賃貸した土地を不動産証券化（流動化）することについて

一般的な質問です。
自分の所有する土地を、賃貸（自分は底地の所有者の地位）したあと、賃借人が建物を建築しました。
そのあと、土地所有者である自分が、土地を第３者に譲渡し、譲渡先がその土地を不動産証券化しました。
この場合、流動化によって得られる収益を原所有者である自分が得るためには、どのようなスキームが必要でしょうか。
あくまでも、土地の権利は手放さず、土地を信託するのみにとどめるべきでしょうか。
また、第３者への譲渡でなく、賃貸人への譲渡であればどうでしょうか。

どなたか、参考文献のヒントでもかまいません。よろしくお願いします。

No.1 回答者： mahopie 回答日時： 2007/11/01 10:57

所有物を譲渡すれば（対価の有無を別にして）対象物への権限がなくなるのが当然。

有償譲渡（基本形は売買）なら売却した時点で、収益が確定するので、売った後も権利が留まり、収益が入ってくることを期待する方がおかしい。

流動化（或いは証券化）とは、必ずしも将来の収益が計上される物ではなく、「企業による本社不動産を流動化　→売却で受取ったキャッシュで事業負債を一括返済　→本社ビルはそのまま賃借して家賃支払」というケースは多々存在します。（現時点でのキャッシュと将来のマイナスキャッシュフロー）下記サイトの物件リストをご参照
http://www.nikkei.co.jp/money2/abc/abc3_2.html

質問者が考えているのは、「流動化」ではなく「不動産の有効活用」という内容ではないかと想像しますが？　

検討テーマとしては、
現時点でのキャッシュ確保と借入利用による事業化のどちらか、（所有権に拘るかキャッシュフローを求めるか）
前者の場合確保したキャッシュの運用をどうするか、
事業かの場合は自身が事業リスクを負担するか否か、
また、事業パートナーをどういう基準で選定するのか、
短期(精々5年)目線か３０年程度を想定するか、
長期の場合にその間の環境変化をどう折り込むのか、
自分自身の為の事業判断で良いのか後世代に対する残余を考えるのか、・・・

この回答への補足

詳しいご回答ありがとうございます。

自分でも少し、混乱しているのかもしれません。
実は、職場で証券化について調べろといわれておりますが、漠然と調べろといわれ、具体のテーマがないので、難しく感じておりました。
ご回答中の下段、検討テーマを見て、少し調べることを整理できました。

補足日時：2007/11/02 23:38

この回答へのお礼

補足にお礼を書いてしまいました。ありがとうございました。

もう少し調べようと思います。
ちなみにわが職場では、土地を造成して販売しておりますが、地価がなかなかあがらず、ほぼ造成原価で売却している状態です。
キャッシュフローが少ないため、土地を流動化できないか、という考えが上司にあり、スキームを考えろということでした。

私も不勉強ですので、もうすこしものの本を読みます。

お礼日時：2007/11/02 23:47