共有名義？登記について教えて下さい

いつもお世話になっています。
似たような質問もあったのですが、いまいちわからなかったので質問させてください。
今度、家を建てます。
そこで資金ですが、土地は夫の貯金でまかないました。
家は、２５００万円との見積もりがでました。
そこで、諸費用は結婚してから貯めた貯金を当てることにし、
５００万を私の結婚前に貯めた貯金をだし、２０００万のローンを組もうかと考えています。
私は、専業主婦でローンの支払いは夫の給料から払います。
この場合、登記上、名義はどうしたらいいのでしょうか。
夫だけの名義だと贈与税はかかってくるのでしょうか？
持分配分で共有名義にした場合、手続きは複雑になったり費用が２倍かかってしまうのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： popfather 回答日時： 2009/04/27 21:14

家具代や引越代は建物費用ではありません。

見積もりの内訳がわかりませんが、仮に諸経費500万円、家2000万円合計2500万円であるならば、

奥様の結婚前の貯金で諸経費を支払いました。
家本体は全額ローン（ご主人様返済）です。
とすれば、100％ご主人様名義とすることも可能です。

逆に奥様名義としたいならば
住宅ローンで諸経費と家本体のうち1500万円を支払いました。奥様の貯金で家代金を支払いました。
とすればご主人様75％（=1500万円/2000万円）、奥様25％の共有とすることも可能です。

いずれにしても、家具代金はどちらの口座のお金で支払うか。等はきちんとしておかれた方がよろしいと思います。
また、住宅ローンでどこまでの支払いを借りることが出来るかも金融機関でよくご確認ください。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
見積もりは建物で２５００万円、諸経費が概算３００万円くらいです。
諸経費は、高い家具などを購入すればもっと高くなるとは思いますが、今のところその予定はありません。
どちらの口座からお金が出たのかが共有の条件と考えていいのでしょうか。
このお金の出所は調べられるのですか？

補足日時：2009/04/28 10:52

No.3 回答者： popfather 回答日時： 2009/04/28 22:16

回答NO.2です。

整理すると建物2500万円、諸経費300万円。
これに対して奥様の貯金が500万円、結婚してからの預金が450万円、住宅ローンが2000万円ですね。
奥様が結婚以来専業主婦であるならば結婚後の預金はご主人様のお金、住宅ローンも返済されるご主人様のお金と見なされますので、ご主人様の拠出分は2450万円。
奥様の拠出分は結婚前からの貯金500万円となります。

奥様の共有分を出来る限り大きくしたいのならば500万円を全額、家の支払いに充てます。奥様の貯金と住宅ローンで建物購入、結婚後の預金で諸経費支払いとすれば、奥様の共有分は20％となります。

逆に奥様の持ち分を小さくしたいのであれば建物は住宅ローンと結婚後の預金で購入。50万円足りませんがこれは贈与税の基礎控除の範囲内。従いまして共有とせず全部をご主人様の単独名義とすることも可能です。

奥様の持ち分は0％から20％の範囲内でご希望のレベルに決定されればよろしいかと思います。（もちろん贈与税を支払ってもよろしければこれ以外の選択も可能です。）

資金の出所に関しては後日税務署からの「お尋ね」に対して回答することになります。（「お尋ね」は必ずくるわけではありません。）

この回答へのお礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。
回答ありがとうございました。
共有のすることによるメリットがあるのかどうかわかりませんが、
夫のみの名義でできるようにやりくりしてみようと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/05/01 09:06

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/04/25 17:53

＞５００万を私の結婚前に貯めた貯金をだし…

少なくとも 500/2500 = 20% は妻の持ち分ですね。

＞諸費用は結婚してから貯めた貯金を当てることにし…

それはいくらで貯金の名義は誰ですか。
税法に「夫婦は一心同体」などという言葉はなく、貯金は名義人のものと解釈されます。

もちろん、親子や夫婦には相互に扶養義務があり、生活に必要な最小限の費用を出し合うことは、税法上の贈与には当たりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm
しかし、家の購入資金までは扶養義務の範疇ではなく、貯金の名義人で登記しないと、贈与税の問題が発生します。

＞夫だけの名義だと贈与税はかかってくるのでしょうか…

20年を経た熟年夫婦なら、その程度で贈与税は発生しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
そんなオジン、オバンでないというなら、53万円を申告納付することになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

＞この場合、登記上、名義はどうしたらいいのでしょうか…

少なくとも 500万円分は妻の持ち分。
あと、結婚してから貯めた貯金がどうなっているかによります。

＞共有名義にした場合、手続きは複雑になったり費用が２倍かかってしまう…

そんなことはないでしょう。
もちろん、印鑑証明など用意する公的資料の発行手数料は 2倍になりますけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

くわしい回答ありがとうございました。
結婚４年目ですので、夫名義だと贈与税がかかってしまうのですね。
結婚してからの預金は４５０万円あります。
これは夫の名前で預金してあります。
登記は８：２でいいのでしょうか。
また、支払のときに、どこの通帳からでたお金なのか調べられることってあるのですか。
家具や、引っ越しにかかる費用を私の通帳から（カードで支払うときに自分名義のカードで支払った場合私の通帳から引き落としになる。１００万の予定）払いたい場合、頭金を私の通帳から４００万、夫名義の通帳から１００万だと８：２の登記割合だとおかしいでしょうか。
わかりにくくてすみません。
わかればおしえてくださると助かります。

お礼日時：2009/04/25 21:06