不動産が競売のかけられた、ということは自己破産に近いのでしょうか?

知人からの質問なのです。私なりに調べてみたのですが、問題がデリケートなので、安易な素人調べでは問題があると思いここで質問させていただきます。

知人は、十年程前に銀行と不動産購入のために住宅ローンを組みました。
しかし、収入等の状況の変化により、支払いが滞り、先日銀行からいわゆる「ブラックリスト」への登録がなされたとの連絡がありました。

その後も支払いが滞りつづけ、銀行からは、借入金の管理を銀行から、クレジット会社に移行したとの連絡があったほかに、今後の支払いは、しなくてもよくなったものの、その不動産を競売にかかられることになったそうです。

そこで質問です。

第一に、今の借入金よりも安く競売で落札した際の、差額は、どのようになるのでしょうか？
つまり、差額は保険からクレジット会社もしくは、銀行から補填されるのでしょうか?それともやはり、債務者が差額を払うのでしょうか?

第二に、競売にかけられた後には、債務者は何か社会的、法的な制限が加えられるのしょうか？
つまり自己破産の場合のように、その後何年間か財産がもてなくなるとか、法的後見人を立てなければならないとか。

第三に、このようなケースに陥ったときにこの他に注意しなければならないことを教えてくれませんか？

知人は何から手をつけていいのかまったく困っているようなので、友人として中長期的な展望をアドバイスしてあげたいのです。
当事者は何かとこのようなときには、短絡的になって、問題の解決を安易に図り、後でそのことを後悔してしまう傾向があると思います。

ぜひよろしくお願いします。

No.2 回答者： seal-papa 回答日時： 2002/02/23 04:22

こんばんわ！

世の中はまさに「不況」ですね。
住んでいる所を競売されてしまうのは、とてもお気の毒です。
「もっと早く見切りを付ければ」と他人が思っても、当人にとっては見切りは付け辛いものですよね。

まず、第一の質問はkyararaさんが回答されていますよね。
債権が「クレジット会社」に移行(債権譲渡)してたら、競売後の差額の請求は金額にもよると思うのですが、差額の請求は有ると思って良いのではないかと思います。

でも、基本的に「金融屋」は利息で食べている人達なので、無理が無く、きちんとした返済計画と、完済する堅い意思を伝え、粘り強く交渉する事で、活路が開けるかもしれません。
要するに、貴方が心配するようにヤケになっては駄目だと言う事です。
良い意味で、「再生の為に開き直る」しかないかと思いますよ！

第二に、通常、不動産が競売になったとしても、それだけで法的に制裁される筈は有りません。
社会的にとなると、範囲が広すぎて何とも言えないのですが、今回の件は、「債務」を清算するのに、「現金」が不足しているので、「不動産」で清算するという事だけです。

また、１点付け加えると「破産」したから、その後何年か財産が持てなくなる事は有りません。
実生活で言えば、「会社の取締役」になれないとか、クレジットカードを所有出来ない(＝ローンを組めない)とかが、大きなウエイトを持つだけです。

「破産」の手続きは債務が超過し過ぎた人に「再生への道」を示すものです。

第三には、もし今回の一件で心配事が有れば、やはり法律のプロで有る弁護士に相談しましょう。
「素人」が何回言うよりも、「プロ」の一言が、ご友人を落ち着かせ、安心させられるかもしれません。
更に言えば「素人」があまり助言するよりも、間違いが無いと思います。

特に民事専門で、ローン関係に詳しい弁護士を探しましょう。
適当な弁護士が不明な時は、地元の地区に有る弁護士会で紹介してもらう事をお勧めします。
相談料は１時間１万円程度です。

最後に、家族や友人の「絆」は大事にしてあげて下さい。
例え法律的に他人となっても、「絆」を継続する事が、ご友人にとって一番力になる事だと思います。
家族が元気に生活し、何時でもお茶を飲みに生ける場所が有る事が一番なのではないでしょうか？

それでは！(^.^)/~~~

No.1 回答者： kyarara 回答日時： 2002/02/23 00:26

　ローン債権がどのようにクレジット会社に移行したかによります。

　住宅ローンを借りるときには保証金を払ってローンを支払えないときにはクレジット会社等にその支払いを肩代わりしてもらうようになっているのが普通だと思います。
　このような場合であるなら、保証した会社は友人がローンを弁済しないために、友人に代わって銀行にローンを弁済し、その弁済金を取り戻すために抵当権を行使しているものと思われます。この場合、保証会社が抵当権を行使して全額を回収できなかったとしてもそれは保証会社の負担となり、友人が不足分を返す必要はないと思われます。
　また、不動産が競売にかけられたとしても社会的、法的な制限が加えられることはないと思います。
　しかし、たとえば住宅ローン債権が銀行からクレジット会社へ単に譲渡されたような場合には、友人が不足分を返さねばならないことになります。抵当権を行使しても弁済額に不足がある場合、債権者は別の財産からその不足額を取り戻せるというのが民法上の決まりです。よってこの場合は、不足額を返せないと自己破産ということにもなりかねません。
　どのようなケースに当たるのかは、住宅ローン契約時のローン契約書や保証契約書等をよく見ればわかると思いますが、不明ならその銀行に問い合わせてみてはどうでしょう。
　過ぎたことは早くあきらめて、将来のことのみを考えて行動させるようにアドバイスすることが重要だと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。早速のご回答。
契約書にはどのような書き方によりその弁済の必要性を記しているのでしょうか？
わかりやすく表現してあればいいのですが、とかく、契約書にはわかりにくく表現しているものと思いましたので。

自己破産にはなら無用将来の展望、可能性をできるだけふさがぬようにアドバイスしたいと思っております。

お礼日時：2002/02/23 01:02