★『中古:一戸建て』に決められた理由

Question

・夫３６歳(会社員)：年収430万(ボーナス込み)
・妻３６歳(看護師:パート)：年収60万
・子供:２人(小２、５歳)
・貯蓄額 　夫婦共有:630万円、子供用(二人分合計):250万円
・現在は賃貸マンションに住んでいます(2LDK、家賃:月々61000円)
・希望する物件価格:2.500万円程度(諸費用込み)
　　　　　　　　---------------------------------------
夫婦の年齢的な問題(ローン開始年齢をこれ以上遅らせたくはない)、また、手狭になってきたとの理由から住宅購入を検討中です。

これまで、学区という最低条件を敢えて外し、沿線からかなり距離のある分譲地での『新築一戸建て(建売か建築条件付)』を探してきました。
この場合、沿線から距離があるという立地条件ゆえ、土地の価格はやや落ちますが(45坪:1,000万円)、それでも総額2,500～2,700万円位になります。
しかし双方の親から、沿線近くの『新築建売』『中古』物件の方が良いのでは?とアドバイスを受け、『中古』物件も視野に入れて探す事となりました。

が、沿線近くの場合『中古』であっても相場は総額2,000～2,800万であり、築年数にもよりますが、今後のリフォームや修繕費を考えると、結局は新築と同等の支払いをする事になるのでは・・と思っております。

そこでお聞きしたいのは・・。
『中古:一戸建て』物件を購入された方、ご意見・アドバイスお願い致します。
(1)購入時の築年数、及び当時の購入価格
(2)『中古:一戸建て』に決められた理由
(3)その後のリフォームの是非・時期・費用
(4)『中古:一戸建て』購入の際、注意すべき点
(5)『新築:建売』に比べてのメリット


宜しくお願い致します。

kita52326 · Accepted Answer

(1)購入時の築年数、及び当時の購入価格
　　築22年、内緒(あまり関係ないと思うので)

(2)『中古:一戸建て』に決められた理由
　　建物より立地を重視した。新築より安い。

(3)その後のリフォームの是非・時期・費用
　　入居時：水周りと外構　200万程度
　　６年後：フルリフォーム　1500万超

(4)『中古:一戸建て』購入の際、注意すべき点
　　構造がしっかりしていること（昭和56年以降の新耐震基準仕様が良い）
　　違法建築物ではなく、雨漏れ、水周りの腐蝕等がないこと
　　短期間でも瑕疵担保責任をつけてもらえること（これ、大事！）
　　屋根のこう配が大きい家であること（夏の暑さがちがう）
　　隣地地主と土地の境界確認がきちんとできていること
　　再建築不可の土地ではないこと
　　都市計画道路やセットバックが必要な土地ではないこと　　
　　不動産取得税の軽減税率の適用が受けられること（とても大事！）
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050602A/index3.htm
　　周囲の家と比べて、極端に見劣りしないこと
　　近所に変な人が住んでいないこと　
　　（その他いろいろありますが、不動産屋に任せきりにせず、自分から聞きましょう）
　　
(5)『新築:建売』に比べてのメリット
　　同じ金額で良い立地の物件が買える
　　固定資産税が安い（リフォームしても変わらないことがある）
　　転売するときの値落ちが少ない
　　
オマケ
　自分で確信が持てるまでは、早まって決めないことが大事です。
　身近に信頼できるアドバイザーがいると安心です。

k-josui · Answer

私は以前中古住宅を購入して今も住んでおります。
当時築20年程だったと覚えております、価格は地域によって全く違うので参考にはならないでしょう。
なぜ中古という疑問は何より価格ですね。
建物のリフォームはしていません。
ただお庭が作ってはありましたが駐車スペースがなかったので庭の一部を壊してカーポートを設置しました。
注意点は・・・・う～んあまりわかりません、境界だけははっきり確認しておきましょう。
メリットは自分たちの生活スタイルにさえ合っていれば何より値段が安いという事ですね。
　　　　
思うのですが、中古住宅を購入して即リフォームと考えられる方が多くいらっしゃいます。
これをすると規模次第ですが、書かれているように新築と同じようになってしまいます。
私は中古住宅を探す場合、なるべく自分たちの生活パターンに合った物件を探し（なかなか難しいですが）リフォームは最小限にとどめ、ある程度は住宅に自分たちの生活パターンをあわせれば安く住宅が取得できると考えます。
何から何まで自分たちの好みにしたいのであれば、新築それも注文住宅しかないでしょう、金額的にそれが無理ならある部分は妥協が必要でしょう。

pandorafan · Answer

私の妹が購入するさい同様の相談を受け、義弟と家探しをしました。
以下は実際に購入した物件です。ご参考までに

1)　築22年　2200万円
2）　4）の1～7までの条件を満たしてる上で、土地価格+a=購入価格だったから。
3）　入居時に150万円でシロアリ駆除、全室クロス張替え、ユニットバス交換、六畳和室を洋間にしました。
4）-1　1982年以降（新耐震基準後）の建築であること。
4）-2　建ぺい率、容積率をオ-バーしてないこと。　
4）-3　道路付けが建築基準を満たしていること。（4ｍ幅道路に間口2ｍ以上）
4）-4　地元のしっかりした工務店施工の建物であること。
4）-5　前所有者の売却の理由が住み替え等の普通であること。（近所に変な人が住んでる等でないこと）
4）-6　間取りが必要を満たしていること。
4）-7　車が必需なら駐車スペースがあること
5）　価格が安い（近辺の新築建売は安くて3980万位から）

2）の補足　築20年以上の建物の価値はほぼ0です。付近の土地の坪単価を調べて、検討物件の土地坪数ｘ単価+aであれば適正価格と思います。
4）の2と3は銀行ローンの可否にかかわります。（違法建築や再建築不可では銀行ローンはまず通らない）
4）-4は22年経っても新築時の工務店が地元でちゃんと営業してるくらいでないと困ります。

安いのがメリットと言っても極端に安く感じる物件は良く調べましょう。まず間違いなく4）の1～5のどれかに問題があると思います

★『中古:一戸建て』に決められた理由

私は以前中古住宅を購入して今も住んでおります。

私の妹が購入するさい同様の相談を受け、義弟と家探しをしました。

(1)購入時の築年数、及び当時の購入価格

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