紛争 （引渡し）

以前、県民共済で建てようと思っていたのですが、友達の知り合いの業者が是非やらせてほしいと言うので話をしに行きました。予算が限られてるので県民にしようと思ってますと話したところ、県民と同じ坪単価、仕様でやれますからといわれ、普通県民と同じレベルの仕様で同じ坪単価は無理と聞いてますが？と聞いたら、県民にできてうちにできないことありませんと言われ念をおして最低県民レベルでお願いできるんですか？と訊ねると大丈夫と言われたので知り合いの紹介ということで信じてお願いすることになりました。ちゃんと印紙を貼った契約書はありません。まず希望の間取りを手書きで書いてと言われ、書いて渡すとそれをもとにＡ4の紙にパソコンで、てきとうに作った図面を渡され、その図面でいろいろ話を進めたのですが正式な図面を見せられることのないまま建築確認をとられてしまいその正式な図面には自分たちが希望したことと異なる所がたくさんあり、いざ工事が始まると打ち合わせした物と違う所が多すぎ、調べたところ材料も県民の仕様よりレベルの低い安いものばかりごまかして使おうとします。約束が違うと言うと、全部県民レベルにしないと駄目なのか？とひらきなおりました。
毎日のように見にいかないとどんどんおかしくされてしまい困ってます。工期も過ぎ、つなぎ融資も延長しなければならなくなりました。手数料含めお願いしたものと違ってしまったところなど料金を払いたくありません。と質問したのですが、工事は一応完成しましたが、傷などの瑕疵があるため最終振込みは傷を直して貰ってからにしようと思って伝えたら、業者が（契約書、見積書に伴い、工事遅延の損害賠償、設計変更手数料、下職及び問屋に対する社会的信用の著しい低下に対する損害賠償、弁護士相談、委託料。をすぐに入金しなければ、請求させていただきます。現場の鍵は本日に施錠します、引越し等は残金清算するまで一切許可しません。建物は当社の持ち物です。）といってきました。今はつなぎ融資からローンの実行手続きもして、保存登記も申請中で年明けに完了します。お金３分の２以上入金して、のこりは引渡し時と考え銀行にプールしています。瑕疵担保責任、債務不履行責任など業者に非があると考えています。もちろん思った通りの家が出来た訳ではありません。業者の言い分が常識で通るはずないと思っています。よいアドバイスをどうぞよろしくお願いします。

No.8 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/21 13:01

＃６，７です。

＞なぜなら業者が設計士にお金をなるべくかけないようにするため、私達が業者の社長と図面の内容を打ち合わせして、その図面の内容を設計士に確認申請のとれる図面にしてもらうとのことでした

質問者は素人なので安易に考えているかもしれませんが、実際建てる建物と建築確認の建物は同じでなければ、建築基準法違反です。
建築基準法違反を承知で自分の希望するようなってものを建ててる際に、業者と示し合わせて建築確認図面は適法、現実は違法な建物とする（たとえば、某大手ホテルチェーンががそんなことをしていましたね）という人もいます。

下手をするとそのような人たちと同類として扱われるかもしれません。注意して下さい。
違法行為をするものは法律は保護してくれません。
建築確認と実物が異なるのを承知しているとなると違法行為に対する質問者の責任が絡んできてしまいます。

県民共済の仕様というのがわかりませんが、この時点でそれに適合させてからにすべきでした。その仕様なら建築確認は通るはずですから、施主合意の基の建築確認をごまかすために行った違法行為とも考えられます。

建築確認申請図書通りのものを作ったのなら、業者はむしろ適法な建物を造ったことになります。


＞打ち合わせとちがうと指摘すると、直せるところはやりますが、プレカット後だったせいか構造上無理なものは無理と開き直られました。

耐震偽造事件以後、構造に関する審査は厳しくなっています。建築確認通りの構造でなければ、違法建築になるところでした。この時点で留めるべきだったのです。法律は知らなかったでは許してくれませんよ。


＞工事３分の１を残した所くらいでこれ以上県民共済にあわせるなら、追加料金を払わないと工事をストップすると脅されしばらくほっとかれました、

このあたりで弁護士などに相談すべきでしたね。時期を逃したことにより被害が拡大しています。


＞鍵も渡されず補修も終わってないのに残り金額を先払いしろと言われたので、それは怖くてできないと思い払っていません。鍵も渡されないのに振り込む義務があるのでしょうか？

鍵（建物）の引き渡しと代金の完済は同時履行の関係にありますので、同時に行う必要があります（実際はタイムラグがあるけど）。
代金の支払いを拒否するなら、業者は建物引き渡しを拒否する権利を持っています。

補修と書かれていますが、先の回答で書いたように、重要なのは建物が完成しているかどうかです。

「重大な補修が必要＝建物が完成していない」なら、施工業者は完成させてから引き渡す義務がありますので、現時点で引き渡しを行うことはできません。逆に未完成品は受け取ってはいけないのです。
この場合、履行遅延に対する責任を業者に対して追求出来ますし、それに対しての支払い拒否もできます。

建物が完成している場合は、代金の支払いに対して、建物を引き渡しを受ける権利を質問者が持っています。
引き渡された建物に欠陥がある場合は、瑕疵担保責任を業者に追及出来ます。

引き渡しを受けるのなら、代金の支払いは必要ですし、支払いを拒否するのなら、未完成品として受け取りを拒否しなければなりません。代金を支払う代わりに建物を引き渡せという要求は出来ます。でも、受け取ってしまうと、完成品と見なされてしまいます。

引き渡しと代金支払い拒否は同時にするのは困難です。債務不履行（未完成）に対する支払い拒否か引き渡し（その後の瑕疵担保責任追及）のどちらかを選び、それを根拠にした対応を取る必要があります。

ただし、履行遅延（未完成）を主張しても、軽微な手直しが残っていても、建物が完成していると判断される傾向にありますので、その主張が認められない可能性は十分あります。
また業者から代金未払いに対する訴訟を起こされる可能性もありますよ。

このあたりは建物の完成具合にもよりますので、このサイトのようなところで判断を得るのは無理です。
おそらく相手の言い分を飲むか、法的な決着をつけなければならないような段階に来ていると思います。

質問者の持っている契約・法律に対する知識では、おそらくこの手の問題に対して経験豊富な業者に対抗するのは無理でしょう。それを見透かされて今まで来ており、今後も質問者だけではのらりくらりと業者に逃げられ、最後の手段である瑕疵担保責任期間（通常雨漏りと構造上重要な部分は１０年、その他の部分は契約で１～２年と期間が定めてあります）が切れてしまって、何も請求出来ない局面を迎えてしますおそれがあります。

建物の完成前後で法律関係が大きく変わりますので、相手のペースにつきあうか、それを打ち破るために弁護士に依頼するかその決断をする時期にいると思います。

この回答へのお礼

もう遅いかもしれないですが建築に詳しい弁護士に相談しなければだめそうですね。
親切にありがとうございました。

お礼日時：2007/12/21 14:33

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/20 12:29

＃６　総点をまとめ・補足しておきます。

１．契約内容はどうなっているのか
契約はほとんど口頭で行われているため、その内容を示す資料がありません。建築確認申請をし、その後工事をすることを暗黙の了解で追認している様子ですので、確認申請図面で合意があったと見なされやすいです。
設計変更があったのかどうか、それが追加になるのかどうかなども合意の状況が不明です（通常業者は追加費用が発生するものと考えます）。
いつ誰とどこでどんな話し合いを行ったかメモでもよいので集めて下さい。

また通常標準約款などを利用することが多いですが、それがどこの約款を用いているかも確認して下さい（約款は標準的には建設業の４つの団体で決めた四会連合約款が利用されていますが、他に弁護士会が作成したものもあります）


２．建物が完成しているかどうか
建物が完成しているかどうかは法律上取り扱いが大きく変わる点ですので、重要です。

建物が完成していないのなら引き渡しを受けないで債務不履行を追求することができます。建物が完成しているが欠陥があった場合は、引き渡しを受けることができ（但し代金支払い義務はあります）、瑕疵担保請求をすることができます。
債務不履行なら引き渡しが遅延する原因は業者側になります。また、完成した建物は契約解除することができなくなります。
なお、完成しているかどうかは主観的なものではなく、建築物として客観的にみて完成しているかどうかで、多少の仕様違い・欠陥があっても完成していると判断される様子です。これらの判断は建築関係の人に確認してもらう方がよいでしょう。


３．損害の有無
希望と異なるといっているが、どこがどう異なっているのか、不明。
県民共済仕様と建築確認申請図面及び現状がどう異なっているか、確認申請の図面と現状がどう異なっているか、そしてそれによる損害額はいくらか算出して金銭に換算する必要があります。
これは弁護士などには不可能な作業で、建築士などの協力が必要です。

なお、金額が判明しないことには、支払いを拒否している金額が妥当かどうかも判断出来ません。金額の証明責任は質問者側にありますので、それが証明出来ないのなら、証明責任を果たしていないことを理由に業者の言い分が認められる可能性が高くなります。

なお、建築確認申請の図面には詳細な仕様などは不要ですので、あまり当てにはなりませんが。

この回答への補足

丁寧にありがとうございます。
確認申請の図面は私たちがお願いしたものと違ってしまっています。なぜなら業者が設計士にお金をなるべくかけないようにするため、私達が業者の社長と図面の内容を打ち合わせして、その図面の内容を設計士に確認申請のとれる図面にしてもらうとのことでした、申請を取ってから図面をみせられ、打ち合わせとちがうと指摘すると、直せるところはやりますが、プレカット後だったせいか構造上無理なものは無理と開き直られました。でもそのころは知り合いの紹介でまだ悪い人じゃなく設計士に伝えるミスだと信じてもめるのを避けました。
工事３分の１を残した所くらいでこれ以上県民共済にあわせるなら、追加料金を払わないと工事をストップすると脅されしばらくほっとかれました、つなぎ融資ももう２ヶ月延長していてこれ以上延長するのはかなりの損害がでて厳しいので不本意ながら請求された約１６０万を業者に先払いさせられたのです、それで今に至ります。先払い額は本来県民なら追加されない額と工事遅延の損害金、浄化槽の市へ補助をお願いしたのにされなかった額などほかにもいくつか１６０万以上の損害を被っています。
鍵も渡されず補修も終わってないのに残り金額を先払いしろと言われたので、それは怖くてできないと思い払っていません。鍵も渡されないのに振り込む義務があるのでしょうか？

補足日時：2007/12/21 11:31

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/20 09:59

質問文の印象からすると、業者の言い分にはそれなりの妥当性があり、質問者側の言い分、建物の完成具合、持っている資料や状況からすると質問者はかなり不利な状況にあると思います。

>瑕疵担保責任、債務不履行責任など業者に非があると考えています。

設計図書・契約通りのものができていないのなら瑕疵担保責任・債務不履行責任が業者にあります。この認識は正しいのですが、両者は全く異なるものですので、注意して下さい。
債務不履行はものを完全な状態で引き渡さないことに対する責任で、瑕疵担保責任は完成し引き渡したものに欠陥があった場合の責任です。
つまり債務不履行は引き渡し前でしか責任追及ができませんし、瑕疵担保責任は引き渡し後しか使用出来ません。


＞お金３分の２以上入金して、のこりは引渡し時と考え銀行にプールしています。

引き渡しと代金の支払いは相互に給付するものですから、施主が代金の支払いを拒むのなら、反対給付である引き渡しを業者は拒むことができます。少なくとも完成物に対する残代金１／３代金相当分のものは、まだ施工業者のもので、建物分割して引き渡すことはできませんので、建物の引き渡しを拒否することが現状ではできるのではないかと思います。
但し土地は質問者のものですから土地への立ち入りを拒むことは業者はできません。


＞工事は一応完成しましたが、傷などの瑕疵があるため最終振込みは傷を直して貰ってからにしようと思って伝えたら、

工事が一様完成している状態のようですから、このような場合は、過去の判例などを参考にすると完成物として扱われる傾向にあるようです。この場合代金の支払いが命じられます。

また一度完成した建物については、民法で契約解除することが禁止されていますので、相手側と合意がなければ、契約解除することはできません。完成状態であると契約解除することは無理でしょう。
また、建築請負契約では、未完成状態なら契約解除することができますが、出来高に応じた費用の支払いは認められますので、白紙解除はできません。現状２／３の支払いは済んでいるようですが、ほぼ完成状態なら追加での支払いが命じられる可能性が高いです。

つまり、ほぼ完成状態だと業者の言い分が認められる傾向にありますので注意して下さい。

ただし、完成状態とされるなら瑕疵担保責任を追及することができます。業者が瑕疵担保責任による補修を拒むのでしたら、請負の場合の瑕疵担保責任は原則補修責任なのですが、それに代えて損害賠償請求ができます。その金額と未払い代金の相殺による減額をすることができるのではないかと思います。
ただし、損害賠償額を特定しなければ金銭請求出来ませんので、第３者による見積もりなどを取る必要があります。


＞業者が（契約書、見積書に伴い、工事遅延の損害賠償、設計変更手数料、下職及び問屋に対する社会的信用の著しい低下に対する損害賠償、弁護士相談、委託料。をすぐに入金しなければ、請求させていただきます。

通常、弁護資料は裁判で勝った場合でも、紛争処理に絶対必要な費用ではないとされ（裁判などは弁護士を使わず本人訴訟ができるので）、請求出来ませんので、少なくとも弁護士費用の請求は過大だと思います。
又工事遅延の損害賠償というのも合意の上での設計変更に対する話し合いなどによって生じたものなら過大な請求だと思います。

設計変更手数料などは、施主は最初の金額に含まれていると考え、業者は追加料金と考えて行うことにより紛争によくなります。設計やその変更を文書で交わしていないことによる両者のミスです。

契約の経緯をみると県民共済と同レベルの仕様ですると合意があった様子ですので、それを示すようなメモなどでもよいから用意するとともに、県民共済の標準仕様を示す資料と現状の比較資料を揃えて（このあたりについては建築士などの協力が必要と思います）、弁護士に相談した方がよいと思います。

口頭による契約の経緯等によってはどちらに転んでもおかしくない状態ですので。質問文より推定する質問者の法的な知識レベルに対して、業者の言い分はそれなりに通用するような部分が多そうです。
おそらくこのような紛争になれているか、顧問弁護士などに相談しているものと思います。

契約一般にあっては消費者生活センターなどで相談に乗ってくれますが、それでは解決出来ないような複雑な問題を抱えていますので、弁護士の協力が必要だと思います。

なお、民事問題とは直接関係ないですが、設計に関しては建築士法、施行に関しては建設業法という行政処分・刑事問題の法律があります。
ともに、文書による契約などをすることを規則としていますので、厳密に言っていくとこれらの法律に違反していると推定されます。
これらの法律に違反していること＝民事上の契約違反とはなりません（民事上の法律である民法上は口答で契約は成立するので）が、これらの違反があることは、民事問題上の１つの証拠になりますので、これらに関する資料を集めることもお勧めします。
建築紛争はこのほか建築基準法、民法、消費者契約法などいろいろな法律が絡み、これらすべてを素人が調べるのは大変ですので、建築紛争に詳しい弁護士を弁護士会などに紹介してもらうとよいと思います。

No.5 回答者： kita52326 回答日時： 2007/12/19 19:10

■極論すると、勝手に家を建てられて代金を請求されている、という状態ですね。

　しかし、建築確認、保存登記、ローン手続、竣工金以外の代金支払など、
　施工業者の一存だけでは勝手にできないことが、着々とすすめられています。
　ここまですすんでしまっているのに、どうして今頃そんなことを言い出すのか、
　第三者の理解を得るのは非常に難しい状況です。
　勝手にやった部分はあるにしても、追認があったとみなされてもおかしくありません。

■施工業者は、悪意を持ってやっているので、当事者同士の話し合いでは絶対に解決しないでしょう。
　このままでは、相談者の方が先に音をあげることになると思います。

■ここまでに至る打合記録は、きちんととっていますか？
　不本意なまま、いろいろな手続をすすめたり、支払いを行った理由を説明できますか？
　一連の経緯、資料を時系列でまとめて、第三者に入ってもらうべきです。
［第三者の候補］
　○建築紛争に詳しい弁護士：県の弁護士連合会に紹介してもらう。
　○県庁の「建設業課」：部署名はまちまちですが、建設業者を指導する部署があります。
　○県・市の消費生活センター：建築分野にはあまり強くないかもしれません。
　○市民相談室のようなところ
（状況から考えて、お薦めとしては弁護士と「建設業課」です。）

■一方で、現実的な落とし所は考えておきましょう。
　損害賠償とか、慰謝料の類いは殆ど脅しでしょうから、公的な第三者が介入してくれば、
　撤回させることは容易でしょう。
　但し、出来上がってしまった建物は、相談者にも責任があると思いますので、
　やり直しは無理だと思います。
　県民共済と質的に劣る部分について代金を減額させるくらいのところが、個人的には限界だと思います。
　厳しい結果になると思いますが、根拠を固めてしっかりと主張することが大事です。
　いずれにしても、すぐに行動しましょう。

　蛇足ながら、代金が完済しなければ建物の引渡しは受けられません。
　契約書（図面も仕様も未確定のうちに締結したのでしょうが）の条項もしっかり確認しましょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。参考になりました。

お礼日時：2007/12/21 11:35

No.4 回答者： dyundyun 回答日時： 2007/12/19 18:22

契約（？）を白紙にするにしろ、どうするにしろ

方針を決めて、
弁護士さんなりに相談することをお勧めします。

個人的には。。
住みたくない部類の家ですね。
施錠してもらって振込み済のお金の返還を求めましょう
どの程度戻ってくるか解りませんが。。
無理して住むよりいいんじゃ？

No.3 回答者： fumi-33 回答日時： 2007/12/19 15:11

契約書と図面は必ずないと裁判も出来ません。

工事遅延の損害賠償は契約書さえ作ってあれば逆に業者に請求できる
ものです。
図面がなくて確認申請は通りませんから図面はあるのでしょうが、施主
が貰えないとは驚きです。
お友達を引っ張りだして一緒に交渉するしかありません。
尚、下請けや問屋に対する支払いはご質問者様には関係ありません。
頑張って下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございます。頑張ります。

お礼日時：2007/12/19 16:19

No.2 回答者： maeiwa 回答日時： 2007/12/19 14:59

腹立たしい気持ちを書き並べているだけで、何を聞きたいのかよくわかりません。

記載の内容から言える事は、
・タチの悪い業者である事
・契約書も交わしておらず設計書もきちんと確認しないまま
　工事を進めさせてしまった施主に問題がある事
です。
県民共済と同じレベル、などと抽象的な事を言っても何の約束にもなりません。
希望したところと異なる、と言っても、
希望した事が設計書に反映されて、それにOKを出すという
当たり前のプロセスを踏んでいない以上、後の祭りです。
勝手に作られた、業者に非がある、と言われていますが、
工事を進めさせた施主の問題の方が大きいと思いますね。
はっきり言って、どっちもどっちです。

No.1 回答者： _ltd 回答日時： 2007/12/19 14:36

＞よいアドバイスをどうぞよろしくお願いします

質問したい点をもう少し明確にしたほうが良いです。
何が聞きたいのか理解不能です。

一つ、文章を読んだ感想としては、
契約書もない、設計図書の確認もない、業者も客もどっちもどっち、仲良くやってくださいという印象です。

この回答への補足

回答ありがとうございます。質問したい点をもう少し明確にしたほうが良いですとお聞きして質問です。契約書、確認されずに建築確認をとられた設計図はあります。建物は業者のものですか？施錠して引き渡さない権利があるのですか？

補足日時：2007/12/19 16:13