アパート建築計画について

アパートを建てて、その一室に住み、住宅ローンを安くあげようという計画です。この計画についてアドバイスいただければ幸いです。

●場所は、名古屋市東部、土地は、西側道路で南面が広くとれる長方形です。50坪、建蔽率、容積率は、60、160、土地の値段は、4000万円。

●建物の概要は、3階建てのＲＣ造、いわゆるテラスハウス方式（長屋方式）で3軒同じ間取りのものを建てます。一つの家で、最大容積は、計算上26坪ほどになります。4000万円ほどで予定しています。

●家賃は、一軒15万円／月。２軒分が家賃収入として、30万円／月、360万円／年。となります。

●自己資金は、2000万円。6000万円を借入れるとして、約20年間（利息分があるので）をかけて返済予定です。

●設計は、知り合いの建築家に依頼。いわゆるデザイナーハウスというものです。

この計画でいけば、自己資金の2000万円だけで、家賃で返済できそうですが、どうでしょうか。不動産会社に勤務経験はありますので、その知識はありますが、相談できる金融機関はありません。この計画についてどんなことでもいいので、ご意見いただければありがたいです。よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/11/21 15:08

大家してます

アパート経営は返済出来るかどうかでは有りません

利回りがどうかです
２０－２５年間でどうなるかが問題

基本は１戸当たり５００万円なら家賃は５万円／月
これ以上なら検討の余地有りです

１戸当たりで計算すると分かり易いでしょう
土地代１３００＋建物１３００＋利息１０００＝３６００万円を投資
通常は９－１２％の利回りが必要です
土地も償却するなら平均家賃が３６万円／月は必要
建物だけなら平均家賃１８万円／月でも良いでしょうね
でもそれなら最初からアパートにする意味が無いでしょう

しかも空室率８０－９０％、家賃も低下しますから８０－９０％が平均家賃

１５万円の家賃だと１５×０．９×０．９＝１２１，５００／月

建物だけ償却するくらいなら更地で駐車場経営の方が有利でしょう

１戸当たり
・自己資金が６６０万円
・借入返済３０００万円（２０００万円＋利息）
・税金などが必要
・管理修繕費用が必要
・実質投資額１３００万円位（家賃－３６６０－税金－修繕費用など経費）
・土地１３３０万円と老朽化アパートが残ります

もっと安い土地か安い建物にする必要が有るでしょう
せめて建物は１５００万円／１戸以下．．．。

参考までに
http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=man …

４５８０万円の物件で４００万円／年の家賃
これでも借入５０％だと採算は厳しいです
年間家賃４６０－５００万円は欲しいところですね
で、いつまで経っても誰も買いません
物件が４０００万円程度なら買い手が付くでしょう

２０年間、「最初の家賃」で「満室稼働」、「修繕箇所無し」などと夢のような事を考えてはいけません

２０年後に４０００万円程度の土地＋老朽化住宅を手に入れる為には

・自己資金２０００万円
・返済総額９０００万円（６０００＋利息）
・税金、経費その他で２－３００万円
・家賃収入５８３０万円（３６０×０．９×０．９×２０年）
２０年間の追加投資が８１７０万円必要でしょう

粗い計算ですみません

この回答へのお礼

ありがとうございました。実は、（gooの）大家さんにお聞きしたいと思っていました。
私も、マンション投資で利回り10％というのは知っていましたが、１戸当たりで10％を考えるというのは、参考になりました。現在のシミュレーションでは、4％ですね。これではいけません。
空室率、家賃逓減の考え方、さらに２０年間トータルでのＰＬの考え方参考になりました。
私がここの土地に目をつけたのは、駅から徒歩6分、人気のある地区である、南面が広いので、各戸南のスパンを広く取れるという、土地としての付加価値が高いと思ったからです。そこに安く住むにはどうしたらいいかと考えましたが、やはり計画は甘いですね。

お礼日時：2006/11/21 18:54

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/11/22 08:20

＞そこに安く住むにはどうしたらいいかと考えましたが、

土地が良いなら有効利用すれば良いだけです

土地は償却しないで建物だけの収益で購入するくらいで経営すればいいのです

２０年間で建物の償却が出来ればその後５－１０年の収益で土地代の１／４位は払える計算になるでしょう

で、建築費を抑えて建物の戸数を増やす

建物５００万円・家賃５万円・それに要する土地を安くするには．．．。

戸数を増やした計画にされれば良いと思います

それと自分が住む場所は別の場所を借りればいいのです
新築の内は入居率１００％でしょうから１０年間は自分も他で賃貸
入居率が下がったときに自分がその物件に引っ越す

これなら入居率が下がっても効率は変わりません、自分が安全弁。

５万円×２戸分＝１０万円は貸して自分は８万円の賃貸生活

空室が目立てば自分が入る．．．その時は家賃も４．５×２＝９万円かな？

土地４０００万円は変化無いでしょうから建物４０００万円程度で家賃４００－４５０万円／年の物件を建てる計画にされれば良いと思います

鉄骨３Ｆなら可能では？

今ちょうど４戸×３Ｆ＝１２戸の計画中ですが４８００万円くらいになりそうです（独身用広めの１Ｋ３０平米くらい）
想定家賃は５．５×１２×１２＝７９２万円＋駐車場＋管理費＝８００万円
土地が３５００万円＋建物４８００万円＋諸経費４００万円程度＝８７００万円

土地代までは全額償却は出来ませんが２５年でなんとかなりそうです

貴方の場合はその内１Ｆなどを最初から広めにされておけば良いと思いますよ

空室が有る物件に自分が入居するのは有利です

で、私も自宅からアパートまで貸しまくって自分は賃貸暮らしです．．．（笑）。

この回答へのお礼

重ねてのご回答ありがとうございます。
戸数を増やすことについて、賃貸物件は、平米単価を高くとるためには、ワンルームまたは、１ＬＤＫが有利かと思われます。しかし、戸数が多くなると管理の煩わしさ、居住者が独身者が多く、モラル面での心配、少子化による需要の低下が考えられます。入居リスクは、同じかもしれませんが、ファミリータイプは、供給不足もあり、長い目で見るといいのでは、と素人考えです。
いずれにせよ、居住するということと、大家さんをするということは、全く別に考えたほうがよいということが、よくわかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2006/11/22 14:33