賃貸契約キャンセル(再)

Question

困り度を間違えてしまったので同じ内容ですが、再度質問させていただきます。
申し訳ありません。

賃貸契約の申し込みをして審査が通り、契約金の入金をしました。
(契約金の内容は敷金・礼金・９月家賃・事務手数料・火災保険料・鍵交換費・仲介手数料です。)
契約期間は9/1から２年間です。

本当は今日9/1、契約をする予定でしたが都合が悪くなり9/2に変更をしてもらいました。
突然、いろんな事情が変わり、引っ越し自体がなくなった為、
その連絡を先ほどしたところ、
本来、9/1に契約予定で9/1から家賃が発生しているので管理会社がオーナーにお金を払っているし
鍵の交換もしているのでキャンセルはできない、と言われました。

このような場合、契約成立後と見なされ、敷金以外は返金されないのはしかたないことでしょうか？
重要事項説明などは受けていませんが、契約金を支払った後であり、
こちら側の都合の為全額返金は諦めていますが・・・

sanmarmen · Accepted Answer

たびたび失礼します。

ANo.7さんのおっしゃるとおり、不動産会社にとっても大家さんにとっても非常に迷惑な申込者であることは間違いありませんね（キツイ言い方ですが）。
この件が解決したら、大家さんにはきちんと謝罪すべきであることにはまったく同感です。（迷惑料の支払いも有りかもしれません）。

しかし、重要事項説明前の金銭授受は名目の如何に係わらず「預かり金」です。
なぜなら、重要事項の説明前に金銭授受して、重説の内容が、あるいは契約内容が借主にとって不利な場合や思いがけない問題があったらどうしますか。ですから申し込み前とは言いませんが、少なくとも契約金授受の前に重説は行わなければいけないと業者に義務付けているのです。

今回の場合、９月１日あるいは２日におそらく仲介業者または管理業者が重説と契約内容の説明を行う予定であったと思います。預かったお金は借主がその説明を受け、内容を理解し承諾した時点で正式な契約金として貸主が受領するのです。
それまでは何かあればいつでも返還できる準備をしておかなければなりません。（原則預かってはいけないお金なのですから）。

申込者のドタキャンに非があったとしても、宅建業者は上記の手順を踏むべきだったのです。それが業法に拘束されている宅建業者の宿命なのです。
大家さんがお金を返さない場合は業者が弁償しなければならない事態もないとはいえないのです。（現にこれに類似した訴訟では、当事者の相手方と同時に仲介業者が訴えられているケースが少なくありません）。

質問者の方へ・・おそらく物件を紹介した業者は客付けのみで、重説や契約書の説明は管理業者が行う予定であったと思います。管理業者が説明するということは管理業者も宅建業者であるはずですから、共同責任になります。よって管理会社も含めて返還をお願いできるはずです。管理会社に直接交渉するのも良いかもしれません。

都道府県庁に相談にいかれるのでしたら、こんなアドバイスを受けていると、私のレスを印刷して担当の方に見せてください。そして「これは違う」と言われたら補足に書き込んでください。その際は私が謝罪します。（笑）

mu128 · Answer

他の回答者様が言われるように、重要事項説明は不動産業を行う者にとっては、最重要なものであり、重要事項説明を行わずにそのような手順をしているその業者は違反していることは事実です。やるべきことをしていないのに、何を要求しているんだ？と同業者なら誰でもそう思うことは確かです。

私の聞きたいことは、質問者さんがいつ・どのような状況で申し込みをされて、それから、その業者から何か連絡等があったのか？・・、また、契約できなくなった理由は何なのか？　など、いろいろな事情によっては、迷惑料としていくらか払うべきケースもあるということです。
質問者さんが、遠方であり、なかなか連絡しようとしても連絡がとれず、重要事項説明をしたいから来店して、と言いたくても伝えることができないといった事情があれば、業者としては、やるべきことをやろうという姿勢はあるので、そのような場合には、違反を追及するのは酷では？と思うのです。

その部屋を決める時は、その部屋だけでなく、他の物件も比較して決めたものと思います。その全ての物件について重要事項説明をいちいちするということはありません。また、どのタイミングで説明するかは業者次第です。申込み前にすることが法律によって決められていますが、実務ではこの順序が逆になることは珍しくありません。仲介業者は、「まだ、この人は申込みをしないだろうから、説明はしなくてもいいかな」と思っていた物件を、翌日、「申込みしたいです」ということだってあります。
そういった時は、電話等で説明だけして「気になる点は聞いてください」としておいて、後で主任者証を見せて再度説明するということもありますが、その「後」というのが、最悪、入居当日になってしまうこともあることです。（遠方の場合はもちろん、学生などは親の許可がないと申込みすらできないので、入居当日まで会えないということは普通にあることです。）

質問者さんが、近くに住んでいて、申込みをしたのが結構前であり、別に連絡をとれる状態であったのに、その間、業者から何も連絡がなかったということでしたら、私も同じく「重要事項説明違反を主張して返還要求、それを受けてくれない場合は、機関に相談して下さい」と言います。
しかし、実際には、法律だけでは対応できない部分も多くあるし、質問者さんが物件を申し込んだ後からの状況によっては、そのようなアドバイスができません。
少なくとも、９月１日契約開始日であり、９月１日に一度連絡をして２日に変更してから、今度はキャンセル・・・ということが、一般常識として疑ってしまうことは確かです。
そういった点では、誠意を持って謝罪すべきです。（キャンセルになってしまった理由も話せるのでしたら話した方がいいでしょう。）

katyan1234 · Answer

重要事項に際しての罰則規定はありますがしていないから契約が無効になるわけではないです。基本的に契約は有効ですが事情を話しさせれて家賃を日払いにして返してもらうことは可能です
後敷金は当然返還してもらえますよ。

もし駄目なら住んでいる都道府県に住宅相談してくれる所があり
そこが不動産等を行政指導しています

清掃代を請求されても払う必要はありません。使用していないのでしょう。（これは判決等ありますので大丈夫でしょう）

sanmarmen · Answer

質問者と貸主の間の契約は民法上は成立していると思います。

１．あなたと貸主間で、仲介業者を介さず直接契約した場合
２．仲介業者を介した場合には、業者から重要事項の説明を受け、契約書の内容を確認して署名捺印して契約金を支払った場合

上記の場合は、話し合いによる解決になるでしょう。

しかし、宅建免許業者は契約前に、取引主任者をして重要事項を説明し、重説に記名押印の上あなたに交付しなければなりません。
今回のようなトラブルを未然に防止するために、不動産業者は宅建業法によりさまざまな規制を受けているのです。
従って、宅地建物取引業法３５条の説明義務違反は、業者が何を言おうがそれ以前の問題なのです。
（宅地建物取引業法３５条については、ネットで検索してください。）

質問者は誰に金銭を払ったのですか？そしてキャンセル料はだれがいただくと書いてありますか？その金額は明示されていますか？
業者は契約金の支払いを急がせていませんでしたか？
支払った相手が仲介業者であるとすると、仲介業者が事前に金銭を受け取ることは原則宅建業法で禁止されています。

今回のケースでは、質問者は仲介業者に対して業法違反を理由に返還を求めれば良いと思います。
しかし、文面によれば応じてもらえそうにないので、明日にでもお住まいの都道府県の不動産業担当課に相談するのがいちばんでしょう。行政庁は業者に免許を与えている以上、指導監督する立場にあります。相談する場合は、時系列できちんと説明して下さい。

参考URL：http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chintai.html

sanmarmen · Answer

ANo.2の補足です。
不動産業者が賃貸借の仲介を行う場合は、借主に対して重要事項説明書（以下「重説」）を作成し、取引主任者が主任者証を提示の上説明し、押印の上借主に交付した後でなければ契約を締結してはなりません。重説には物件の詳細や授受される金銭の性質等が記載されます。この重説の交付なしに契約を締結した場合は、業者は宅建業法違反に問われます。質問者の文面から察すると、賃貸借契約も書面で取り交わしていないようですが、契約も文書で行っていなければ、これも業者は違反になります。これをせずに業者が金銭を受け取ってはいけないのです。

業者がこの手順を守っていればこのようなトラブルは起こらないでしょう。

業者がこのことを知らないはずはありません。
業者が金銭を返さないと言うなら、各都道府県の住宅課や不動産課等に相談するとよいと思います。
その前に、その業者に「返していただけないのなら都庁（県庁）に相談する。」と言えばまず返してもらえると思いますが・・

契約金はおそらく数十万円になるでしょうから簡単にあきらめることはできませんよね。

大家さんに迷惑を掛けてしまったことは事実ですが、これも不動産業者の責任だと思います。

mu128 · Answer

重要事項説明をされていないという点が主張できそうな気もしますが、重要事項説明をしたかったのに、お互いの都合が悪くてできなかったり、入居日の９月１日に正式に行うつもりだったなどといった事情があれば、その点を責めるのは酷かもしれません。重要事項説明は入居希望者が申し込み前に行わなければならないことですが、その説明するタイミングというのは、ケースによって違います。中には、物件資料を見せただけで申込みをする人もいるので、そういった場合には、申込み後に重要事項説明をすることも時々あることです。質問者さんが不動産屋から遠かったりすると法的に有効な重要事項説明ができなくなります。
９月１日から家賃発生なのに、当日が契約ということは、よほど時間がとれなかったものと思われますが、その点はいかがでしょうか？

申込みした日がいつなのか？　契約書類は手元にあるのか？などによっても違いますが、重要事項説明を有効にされていたことを前提にして考えると「礼金・９月分家賃・仲介手数料」は返金不可能です。
火災保険料は加入手続きをしていなければ返金されると思いますが、手続きを完了していると、すぐに解約すれば月割りで戻ってくることになりますが、火災保険会社によっては解約できないところもあるようです。
事務手数料は何の費用かわかりませんので？です。
鍵交換費は返却されてもいいと思いますが、業者としては、気分はあまり良くないでしょう。
敷金は、短期間での解約の場合は違約金が発生するという規定があれば、その分も負担することが原則ですし、もし、契約書に「退去月は日割り計算しない」「退去予告は１ヵ月前」となっていれば、今日、契約解除することを通知しても１０月末までの家賃を負担しなければなりません。敷金が何ヵ月かわかりませんが、そうするとほとんど戻らないか、逆に請求されることにもなるかもしれません。ちなみに、退去予告が２ヵ月前となっていることも時々ありますので確認して下さい。
ただ、お礼を見ると「敷金」は返金されるようなので、ひとまず安心ですね。

ちょっと絶望的な答えになってしまいましたが、それはあくまで契約に従った原則となります。実務では、そこまで請求するということはあまりないと思います。
契約できない理由を説明されましたか？　やむを得ない理由だと思われる場合は、それをしっかり説明して謝罪するようにして下さい。
業者によっても違いますが、それによって返金される金額がかわるかもしれません。
契約開始日でのキャンセルなので、「礼金・９月分・仲介手数料」の負担まででしたら妥当だと思いますが、敷金などその他の費用が返金されないようでしたら、重要事項説明を受けていないことを言ってみてはいかがでしょうか？
ただ、先ほど言ったように、重要事項説明をすることができない事情があれば、あまり強く主張すべきではないかと思います。
また重要事項説明の件は、直接大家さんには関係ないことです。すでに契約自体は成立しているので、あまり強く主張して、「じゃあ、契約書通りの規定でいろいろと敷金から差し引かせていただきますね」となることもあるかもしれません。契約開始日にキャンセルするという質問者さんも非常識なことをしているわけですから、交渉には十分注意して下さい。

問題は、質問者さんが直接契約の手続きをした不動産業者は、単なる仲介業者であることです。仲介業者にいくら頼んでも、決定権者は大家さんや管理会社になります。仲介業者がその管理会社と仲が良ければ可能性は高いですが、一般的には、管理会社の方が強く、このような状況だと冷たい対応をとられることが多いかと思われます。
何とか、仲介業者に頑張ってもらうように頼んだ方がいいでしょう。

sanmarmen · Answer

民法上は契約は成立していると思いますが、不動産業者が仲介しているのであれば、契約締結前に、宅地建物取引主任者が重要事項の説明を書面で行わなければなりません。また、金銭の授受もその前には原則できません。これは宅地建物取引業法に規定されており、民法に優先します。

大家さんの立場をおもうと大変気の毒ですが、仲介業者の手続きの順序に問題があるため、業者からは返金してもらえると思います。

kyukyutto · Answer

不動産屋です
もう契約期間は始まっているので敷金以外の返還は難しいでしょう。
火災保険は保険によって途中解約で一部返金されるものがあります。管理会社が保険の手続きをまだしていない場合は保険料に関しては全額かえってくる可能性もあります。鍵の交換費はまだ鍵を受け取っていないのであれば返金されるべきでしょう。

賃貸契約キャンセル(再)

たびたび失礼します。

他の回答者様が言われるように、重要事項説明は不動産業を行う者にとっては、最重要なものであり、重要事項説明を行わずにそのような手順をしているその業者は違反していることは事実です。

この回答への補足

重要事項に際しての罰則規定はありますがしていないから契約が無効になるわけではないです。

質問者と貸主の間の契約は民法上は成立していると思います。

ANo.2の補足です。

この回答への補足

民法上は契約は成立していると思いますが、不動産業者が仲介しているのであれば、契約締結前に、宅地建物取引主任者が重要事項の説明を書面で行わなければなりません。

不動産屋です

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