マンション管理組合で専有部分を含む給水管工事をする

役員（理事・監事）、管理会社、施工業者が仲の良い団地管理組合に属する一組合員です。
近々、築４０年になろうという建物で、組合員は１００名以上います。

我が管理組合の理事・監事の方々は工事が大好きです。今回は、給水管工事でした。
発端は、水漏れ事故が１件あったことです。事故箇所が専有部分か共用部分かは判明しませんでしたが、露出配管で改修工事がされました。
これをネタにして、給水管の老朽化が進んでいて（実際進んでいるとは思う）、緊急に工事が必要という理由で、建物内の給水管（室内の専有部分を含む。）取り替え工事（屋内部分は露出とする）が発議されました。
大規模な変更を伴うので３／４の特別決議で行うとされていました。

最初通常総会にかけられましたが、３／４の賛成が見込めなくなり急遽取り下げされました。
その後、蛇口が取れる事故があり、直ぐに工事が必要と喧伝。説明会を開催し、修繕積立金の他に借金をして各戸約４５万円予算（見積もりはありません）の工事が臨時総会にかけられました。彼らは、電話および訪問により、議決権の委任状をかき集めたようです。
その効果があってか、３／４を超える賛成を持って可決されました。反対票は２０％余りです。
善良で波風を嫌う高齢者組合員が多いのでまあこんなものだなと思っています。

私は、２０％の少数派に入っています。中には専有部分の工事とそのための調査のための立ち入りを拒否したいという方もいます。私は、正当な理由が見あたらないので調査の拒否はやめておけと話していますが・・・

議案書をみると、「共用部分と専有部分の給水管を管理組合が策定する標準的な工事方法で改修する、・・・室内給水管の標準工事は、露出配管方式によって行う。これによって室内に露出した部分は、以降専用部分となる。（略）」となっています。

役員のやり方は、議案を通したらあとは、密室で業者や工事内容を決めます。形式的に相見積もりは取っているようですが、見積もりも見せません（言い分は業者の個人情報です）。今までは、千万単位の工事でしたが、今回は億を超えます。

工事金額も増え、やっと現状に疑問を持つ人も増えてきたので、今回の工事で管理組合改革の突破口が見いだせないかと考えています。

今後の対管理組合（理事会）対応に関してアドバイスが頂けませんでしょうか？
（一番いいのは、売却だと思いますが、それでは解決にならないのでそれ以外の方法でお願いします）

No.5 ベストアンサー 回答者： kanriyaro 回答日時： 2007/10/19 02:46

　気まぐれにこの掲示板を見るだけですので、お返事が遅れました。

　先ず、規約〇〇条第3項について述べます。
　
　この規定は、新標準管理規約（単棟型）第21条第2項とほぼ同じ内容です。
　同条項が新設されたのを見たとき、困ったことをしてくれたと私は思いました。以下に、標準管理規約の問題点を述べます。
　
　第一に、「共用部分と構造上一体となった部分」であることが要件となっていますが、区分所有関係が成立している建物において、「共用部分と構造上一体となった部分」であることを専有部分に管理権を及ぼす為の要件とすることは、矛盾しているように思います。
　
　なぜなら、共用部分と構造上一体となっている専有部分を所有権の対象としたことによって区分所有関係が成立したからです。共用部分と構造上一体となっている事実を前提として専有部分に所有権を認めたのですから、「共用部分と構造上一体となった部分」であることを理由として専有部分の管理権（これは所有権の権能です）への他人（管理組合）の干渉を認めることは、論理矛盾であると思います。
　
　第二に、「共用部分の管理と一体として行う必要がある」という要件です。どのような場合に「必要がある」ということができるのかが明らかではないので、専有部分所有権への広範な干渉を引き起こす危険があると思います。
　
　第三に、「管理組合がこれを行うことができる」という効果です。
　この部分は、第一に、管理組合の管理権を認める点で問題だと思います。管理組合の管理権が認められるということは、専有部分の所有権が広範な干渉を受けることになるからです。区分所有権も憲法第29条第1項により保護されるべきですから、所有権へのこのような広範な干渉が合憲的であるか、疑問を感じます。
　
　この部分の第二の問題点は、「できる」という部分です。「できる」ということは義務ではありません。他方で、専有部分の所有者の管理義務については何も述べていませんから、専有部分の所有者は管理行為を行わねばなりません。そこで、管理組合の管理行為と、専有部分所有者の管理行為との調整が問題となりますが、それに関する規定はありません。
　
　以上から、標準管理規約及びそれと同内容の規約〇〇条第3項の合法性について私は疑問を持っていますので、そのような角度から争うことが考えられると私は思います。もっとも、争う機会は通常あまりないでしょう。会社法の代表訴訟のような制度が必要です。
　
　むろん、規約〇〇条第3項に当該工事が該当しないとして争うこともできます。もっとも、争う機会が通常あまりないことに変わりありません。
　
　しかし、「管理」「変更」の議論は、改正区分所有法や民法物権法共有に関するテキストなどを研究されたら良いと思います（字数の関係で詳論できません）。結論のみ申し上げると、その点の議論には賛成しかねます。
　
　また、当該工事が規約の要件を満たしていないのなら、ご指摘の１から４は全て成り立つと思います（相互に重複する肢もあるような気もしますが）。
　ただし、裁判の可能性というのがどのような状況を想定されているのか、分かりかねます。
　最後に、詐欺、というのは通常ほとんど不可能かと思います。それに、過失では詐欺罪は成立しませんし。

　裁判での争いは、特に損害賠償請求となると、どうしても組合の多数を握る必要があります。どのみち、多数派工作が必要です。今の多数派に潰されないように、同志を集めることから始めるのが通常の方法かと思います。

この回答へのお礼

多岐に渡り、コメントありがとうございます。

何とか、現在の勢力を削られないように工夫し、また、コメントを参考にして相手の弱点をつき多数派工作を図りたいと思います。正直、強制加入の運命共同体とはいえ、高齢者ばかりで、かなりしんどいですが・・・。

お礼日時：2007/10/21 01:37

No.4 回答者： kanriyaro 回答日時： 2007/10/14 01:19

　管理行為が適正に行われているかにつき疑問をお持ちのように感じました。

　今後の対管理組合（理事会）対応に関してアドバイスが頂けませんでしょうか？
とのことですので、若干申し上げます。

　現在の法律には、理事（理事会）が違法行為を行っても、組合員が差し止め請求したり、組合に代わって当該理事に賠償請求するような規定が何故か存在しません（営利団体の組織規範である会社法にはあるのに、です）。そこで、管理組合は多数支配（それも「委任状」による多数支配）の無法地帯とならざるを得ないのが現状でしょう。（管理者解任請求などは、もともとあまり有効性がありませんが、理事会制の下では特にそうであるように思われます）
　
　そこで、疑問のある組合運営（管理業務の遂行）を正す為には、多数を獲得するしかありません。質問者様が理事となる覚悟で多数派工作を行うことが、最も有効な（かつ、唯一の）対策かと思います。もちろん、それには多大な労力が通常必要ですから、売却の方が割が合うということになるかも知れませんが。
　
　今後の対応については以上のみですが、質問者様の以下の部分、ちょっと気になりましたので、その点申し上げます。検討の参考になさっていただければ幸いです。
　
　「専有部分の工事とそのための調査のための立ち入りを拒否したいという方もいます。私は、正当な理由が見あたらないので調査の拒否はやめておけと話していますが」
　
　この部分ですが、専有部分の工事を行うことが管理組合に何故可能であるのか、私には分かりません。
　もちろん、共用部分の工事を行う為に専有部分の工事を行うことが避けられないのであれば、共用部分の管理行為の一環として可能でしょう。
　しかし、そのような関係がない場合には、共用部分の管理を目的とする特殊団体である管理組合が専有部分の管理を行う能力はないと私は思います。
　
　ちなみに、そのような問題や、共用部分の範囲などに関するこの掲示板の意見などにおいて、標準管理規約を根拠として提出するものが散見されますが、あれは単なる役人の作文ですから、法的根拠とはなり得ないでしょう。実際、標準管理規約の問題点を追及されると、あれは単なる例示ですから、と役人は逃げを打ちます。
　

この回答への補足

＞　そこで、疑問のある組合運営（管理業務の遂行）を正す為には、多数を獲得するしかありません。質問者様が理事となる覚悟で多数派工作を行うことが、最も有効な（かつ、唯一の）対策かと思います。もちろん、それには多大な労力が通常必要ですから、売却の方が割が合うということになるかも知れませんが。

私も、同感です。現在、売却して移転するのは資金面の問題があるという個人的な都合もありますが、強制的にこの団体組織に所属している以上、また不正に気づいている以上すこしでも力になれたらと思っています。
本当は、何も気づかなければそれはそれで幸せなのですが・・・、今は、怒りを抑えるのが大変です。

＞　この部分ですが、専有部分の工事を行うことが管理組合に何故可能であるのか、私には分かりません。

私にも、よくわかりません。
ただ、理事会は、
１．専有部分を規約共用部分に変更する
２．共用部分として工事をする
３．工事した共用部分を専有部分に変更する
という手続きをすると考えると、１と３は規約の変更で対応できる、２は大規模修繕工事で対応できると、
考えたと推測しています。

本当に、このようなことが可能か（正当か）どうかは別にして、明らかに不当とすることもできない気がします。

＞もちろん、共用部分の工事を行う為に専有部分の工事を行うことが避けられないのであれば、共用部分の管理行為の一環として可能でしょう。
＞　しかし、そのような関係がない場合には、共用部分の管理を目的とする特殊団体である管理組合が専有部分の管理を行う能力はないと私は思います。

同感です。

彼らの狙いは、工事規模を大きくすることで、彼らの利益が増える仕組みを裏にもっていると考えられますから、それを生かせるような、最大限の方法を考えたというところでしょう。

説明会では、「老朽化が激しく、放置すると事故が多発するので、管理組合が責任をもって専有部分を含めて工事する」とされています。組合員の多くは、このような説明をされるともっともだ、手間が省けるくらいにしか感じていない人が半数くらいいます。そして、説明会で、親衛隊が工事推進意見として、「現状のままでは不安だ。早く工事してくれ」とか述べると聴衆は、心理的に賛成に廻ります。

また、今回、彼らも不安があるのか、同意書では、「標準工事以外の工事を希望する場合は、業者と各区分所有者が個別に契約を結び、その金額に差額が生じた場合で、予算を下回った場合は、工事終了後に差額を振り込み返金する」となっています。あとで問題になった場合、あくまでも、区分所有者個人の意志で、専有部分の工事をしたことにしたいためでしょう。

この同意書で、ほとんどの人は、理事会の思うような専有部分の工事をするでしょうし、知識のある人は、自分が不要と思えば専有部分の工事をしないで済ませることが文面からは可能であるととれる。つまり、自由意志で専有部分の工事をしたことになるという寸法です。

なかなか、グレーゾーンを巧みに利用していて、巧妙だと感心しています。

彼らの裏の仕組みを発覚されられれば、方法はあるのですが、それには、内部に入らないとならない。
でも、彼らの防御が許さない。困っています。

補足日時：2007/10/14 19:43

この回答へのお礼

御礼でなくて追加補足です。申し訳ありません。

専有部分の工事について、議案の要旨に根拠が書いてありました。

（提案趣旨）（略）・・・。水漏れ等の事故を防ぐにはすべての給水管を同時に統一的工法で改修する必要があるため、共用部分だけではなく、規約○○条に基づき、専有部分の改修も管理組合が行う。（以下略）

規約○○条　土地及び共用部分等の管理（第△△条第××項に定める共用部分の工事および第◎◎条に定める決議が必要となる棟の管理を除く。）については、管理組合がその責任と負担においてこれをおこなうものとする。
２　（略）
３　専有部分である設備のうち棟の共用部分と構造上一体となった部分の管理を棟の共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合は、自らの負担においてこれをおこなうことができる。

となっています。

つらつら考えてみました。問題は、今回の議案が規約○○条第３項に該当するかですが・・・。
私のもっている、マンション管理のテキストには、「行為には、保存行為、管理行為、変更行為があり、・・・」となっています。これにあてはめると、今回の工事は「変更」であって「管理」ではないと考えます。更に、一体として行う必要は不可欠ではなく（メータまでと以降に明確に分けられる）、共有部分だけの工事も可能である。

とすると、
１　メータから先の専有部分を管理組合が工事する根拠とならない。
２　→今回の決議では専有部分の工事については無効である。
３　→専有部分の工事については、当然に所有者が拒否できる。
４　→工事の同意書に署名しても、拒否するまでもなく、管理組合は決議に基づく専有部分の工事をできない。

１，２までは、いいでしょうか？３，４についてはどうでしょうか？
将来、裁判等に発展した場合のことを考えて、この考え方は有効かどうか、ご意見を頂ければ幸いです。

また、漏水は、給水管ではなくて、風呂場からのびる排水管？という話も。
仮に、これが本当だとしたら、給水管修繕工事をした階下への漏水は止まらないわけですが、それが将来明らかになったと仮定して、理事の過失責任を問うには、やはり総会決議が必要ですよね。まして、それを理由に今回の決議の無効は主張できない。リホーム詐欺として、刑事告発して、警察が動いてくれる可能性はどうでしょう？

お礼日時：2007/10/15 20:22

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/10/10 17:02

>事故箇所が専有部分か共用部分かは判明しませんでしたが、露出配管で改修工事がされました。

共有部分か専有部分か判明しない場合、共有部分にあると見なすことになっていますので、この点は問題ないですね。

>その効果があってか、３／４を超える賛成を持って可決されました。反対票は２０％余りです。

特別決議を成立させたのですから問題ないですね。

>中には専有部分の工事とそのための調査のための立ち入りを拒否したいという方もいます。

これはまずいですね。
区分所有建物では個人の権利よりも、公共の福祉が優先されることがあります。専有部分の正当な事由無く立ち入りを拒否したために、被害が拡大した場合は、その専有部分の所有者が損害賠償責任を負うことになります。
質問者の取った行動は適正だったと思います。


>役員のやり方は、議案を通したらあとは、密室で業者や工事内容を決めます。形式的に相見積もりは取っているようですが、見積もりも見せません（言い分は業者の個人情報です）。今までは、千万単位の工事でしたが、今回は億を超えます。

内容を公開しないのは問題では？

区分所有法第３４条第２項により、役員でなくとも、「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる」ことになっています。
２０％以上の反対票者が集結すれば、１／５以上いますので、集会を開くように管理者に請求出来ます。もし、管理者が集会を開こうとしなかった場合は、請求した区分所有者が集会招集をかけることができます（第４項）。

役員の対応に不満・問題があるようなら上記の手続きを経て、集会において見積もりの開示の決議や役員の解任など諸決議を行うことができます。

この回答への補足

＞役員の対応に不満・問題があるようなら上記の手続きを経て、集会において見積もりの開示の決議や役員の解任など諸決議を行うことができます。

私も、この方法について、検討しています。ただ、今回の決議以前は、区分所有法に抵触していても、あるいは抵触しなくても標準規約とはかけ離れていて理事会に都合の良い規約・細則ではあっても、組合員に直接大きな負担となるようなものはなく、彼ら（役員）の長年培ってきた人触りの良さと人望により、３／４を超える票をあつめることが容易でした。正しいとか適切とかいうこととは別次元で判断あるいは、何も考えずに賛成したり委任される方が多いのが現状です。

今回、やっと２０％を超える反対票が出ましたが、それでも、高齢者がおおく、「役員のネットワークに目をつけられると、住み難くなる」とあからさまな反対投票や行動をとるのを忌避する傾向が強いです。挙げ句の果てには、某区分所有者から「私は何も出来ないけれど、○○さん（私の名前）がんばって」と訳の分からない励ましを受ける始末です。

現状では、上記の方法を直ぐに採用する機運にはならないと感じています。１／５の請求が集められないし、現役員に楯突くような議案に対する賛成票も取れないでしょう。
将来的に、そのような方向に向かうとして、現段階で、どの様な情報を集めたり、戦略がとれるかアドバイスが頂けたら幸いです。

補足日時：2007/10/14 18:46

No.2 回答者： hroronD 回答日時： 2007/10/09 16:33

　マンションの給水修繕工事を昔した事がありますが、見積り金額を公表しないというのは、聞いた事ありませんね。

組合員である以上、確認する権利があると思いますが。私の時は、修理箇所について、調べて、状況写真や、施工説明の簡単な図面(どんな風にやるか)の提出を求められ、それに見積りをつけました。みなさんの了解がいるとの事でしたので。あと配管完了の写真なんかも提出しましたね。
　修理をするのはやむをえないとしても、みなさんのお金を使うのですから、納得いく様に説明を求めるべきでは？
　露出配管は仕方がないとしても、見栄えや結露の問題もありますから、よく確認された方が良いですよ。

この回答への補足

私見ですが、当管理組合の理事会は、工事をする理由に都合の良い事項を強調し、工事に不都合な事項は極力情報を流さない方針のようです。説明会では、腐食した給水管の写真を見せたり、「漏水による下階への影響が大きい」（具体的なものはない）、「工事費用は、専有部分が各戸変わっている可能性があり、全戸見積もりができないので工事することが決まってから、各戸調査できまる」と説明され、共用部分・専有部を区別しての見積もりも出さずに、あとは、「費用負担は大きく増えない」などと曖昧表現を多様しています。とにかく、工事をする決議を採択したい一心と感じています。

余所の対処事例や、結露についても質問書をだしましたが、不利な内容なのか無視されました（回答なし）。
納得いく説明を求めても、「法令の説明書にも、理事長は組合員からの質問に対しその都度に返答する義務はないというのが通説とされています」という返答です。

根本的な問題は、組合員の意識と、それをうまく利用した理事会の運営だと思っています。
それを変えるためにどの様な対応をしたら良いのか、アドバイス頂ければ幸いです。

補足日時：2007/10/14 18:29

No.1 回答者： pont-nufu 回答日時： 2007/10/09 13:58

2件続けて事故があったので工事をするという内容は問題ないと思います。

工事をしない場合、更なる個別工事が発生し、資金繰りを悪化させる恐れがあると思います。

＞発端は、水漏れ事故が１件あったことです。事故箇所が専有部分か共用部分かは判明しませんでしたが
ここは大事なところです、確認ください。組合員であれば内容を知る権利があります。

＞今後の対管理組合（理事会）対応に関してアドバイスが頂けませんでしょうか？
相見積もりの内容を公表しないのが問題なのでしょうか？工事をすることが問題なのでしょうか？露出配管が問題なのでしょうか？

相見積もりの内容を公表しないのが問題
あなた方の組合費で運営しているのですから、公表するのが原則です。

工事をすることが問題
築40年も経っていれば、工事をすること自体は自然だと思いますが、当初の修繕計画に入っていたのでしょうか？修繕計画に基づいて修繕費を決めることになっています。

露出配管が問題なのでしょうか？
40年前ですと、露出配管になると思われますが、その分工事費は安くならないとおかしいですね。

この回答への補足

>2件続けて事故があったので工事をするという内容は問題ないと思います。
給水管での事故は最初の１件だけです。あとは、蛇口が取れたという理由で、今回の工事対象である給水管部分でないことは理事会も、あとで認めています。（ただし、「給水管からの漏水も予想されるから」と補足されていますが）

>組合員であれば内容を知る権利があります。
理事会の回答は「判別不可能」です。理由はスラブに埋設されていてわからない。との回答でした。

私は、根本の問題は、理事会の運営方針と組合員の管理組合に対する意識だとおもっています。

＞あなた方の組合費で運営しているのですから、公表するのが原則です。
最もなお話だと思います。でも、理事会の対応は、前述の通りです。

＞築40年も経っていれば、工事をすること自体は自然だと思いますが、当初の修繕計画に入っていたのでしょうか？修繕計画に基づいて修繕費を決めることになっています。
工事自体は自然だと思います。ただし、修繕計画には入っていませんし、２年前にやっと策定された修繕計画自体も、通例こうなっているという説明だけで事前調査していません。金額もつじつま合わせの気がします。今回の工事提案も「緊急だから」です。

＞40年前ですと、露出配管になると思われますが、その分工事費は安くならないとおかしいですね。
恐らく、工事は毎回特定の業者が選ばれていますので、安くならないと思います。業者を選定するのは、「管理業者が選定した工事業者から理事会が公正な方法で選定する」となっていますから、工事をする決議が通ってしまえば組合員の意見が無視されるのが当管理組合の慣例です。

補足日時：2007/10/14 18:27