泣き寝入りでしょうか？

Question

結構有名な仲介業者「中○○宅」を通して、中古住宅を購入いたしました。契約時には売主さんが、まだ居住されていたので、家の隅々まで見ることが出来ずに「信用」してで購入致しました。ところが引渡し後にリビングのフローリングのはがれ、そしてブカブカ（要はその場所で思い切りジャンプでもしようものなら床が抜けてしまうような状態）が発見されました。仲介業者を通して売主さんに確認したところ、ホットカーペットをひいていて、さらにソファの下だったため、退去時までわからなかったとのこと、仲介業者にたずねたところ、建物の構造上のダメージでは無いため、瑕疵担保責任は問えないので、買主側で直してもらうしかないとのこと・・・。確かに「瑕疵担保責任」の項を読むとシロアリ、建物の構造上の…とあります。不動産取引において売主、買主は同等と聞いたことがあります。この場合一方的に私の方が「損失」をこうむるかたちになってしまいますが、やはり「泣き寝入り」しかないのでしょうか？ちなみにこの物件は「シロアリ」の被害も見つかり、こちらは瑕疵担保責任は問えるとのこと。ただ仲介業者は、その被害場所だけをリフォームで解決しようとしております。「シロアリ」の害が表面に現れているということは、まだ見えない場所にも被害がある可能性があると思っています。その場合は、やはり自分で調査費用を負担して調べなければならないのでしょうか？もし、建物の内部や下など目につかない部分に被害が見つかった場合、現状普通に暮らせるのなら、瑕疵担保責任で直してもらうことは出来ないのでしょうか？引越しが、6月8日にせまっております。このままだと夢のマイホームが一転、悪夢の「シロアリの城」で過ごさなければならないと思うと悔しくて悔しくて仕方がありません。ちなみに売主さんは仲介業者「中○○宅」のPO○○Sの分譲を購入されたそうです。

semi-zzz · Accepted Answer

>両担当者はあくまで「建築基準法」の「主要構造部」に基づいていると。。。先に該当なら「床」はあてはまりますが、後者だと「床」は対象外。曖昧なままの決着となりましたが、この辺はハッキリ知りたいところですね。

これについては、最初に不動産屋が回答したとおり、主要構造物の方と考えることが多いと思います。多分＃５さんの回答もそちらに近い考えからなされていると思いますので、こちらの方を取るのが主流ではないかと思います。

私自身、木造の床は構造設計などの観点から重要な部分ではないので、品確法制定以前でしたらそちらを採用しています。
品確法という新しい法律が平成１２年にできて、そこで、住宅の性能が定義されるようになりました。
建築基準法は安全性を確保する意味での法律で、品確法は住宅の品質を確保するための法律ですので、床がなければ住宅の機能を果たしませんから、「構造耐力上主要な部分」の方を採用しているようです。住宅の性能という面から考えると、それに従うのが妥当だと思うのですが、不動産・建築業界は古い体質を引きずっている業界ですので、昔ながらの解釈を前提に契約書を作成しているのではないかと思います。
品確法できてだいぶ経ちますが、まだ大きな争い（裁判等）はないようなので、その効力・解釈がまだ浸透していないのだと思います。だから、今はその移行期にあるんではないかと思います。

ちなみに主要構造物の定義は構造上の意味合いよりも防火上の意味合いから定義された用語のようです。

でも、よい売り主さんと営業所長さんでよかったですね。
今夜はゆっくり眠ってください。

semi-zzz · Answer

＃３です。

＞不動産取引において売主、買主は同等と聞いたことがあります。この場合一方的に私の方が「損失」をこうむるかたちになってしまいますが

売り主、買い主は同等ですよ。お互い同等の立場で、合意の上契約を結んでいますので、契約外のことについて生じた損失は自己責任となります。

なお、売り主が宅建業者やその他の事業者の場合、消費者と持っている知識量などに差があるため、本来同等であるはずなのに、宅建業法や消費者契約法により業者側に規制がかかっています。
売り主が個人同士の場合は同等なので、契約がすべてとなります。契約に従ったことなら、適正に処理されただけであって、一方的に損失とはいえないことになります。

瑕疵担保は売り主が無過失でも責任を負うことになりますので、民法の原則から言えば、床の問題も瑕疵担保に該当することになります。しかし契約で定めがあれば、民法の規定外の契約を結ぶことができますので、契約条件に従って瑕疵担保責任を売り主は負うことになります。契約で定めた範囲外にある瑕疵については、現状引き渡しとなりますので、その瑕疵が契約範囲内にあるかどうかが最も重要なことになります。


＞リビングの床というのは、上でいう積載荷重の震動、衝撃を支えるものではないでしょうか？

これについては契約内容、建物の構造などを詳しく調べてみないと判断できない内容です。

質問文から中古住宅と書かれているので、たぶん木造戸建てだと思いますが、構造や仕上げ状態も不明な状態では、きちんとした回答は得られません。あくまで推定の回答になりますが、

鉄筋コンクリートや鉄骨の戸建てだと、それらは床の仕上げ材であって、構造材でないと扱うことが多いです（梁の上にコンクリート床版があり、その上に仕上げの床があることが多いので）。

私はコンクリート構造の方が専門で木造の構造は専門外なのでよくわかりませんが、品確法の構造上重要な部分の木造の例を取りますと（質問の建物は中古なので、品確法は適用になりませんが）、木造の床版は構造に該当することになっています。
http://www.ishiicorp.co.jp/watasitati/hinkakuhou.html

さらに建築基準法の用語解説
http://www.re-words.net/sub.php?n=657

「構造耐力上主要な部分」の定義では「床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう）」となっているので、木造の場合、大引き・根太が「はり、けたその他これらに類するもの」に該当すると思われますので、その上に貼られた「床板」がこの法律用語上の「床版」に該当するでのはないかと私は考えます。
また、表面の床板だけでなく、その下地の根太などが腐食している可能性もありますので、こうなれば構造上主要な部分に該当するのではないかと思います。

ただし、「構造耐力上主要な部分」に似たような言葉に「主要構造部」というのがあり、こちらの場合には該当しない可能性が高くなります。

よって、契約書に定めた「構造」という用語がどちらの意味で使用されているかによっても、判断が変わります。
このあたりは建築基準法に詳しい建築士や契約書の読み方に詳しい弁護士さんなどにどちらの意味で契約されているか内容自体を精査してもらう必要があると思います。


＞やはり自分で調査費用を負担して調べなければならないのでしょうか？

瑕疵についての調査費用も損害として請求する人がよくいますが、判例などではその費用を損害として認める場合と認めない場合がありますので、うまくいけば調査費用も損害として請求することもあり得ます。
ただし、被害が見つからなかった場合は自己負担になりますが。また弁護士の費用は一般には損害として認められないです。

ちなみに、売り主には補修義務はありませんので。売り主が負う瑕疵担保責任は損害賠償責任です。

前にも書きましたが、瑕疵担保特約には期限がついていますので、その期限が過ぎた後では、構造上重要な部分であろうと、シロアリについてであろうと、瑕疵担保責任を追及できなくなります。

また、瑕疵担保責任は、引き渡し時に存在した隠れた瑕疵だけが対象で、引き渡し後に発生した瑕疵については対象外です。
損害賠償請求をするには、請求する側が証明責任を負います。瑕疵の存在を証明するだけではなく、引き渡し時点にその瑕疵が存在したことまで証明する必要があります。
瑕疵担保有効期間内であっても、時間が経過してからでは、引き渡し時に存在したことを証明するのは困難になりますので、専門家の調査を入れるのでしたら早い段階の方がよいです。

bouhan_kun · Answer

中古住宅ということは、新築より安いわけですよね。で、相応のデメリットもあるわけです。
理論整然、粛々と進めればいい話であって、泣き寝入りだのシロアリの城だの、感情が入りすぎてると判断しました。感情が先に行くと、まとまる話もまとまらなくなります。ともすれば、ただのクレーマーにしか見てもらえなくなることも。

＞リビングの床というのは、上でいう積載荷重の震動、衝撃を支えるものではないでしょうか？

違います。ただの敷いてある板の可能性もあります。こっちのほうが多いかも。柱や梁以外で構造体となっているかは、図面を見るか、建築士に見せるかして確認するしかないでしょう。

atomu0505 · Answer

法律的なことはすでに回答されている方がおりますので、ある程度対策の方向性は見えているように思います。

素人の意見としては売主が
＞退去時までわからなかったとのこと
とありますが、この時点ですぐに連絡して頂ければ良心的かなと思います。（法律論とは関係ないですが）

＞悪夢の「シロアリの城」で過ごさなければならないと思うと悔しくて悔しくて仕方がありません。
あなたの立場に置き換えると辛いですね。本当に悔しいと思います。

現実的には、予想外の出費をせざるを得ない状況ですね。
でも物事にはデメリットとメリットがあります。
今回のことでメリットなんか無い、デメリットばかりだ！と言いたいかも知れませんが。以下の事、参考にしてみてください。

もしも、私が今回のようなことになったら、次のことを実行します。
１、ことの顛末をブログに書きます。今日から始めます。
２、中古住宅を購入する動機から書き始めます。家族でどのような話し合いが持たれたのかも書きます。
もちろん、結構有名な仲介業者「中○○宅」を選んだ理由も書きます。
３、毎日ブログを書きます。時間の流れと共に、どんな小さなことでも出来るだけ具体的に書きます。
４、書き方のポイントは自分の言ったこと、売主が言ったこと、仲介業者が言ったこと。
そして、自分が実行したこと、売主が実行したこと、仲介業者が実行したこと。これらを会話風に書きます。
５、ブログは引っ越しが終わるまでを一応の目安とします。
この間様々な「学びと発見」があります。
納得のいかないこと、理不尽に思うこと、嬉しかったこと、悔しかったこと、有難かったこと等これらはすべて「学びと発見」です。

この「学びと発見」こそは何ものにも換えがたい財産・ノウハウとして捉えます。

世の中には、あなたと同じ様に「中古住宅を購入」しようとしている人がたくさんいます。
この人たちの多くは「中古住宅購入の基準・業者選びの基準」を知らずに悩んでいます。
この悩める人たちを助ける為に自分たちが得た「学びと発見」を
その人たちに無料レポートにして提供します。
無料レポートのタイトルは「夢のマイホームが一転、悪夢のシロアリの城」です。
次には、無料レポートを読まれた方に有料のマニュアルを販売します。
有料マニュアルのタイトルは「中古住宅購入で失敗しない為の５つの自己防衛策」-夢のマイホームが一転、悪夢のシロアリの城にならないために-こんなかんじです。

6月8日の引っ越しで忙しい日々と思いますが、考えようによっては大きなチャンスです。
自分たちの気持ちを整理する為にもブログは有効です。
悔しさをバネにして実行してみてはどうでしょうか。
インターネットを活用すればほとんどリスクなしで出来ます。参考になれば幸いです。

semi-zzz · Answer

民法に瑕疵担保の規定はありますが、それと異なることを契約で別途定めることは、許されています。なお、売り主が宅地建物取引業者の場合宅建業法に、その他の事業者の場合消費者契約法により制限が付いていますが、個人所有の住宅を売るような場合の売り主は、関係ありません。そのため中古住宅の場合現状引き渡しが原則です（瑕疵担保なしの場合もあります）。

知っていて隠していたというわけではないので、契約書の瑕疵担保特約に従って処理するしかないです。
一般に素人でも容易にわかるような欠陥は、購入者のチェックミスとして瑕疵担保になりませんし、契約で定めた瑕疵担保内容からはずれたことをするのは契約外のことといえますし。

シロアリの件は瑕疵担保になると言うことですが、その対策内容について疑問があるようですね。
お金はかかってしまいますが、信頼できる第３者にみてもらって妥当な対応かどうかを検討してみてはいかがでしょうか？

また床構造も構造上重要な部分に該当する場合もあります。そのあたりも現状を見てもらって構造に該当しないのかどうか調べてもらった方がよいと思います。

たぶん瑕疵担保についても有効期間が設定されていると思います。
そしてその期間は引き渡しから数ヶ月であることが多く、その期間が経過した後になって見つかったものは瑕疵担保になりませんので、やるなら今やった方がよいです。

best-house · Answer

中古物件の引渡しは現況渡しが基本です。
しかし、売り主が売買時に気が付いていなかった構造上の不具合（瑕疵）については、瑕疵担保責任としてある一定期間（売主が個人の場合は３ヶ月程度）対応することが多いです。
今回の白蟻の件ですが、見えるところはリフォームで対応される予定なので問題ありません。
また、見えない箇所については買主側で調査等をする必要があります。
（証明責任）
費用がある程度かかりますが、長く住むことを考えればやっておいて損はないでしょう。
中古物件を購入する場合、出来れば契約前に売主承諾の元、専門の業者に依頼して構造、白蟻などの不具合が無いかを調査してからの方が良いのですが、現実的には難しいですよね。
ですが、今回は良い勉強と割り切り白蟻の調査は自費で早めにされた方が良いと思います。（瑕疵担保責任の期間内に）

bouhan_kun · Answer

泣き寝入りと言うとナンですが、安く買ったのだから修理ぐらいするのが当然でしょう。安いが新品同様と言うのは、虫が良すぎます。

シロアリについては、現在見つかってるわけですから、もう少し広範囲な調査をお願いしては？

泣き寝入りでしょうか？

>両担当者はあくまで「建築基準法」の「主要構造部」に基づいていると。

＃３です。

中古住宅ということは、新築より安いわけですよね。

この回答への補足

法律的なことはすでに回答されている方がおりますので、ある程度対策の方向性は見えているように思います。

民法に瑕疵担保の規定はありますが、それと異なることを契約で別途定めることは、許されています。

この回答への補足

中古物件の引渡しは現況渡しが基本です。

泣き寝入りと言うとナンですが、安く買ったのだから修理ぐらいするのが当然でしょう。

この回答への補足

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