売れない別荘

知人が熱海にある別荘が売れなくて困っています。
5LDK・温泉付、2階の約20畳リビングからの眺めは最高で
目の前に海が広がり、夜は夜景も美しく、特に花火の季節は
特等席です。ちょっと古いのですが、内装及び冷暖房設備も
しっかりしております。

でははぜ売れないか、階段が多いのです。家にたどり着く前に
かならず約40段の階段を上らねばならないのです。
今まで何人かの方が見に来られましたが、階段が理由で
断られたようです。

売主は、この物件が売れないため、余分な固定資産税等を
払わねばならず、かなり苦労してます。
当然不動産屋さんにもお願いしてますが、このご時世大変なようです。

どなたか、、、売れない物件を売る方法（値段を下げる以外）
がありましたらアドバイスよろしくお願いします。

No.1 回答者： osapi124 回答日時： 2001/01/30 11:57

業界関係者です。

購入を希望する可能性がある人に的確なマーケティングを行っていれば、
あとは多分値段を下げる以外の方法はないでしょう。

「全国版の日経に広告出せば」、とか「海外で探してる人がいないか」
とか言う売主さんがときどきいますが、なかなか難しい話です。

いくらで売却活動をされてるのでしょう？
もし３０００万円で成約するとして、仲介業者は売主から９６万円の
手数料（上限）が見込めます。しかしその中から当然に経費が除かれ、
恐らく利益率は１０％にも満たないと思います。
不動産の仲介業は、もともと構造的に利益率が低い業界なのです。

まして成約しなければ収入ゼロでしから、売れるか売れないかがまったく
わからない物件に宣伝費をドバドバつぎ込むことは有り得ません。

とはいえ売らなければ業者も何の利益もありませんから、できるだけ
早く、かつ高い価格で成約させることで売主と利害が一致しています。

それでいて成約しないとなると、やたらめったら複数の業者に媒介を
依頼する、という選択肢もありますが、そのデメリットとして、業者は
他社成約（自社では収入なし）になる可能性がある物件では、さらに
力が入らなくなります。決めれば得だけど決めなくても損しないので。

どのような業者に依頼されているかわかりませんが、もし中小業者で
あれば、リゾート物件に強い大手に相談してみるのも手ですね。

「値段以外」とありましたが、他の物件と競合していると思いますので、
「同じような条件、または「より良い条件」で他に安い物件があれば、
値段以外の方法はありえません。

その点は本音では売主さんやＳｗｉｍさんもご承知だと思います。
今その値段で出ていて、売主自身またはＳｗｉｍさんが買うと思うか
どうかを客観的に判断され、一刻も早く価格を下げられることが
先を見越しても最善の策だと思いますよ。

売れなければ、高い値段を付けても絵に描いた餅ですから。

ｏｓａｐｉ１２４でした。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
おっしゃる通りマーケティングに問題があるような
気がしてきました。
単純に金額を下げるよりもう少し多くの人に物件の
ことを知ってもらう必要があると思います。
知人に連絡したところ、今頼んでいる不動産以外にも
検討してみようかと言っていました。
ありがとうございます。

お礼日時：2001/02/01 13:18

No.2 回答者： noname#154219 回答日時： 2001/01/30 13:29

どのような物件か拝見しませんとなんともいえませんがおっしゃているように難点が階段ということであればエレベーターやエスカレーターを設置することはできないのでしょうか。

今、家庭用のものがかなり普及しており、追加の費用がかかってきますが売出価格を下げていくより結果として安上がりとなる可能性があると思われます。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
説明不足で申し訳ございませんが、
エレベーター＆エスカレーターをつけるのは
物理的に無理なのです。
ありがとうございます。

お礼日時：2001/02/01 13:21

No.3 ベストアンサー 回答者： tnt 回答日時： 2001/01/30 14:14

別荘ですから、維持に手間の掛かるエスカレーターは

ちょっとつらいのでは無いかと思います。
（屋外でしょうし）
で、一つ気になったのですが、広告を打ったときに
ちゃんと、入口の階段のことは書いたのでしょうか？
これを書かないでおくと、
「割安そうだ」という事で見に来た人が、
割安感を失い、やめてしまうと思います。

初めからわかっていれば、欠点としては
極端には気にならないものだと思いますので、
とりあえず見に来させるではなく、
欠点承知で見に来てくれればあとは眺望で一気に契約　ぐらいの
気持ちでいた方が良いと思います。

ついでに

アマチュア無線関係者が居たら、声を掛けてみましょう。
庭の方向によっては、即座に買い手が付く場合があります。
（たとえば、熱海なら東に開けている高台とか）

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
ご指摘の通り、階段は屋外しかも共有なので
エスカレーターを設置はできません。

広告には階段の件は書いていなかったそうです。
やはりいらして「割安感」を失った方がかなり
いらしたようです。次回からは「階段の件」を
記載するよう不動産屋さんと相談するとのことです。

ところで、もしご存知なら教えていただきたいのですが
そのアマチュア無線関係者の連絡先？はどのようにどこで
調べればわかりますか？一応ホームページで探したのですが
今ひとつ的確なものが見つけれられません。
もしご存知でしたらよろしくお願いしますs。

補足日時：2001/02/01 13:22

No.4 回答者： osapi124 回答日時： 2001/01/30 18:16

補足です。

前の方に出ている「エレベーターの件」ですが、もしそのくらいの
費用を負担する気があるのならその分下げる方が得策です。

付けても売れないことや、「付いてなくても良かった」なんてことを
考えたらもったいないので。

物件価格を下げる方法ならば売主買主の仲介手数料も減りますし、
買主が階段でもよければそうすればいいのだし・・・。

ｏｓａｐｉ１２４でした。

この回答へのお礼

補足ありがとうございました。
とりあえず、色々頑張ってみます。

お礼日時：2001/02/06 17:41