土地を親の金で買ったのに相続時精算課税制度が利用できなかった・・・贈与税払うしかないですか？

マイホームを購入しました。18年11月から建築会社の方が先導してくれ、家を建築会社で建て、土地を他の不動産会社（その建築会社の人の斡旋）から購入することになった。土地代500万円。建物・その他1200万円。親（63歳）が1000万円を補助してくれるという事で残りの700万円を銀行に借りることになった。平成19年12月末までの「特例の相続精算課税制度」で贈与税を払わない予定でした。12月、不動産会社から今年中に土地代約500万円を支払って欲しいと言われ、建物関係のお金は来年になってからという事になり、銀行から借りる700万円から500万円を支払うか、親から500万円を先にもらうか、建築会社の人と話し合った。銀行から先に500万円を借りようとすると家も建っていない現在では○○○と言葉は忘れましたが、とにかく5万円くらいの経費がかかると…。もったいないので建築会社の人から「先に親から500万円を頂き、19年2月に「特例の相続精算課税制度」利用の申告をし、残り500万円は19年に頂くことになるので再度、20年2月に住宅ローン控除と一緒に申告しましょう」と提案され、何もわからない私はその通りにしました。12月に土地を購入し、建築会社とも家の契約を終えました。着工は雪のなくなる4月頃です。しかし、1月下旬に私が申請用紙をもらいに税務署に行くと「土地の購入では特例の相続精算課税制度は利用できない、約53万円の贈与税がかかる」と言われた。500万もらって、50万とられるのは思わぬ事で…。建築会社の人にもすぐ言い、「こっちからも確認します。」「親の名前で登記変更しては？」と。とにかくお金がかからない方法でこの土地購入の500万円を処理したいのですが良い方法ありませんか？建築会社に請求しても無理ですよね？建築会社ともめてこの後、家が適当に作られるのも怖いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/01/30 23:59

最悪ですね。

。。。Ｈ１８に贈与の事実ありで、なんと家はＨ１９．４に着工ですから。。。。。せめて３月に上棟なのであればウルトラＣが使えないことはないのですけど。
４月着工ではどうにも。

ところで困っているということは親は６５才未満と言うことなんですよね？
６５才以上なら何の問題もないですから。

こういう大事なことを何で税務署にきちんと確認しなかったのか。。。。。
安易な提案をした建築会社にも問題はありますけど、一番責任が重いのは申告義務、納税義務のあるご質問者ですよ。その点はお忘れなく。

で一つはまっとうな方法で、

１．親の土地代金分は親の持ち分として錯誤の登記をする。
　－＞登録免許税、司法書士手数料がかかります。
　なおこの方法が使えるは３／１５までです。それ以降は錯誤登記でも認めてくれなくなります。（国税庁通達による）
それまでに手続きを。

ですね。

２．今から土地融資実行できないか銀行に相談する。
　正直言って非常に困難だとは思います。それに全額融資は無理です。
　つまり銀行から融資を受けて親の資金を返済するわけですけど、、、多分無理ですけどね。

３．ご質問者の預金で一時親には返済する。
　それだけの資力があればよいのですけど。。。。。ないですよね？

４．建築会社を巻き込んで親に一度返済する。
　建築会社から借りて親に返済する。

で２，３，４は実行した後に後に１０００万贈与を受けて５００万を土地代金に充て、５００万を建築資金に使います。
これはどちらもＨ１９年の贈与なので、

・建物資金．．５００万　相続時精算課税制度の住宅取得特例を適用し１０００万の非課税枠のうち５００万を使う。

・土地資金．．５００万　相続時精算課税制度の本則の２５００万非課税枠を使って贈与を受ける

これはＨ２０．３．１５までに確定申告のこと。

ちなみに建築資金の方で特例適用となるのでこのときに相続時精算課税制度自体が適用となり、本則２５００万は使途を問わないので土地資金も本則の枠により贈与を受けられます。

ただ２は銀行が関与しているのでまだましですが、３，４は姑息な手法でしかないので、税務署が認めるかどうかはわかりません。これは税理士にでも聞いてください。

ちなみに１番の方法は確実であり、費用はかかる物の後にその土地を相続時精算課税制度で贈与してもらうことも出来ます。（建築費用の贈与で特例適用となるから以後この制度が使えます）

No.3 回答者： sauzer 回答日時： 2007/02/02 00:27

18年中に親にだしてもらった土地購入代金500万円は、一時的に親から借りたことにすればいいです。

ちゃんと金銭消費貸借契約書を作成し、印紙（1万円）も貼付して下さい。借金ですから、税務署への申告は不要です。（金銭消費貸借契約書については、ネットで検索すれば、Word用のフォームがあるのでそれを印刷して使用すればいいでしょう。）

そして、19年中に家を建てるときに、銀行からの融資700万円で親に500万円返済し、領収書を貰う。（残金200万円）
すぐに家の建築代金として1000万円の贈与を受け、建築会社に1200万円支払う。
19年中の1000万円を相続時精算課税制度（住宅取得資金の贈与）を選択して、20年2～3月に贈与税の申告。同時に、住宅借入金控除で所得税の申告。
これが手間もお金も一番安く済みます。

No.1 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/01/30 22:58

やはり、親の名前で土地を登記するしかないのでは・・・。