？
結婚3年目とはいえ、夫42歳、妻37歳です。
将来的なことを見据えて回答お願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： patent123 回答日時： 2006/05/25 16:09

所有権移転登記を錯誤を理由として、所有権の更正登記をすることができる場合もあるようです。

詳しくは、下記サイトを参照。

http://www.amy.hi-ho.ne.jp/sakai-siho/shoyuukenk …

更正登記をした後に、更に、抵当権を質問者、妻にまで及ぶように登記をすれば、金融機関も承諾するかもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。自分で調べても言葉が判らなくて。
教えて頂いたサイト参考になります。

お礼日時：2006/05/25 17:48

No.7 回答者： mahopie 回答日時： 2006/05/25 16:35

妻が不動産の持ち分を持つ事で、住宅ローンについて「連帯保証」をすることになります。

（銀行に対してではなく、銀行の保証会社に対して）
なので、この点のデメリットについて再確認して下さい。

加えて、銀行宛に条件変更という形で報告と再審査（内容は変わらないが）の手続が必要になります。

回答ＮＯ．６にある「抵当権が妻に及ぶ」という文言の解釈は微妙ですが、土地にせよ建物にせよ妻の持ち分にも当然に抵当権が設定されます。

長期的にと考えれば、当初は夫単独名義として、妻負担分は経費に充当し、婚姻２０年経過後に２０００万円の贈与特例で妻に持ち分（半分なり２０００万円分なり）を贈与すれば、夫婦間の平等・公平は満たされるように考えます。

この回答へのお礼

連帯保証の件、アドバイスありがとうございます。
これはNo.6の方が教えてくれた「真正な登記名義の回復」を行ったとしても、民間銀行であってもそうなのでしょうか？

お礼日時：2006/05/25 17:57

No.5 回答者： nik660 回答日時： 2006/05/25 14:48

まず離婚しなければ共有名義じゃなくても問題ない

です。あとは相続税が絡んできますから旦那名義
で土地、建物、現金などで６０００万以上あると今
旦那が亡くなればtara-cyanさんに相続税が発生し
ます。

ただ建物だと評価額がどんどん落ちてきますから
やはりなにかあった場合を考えて土地を半々にした
ほうがよかったですね。何もなければまったく問
題はありません。

今からでも土地を共有名義にできますが、行政書士
などにやってもらうとお金かかりますよ。
それでも何があるか解らないから！というなら
変更しておいた方が無難です。ほんと離婚なんかした
らこの土地は俺のだからお前に１円もやらない！
なんてなりますから。

おそらく持ち分変えると贈与税だ！なんだかんだ
言う人居るかもしれませんが、税務署からは贈与
税の納付書は送ってきません。さらにいえば
こういうケースでも贈与にあたるのかな？贈与に
はならないかもしれないですよ。

たいてい土地や家を買うときって旦那の名前で
ローンくんで旦那の給料から支払うからだから
旦那の名義にするんだ！っていう事にはならな
いと思います。その旦那の稼ぎはtara-cyanさん
がいるからこその稼ぎであってたしかに出資した
率で持ち分登記する方が無難ですが、１／２ずつ
登記したところで税務署は贈与税払え！なんて
言ってきません。

言わないから払わなくて良いのか！っていうのは
まずかもしれませんが、tara-cyanさんみたいな
ケースでかりに１／２ずつ登記したところで
贈与には該当しないと思います。だって夫婦なん
ですから。

わが家は親に大半出してもらいました。でも
ほとんど俺名義です。税務署ってお金の出し具合
によってその通りに登記したかって調べないんで
すよ。登記所と税務署は連携とれていません。

この回答へのお礼

いろいろなアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/05/25 17:46

No.4 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/25 14:40

＞土地の登記が終わってしまった場合、共有名義に変更できますか？また、そのデメリットを教えてください。

金融機関次第ですが、一般的には無理です。ローンを使っているとのことなので、抵当権が設定されているでしょう。ご主人の持分の一部をあなたへ売却するにせよ贈与するにせよ担保価値が下がる事を意味します。金融機関に確認してください。そちらとの契約内容によります。ちなみに公庫では担保対象物件を他人に移転させる際には一括返済が基本です。

＞私達の場合、土地と建物どちらを共有名義にしたほうが良かったのでしょうか？両方を少しずつ？どちらか？もしくは諸費用にあてて夫名義だけにする。

どうすれば良かったか、というよりも原則としては出資割合に応じた持分を設定するというのが基本です。土地については今からでは多分どうにもならないでしょうから、建物にあなたの出資分を含めれば良いと思います。
「夫婦」となると色々調整して考えることも実際出来るかもしれませんが、共有名義にせよ単独名義にせよ、それぞれメリットデメリットがありますので、素直にやっておくのが良いと思いますけれど。

＞ローンは夫単独なので、税制上特はないのですよね？

意味がわかりかねます。税制上の特（得？）とは、何を指すのでしょうか？住宅ローン減税などは共働きで連帯債務などで無ければ今回関係無さそうですね。

いずれにせよ、アレコレ考えても特別に「得をする形・将来何が有っても最善の形」が作れるわけでも無いですよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
すみません、誤字があったようで失礼しました。

お礼日時：2006/05/25 17:45

No.3 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/05/25 13:36

登記の変更はできると思いますが、この点は私は詳しくないので・・

共有名義にすることにメリットとかデメリットとかはないのです。
ただ出資した割合で登記すれば、贈与税がかからないというだけのことです。

現時点でお子さんがいらっしゃらないということですので、万一御主人が亡くなられた場合、御主人の持分は両親に三分の一の相続権が発生します。
質問者さまが出資した分を義両親に取られることになるので、必ず自分の出資した分は所有権を持ちましょう。
質問者さまの場合、繰上げ返済までも妻の収入から出すという事ですが、これは厳密に言うと贈与となります。
ただ、年間110万以内ならば問題はないのと、それに夫婦間の贈与については明確な線引きがなく、当事者同士の暗黙の了解で済むものなので、実際には贈与税がかかってくることは考えにくいです。
ただ現実に、繰上げ返済を質問者さまの貯金から行なうと、質問者さまご自身が損をするのですよ。
あなたが払ったものが御主人の財産になるのですから。
それが相続時には義両親に持って行かれるわけです。

ですから、こういったことを回避する為には、一つの方法としては、繰り上げ返済をしない。
または妻の貯金は生活費に充てる。
（これはどのみち妻が損をするのですが）
そしてこれらの不公平を調整する為に、質問者さまのおっしゃるとおり、土地の持分を妻が多く持てばいいのです。御主人の出資した分は諸費用という事にして。
参考になさってください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
土地の持分を妻が多く持てばいいとのこと、やはり建物でなく土地の方が良かったのでしょうか？

お礼日時：2006/05/25 13:49

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/05/25 13:01

＃１です

相続についてはあまり問題にならないようですね

質問を良く読んでいなかったのですが

＞土地の登記が終わってしまった場合、共有名義に変更できますか？

登記は変更できますがローンの担保に入っていますのでそちらの手続きが面倒ですし、費用も必要です

それより２０％を貴方の貯金から出費すると贈与税は大丈夫でしょうか？

普通は出資した割合で登記をしないと後々面倒です

一度税務署等に相談し、場合によっては費用が掛かっても登記のやり直しをした方が良いかも知れません

無料の法律相談の利用もお勧めです

一般に女性の方が長生きですから妻名義が多いほど有利です
離婚時も有利．．．（笑）。

とは言え、相続税も
５０００万円＋（１０００万円×人数）＝控除

よほどの資産家でないと関係有りませんが．．．。

貴方の場合、贈与税だけが心配です

この回答への補足

すみません、出資金は全体の１０％でした。単純な計算違いでした。

補足日時：2006/05/25 13:45

この回答へのお礼

質問がわかり難くてすみません。
贈与税のことも考えて(1)建物の２割を自分名義にするか、
(2)その１部もしくは全部を土地にフィードバックさせる為に土地登記をやりなおすべきか、
(3)土地・建物どちらも共同名義にしないで家具とか諸経費にあてるか、
を悩んでおりました。
(1)が素直でいいのでしょうか。
回答ありがとうございます。

お礼日時：2006/05/25 13:47

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/05/25 12:07

お子さんは居られますか？

居られないとご主人に万一の時はご主人の親・兄弟などにも相続権が生じる事が有ります

出来るだけ土地は奥様との共同名義をお勧めします

この回答への補足

早々の回答ありがとうございます。
子供はまだですが、欲しいと思っております。
主人はひとりっこで兄弟はおりません。
主人の親は現在離れたところに住んでおりますが、将来どちらかになにかあったときに同居の可能性はあります。

土地を共同名義に訂正するということは、今さら出来るのでしょうか？

補足日時：2006/05/25 12:14