中古マンション瑕疵　漏水場所特定出来ない場合

Question

築11年の中古マンション購入したばかりです。以前賃貸マンション漏水を経験しており、今回入居時に調査したところ、トイレタンク、洗面下の配管部からの漏水を認め、売主側で修理していただき、キッチンは当方負担でシステムごといれかえたのですが、その後の水圧テスト(メーターのところでかけていました）で0.8Ｍｐａで30分で0.75Ｍｐａに落ちます。給湯側配管元をしめ、給水系統に同じテストすると落ちがゆっくりで給湯系統がおかしいのでは？となりました。目視上ポリブデン配管で一部洗面下に銅管接続部があるようです。でもあけれるパネルをあけ、目視濡れなど調べてもらっても、明らかな漏水箇所が分かりません。今回も常水圧を調べてもらい0.4Ｍｐａその圧を負荷しても微妙な低下をしめし、やはり、夜中に家中の蛇口を「しめ」メーターの進み具合を一夜みますと1時間に0.5リットル計算でメーターが水を使っていないのに針が進みます。漏水箇所が不明ですが、水が明らかにどこかで使っていないのに見えない部分でもれているはずで、売買時の不動産やに専有部分の給水管の瑕疵だから調査し直してくれ」と頼んだら「明らかでない(水がどこか専有部分でもれているのは明らかだと思うのですが）ものは直せない。といわれてしまいました。」結局泣き寝入りで不安なままこの家で住みみ続けろということなのでしょうか？どううごけばよいですか？

kita52326 · Accepted Answer

瑕疵担保の期間中であることを前提に、回答します。

●「明らかでないものは直せない。」
　瑕疵担保期間を経過させることを狙って逃げているのが見え見えです。
　しかし「直せない」ことと「瑕疵担保責任がない」こととは違います。
　・     入居時の調査で漏水箇所が見つかった。
　・     補修(キッチンも変えたけど)後の水圧テストでも異常値がでた。
　・     閉栓時でも１時間に0.5リットルづつ水道メーターがまわる。
　という状況からみて、

　専有部で水漏れ(＝瑕疵)があるのは間違いないように思います。

●どのようにして瑕疵担保責任を認めさせるか
　(1)瑕疵があること、損害賠償責任がありことを論理的に主張する。
　・「上記の経緯・現象から考えて水漏れ(＝瑕疵)は確実にある。
　　　この状態で専有部に水漏れがないと言えるのか。」
　　→設備業者にもよくウラをとり、梯子をはずされないようにしておくことが必要。
　　　原因箇所を調べる方法、想定費用、所要日数などもこちらで確認しておく。
　・「瑕疵担保期間中にみつかった瑕疵であれば、売主は損害賠償責任を負う義務がある。
　　　売主が対応しないなら、こちらで調査し補修も行いその費用は損害賠償請求する。」
　→法律では買主は売主に"損害賠償請求ができる"と定められています。
　　http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/saiken/kashi.htm#a2
　　売主が自ら補修する場合が多いのは、損害賠償でもめるより早く解決するからです。
　　相談者が自ら補修を行なって、損害賠償請求することは法的には問題ありません。
　　但し相手は素直に払わないでしょうから、費用の建替え、金額の妥当性の証明など、
　　損害賠償請求が実現するまでには余計な手間がかかることを想定しておく必要はあります。

(2)瑕疵担保責任の保全をしておく
　(1)によって売主が対応しない場合、調査期間中などに瑕疵担保期間が経過してしまい、
　後日賠償請求が認められなくなることを防ぐ措置を講じます。
　・瑕疵担保の期間内に、内容証明による補修請求をすることで権利の保全をする。
　→瑕疵担保期間内に、裁判外で修補請求またはこれにかわる損害賠償請求がなされたときは、
　　請求権の１０年間の消滅時効が完成するまで存続する、とされています。
　　また、修補に代わる損害賠償請求は修補請求に代わるべきものなので、
　　修補請求権が存続する限り損害賠償請求権も存続する、との判例があります。
　　http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/kensetsu/kentiku01.htm
　・相手が対応しない場合は、上記措置をとったうえで、自分で調査・補修をし、
　　業者には立替払いをして、それから売主に賠償請求となります。
　　それでも応じない場合は法的手段(訴訟など)によることになりますが、
　　キッチリ取り組んでいけば、応分の賠償はとれると思います。

●どのようにして取り組むか。
　・まずはしっかりした設備業者に、状況の把握・判断をしてもらう。
　・上記のすすめ方で相手が反応しなければ、弁護士に入ってもらう。
　　（文書の作成、送付などは弁護氏名でだしたほうが、内容も明確だし。
　　　相手への効果が違います。）
　・現場の調査、補修は速やかに行なう。
　　（被害が拡大・深刻になると、事後の処理も厄介になります。
　　　迅速に動くことが重要だと思います。）

　たいへんでしょうが、しっかりやってください。

ma_h · Answer

元業者営業です

まずは漏水箇所を特定するしかありません。
漏水箇所の特定は大掛かりな調査になる事も珍しくありませんが、虫歯と同じで放っておいてもひどくなる一方です。

ただし、この瑕疵担保責任は「瑕疵を証明」しなければなりませんので、現状ですと売主も動かないでしょう。
調査に関しては費用もかかりますが、最終的にその費用も相手側に請求すればいい事です。それが売主か管理会社（共用部分が原因の場合）かはわかりませんが、その義務があります。

「瑕疵担保責任は引き渡し後●日」という期限があると思いますので、時間的な事もあります。早々に手配された方がよろしいかと。

nachiguro · Answer

こんばんは。元管理会社所属で現コンサルタントの者です。

2さんが仰る通り業者が逃げているだけです。
マンション専有部分の配管は青図（配管図）を見れば一発でどのように配管されているのかがわかりますし、キチンと加圧すれば漏水箇所は通常1日あれば可視出来る場所ならば解ります。
それ以外の可視出来ない場所になると床のはがし等が必要になりますが、それでもある程度の場所の特定は可能になるでしょう。

今ではＸ線などを使って検査もできますので出来ないことは無いと思います。

kita52326 · Answer

第1ステージがクリアできたようでよかったですね。
当方、技術屋ではないので、
第2ステージの適切な助言はあまり自信がありません。

ネットで調べましたら検査機械による調査方法をあるようです
（http://www.okinaya.co.jp/tatemono/rousui.htm）
が、マンション専有部の漏水補修をする業者が対応できるほど
普及しているようには思えません。

一般的には、専有部内の設備配管系統図をもとに見当をつけて、
目視不能であれば、事故の可能性の高いところ
（給湯用の銅管の曲がり部分や凹み部分に良く起きる）
のフローリングを部分的にカットして調べる方法だと思います。
（当然１箇所で見つからないと、複数個所に穴をあけないといけません。）

配管が見える状態ならすぐ調べられますが、スポンサーがハッキリしない状態だと、
フローリングをカットしてとは設備業者も言いにくいのかもしれません。
あとで修理する手間も増えますが、部分補修にして点検口状に改造しても良いと思います。
http://www005.upp.so-net.ne.jp/lt-kawa/syuri.htm
設備業者以外の職種も必要になるでしょうが、
設備業者に相談すれば手配はしてくれると思います。
（一応、機械での探査ができるかも相談されたらいかがでしょうか?）

中古マンション瑕疵 漏水場所特定出来ない場合

元業者営業です

この回答への補足

瑕疵担保の期間中であることを前提に、回答します。

こんばんは。

第1ステージがクリアできたようでよかったですね。

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