住宅ローン保証人/連帯保証人 の変更及び方法について

お手数をおかけいたしますが、どなたかご教授をお願いいたします。
＜現状＞
(1)登場人物/父親(会社員)、母親、(息子)自分、弟(成人/会社員)、の4人
(2)8年ほど前に、父母が分譲マンションのローンを組んだ
(3)その際に保証人(連帯保証人か保証人かはこの質問の段階では未確認)に自分がなった
(4)マンションの所有権は父と自分にあり、(通知されるようになった平成18年から)毎年、税務署から「共有者用の固定資産税通知書」がくる(自分の所有権は100分の1しかないとは両親にはいわれている)
(5)ローンを組む際には、両親と同居していたが、現在は自分は転居しており、同居していない
(6)弟は、両親と当時から現在まで同居している

＜質問＞
保証人(連帯保証人)を、現在の自分から、同居している弟に変更したい。どういった手続きや申請などをすれば良いのか？何が必要なのか？(以下の欄に書いてありますが、ローン会社に聞けば、概ねは必要書類などが判明するかと思っています)

＜変更したい理由＞
事情により、マンションから一切の関係をなくしたい。
当初は、所有権移転の手続きをし、自分がマンションの権利を手放す事で解決と考えていましたが、よく思えば、それをしたとしても、保証人(連帯保証人)である以上は意味が無く、引き続き、所有権移転手続きも必要ではあるが、まず先に保証人(連帯保証人)を誰かに(この場合は弟)に変更すべきではと思いました。
弟と両親は変更に同意しており、残るは、債権者(この場合ローン会社でしょうか)の同意や弟に対する審査だと思っています。

説明不足がありましたら、ご指摘ください。

No.5 回答者： ogabon777 回答日時： 2008/06/05 18:35

債権者が、あなたが保証人から外れることについて同意することは手続き上、できないと思いますので、別の金融機関（銀行）で借り換えをしたら如何でしょうか？

父親の収入・年齢で住宅ローン借り換えの条件を満たすのであれば、単独で借り換えをしてもらい、あなたの持分権については、銀行に対し抵当権設定を了承すれば、少なくともあなたは保証人から外れると思います。銀行の担当者が嫌がるかもしれませんが、借り換えの抵当権設定の際に、同時に持分権を弟の方に書き換え、弟が抵当権設定の了承をすればＯＫという方法も有りかと思います。

父親の収入・年齢で住宅ローン借り換えの条件を満たさないのであれば、そこで弟さんを連帯保証人にするように手続きをすればいいと思われます。

手続き上、何十万かの保証量・手数料などが取られますが。

この回答への補足

皆様、ogabon777さん、ありがとうございます。
旧公庫(住宅支援機構)に問い合わせをしました。
取り扱いの金融機関に相談を、ということで、銀行に連絡しました。
連帯債務者を、自分から弟に変更する手続きのための書類を送付していただくことになりました。
手続きといっても、実は「父と自分」の債務パターンから「父と弟」債務パターンへの審査を再度するのですが。

今回のケースでは、「自分が債務から外れるだけ」「連帯債務者を赤の他人に変更(同意していたとしても)」ではなく、「同居し続けている弟」で且つ「弟に安定した収入がある」であるため、変更について銀行は異存がないとう回答でした。しかしながら、審査を通過するか否かがあるので、手放しで安心できませんが・・・・。

書類提示→銀行審査の通過→諸手続き(債務変更)/法務局への手続き(持分移転)→完了
こういう流れになっています。

またなにかありましたらUpdateします。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2008/06/06 11:06

この回答へのお礼

参考になりました。
お忙しい中ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/06 11:29

No.4 回答者： mahopie 回答日時： 2008/06/04 18:07

当初のローン審査の状況がどうなっているか次第ですが、

(1)自宅に持ち分がある場合には一般銀行では連帯保証人が必須条件になります
(2)父親単独の収入では返済基準がクリアできない場合に同居する家族を連帯保証人として収入合算という考え方をします
(3)父親のローン完済時の年齢がローン基準（７０歳だったり７９歳だったり色々）をオーバーする場合に相続人（一人or全部）を連帯保証人とする場合があります
(4)その他、父親が団体信用生命保険に加入できない場合に相続人（一人or全部）を連帯保証人とする場合もあります

その上で、現状を質問者の意向に沿う形にする為には、
ア　自宅に対する持ち分を失くす事が必要（親族間で売買or贈与で形式基準をクリア）
イ　ローン当初に質問者の連帯保証が必要になった審査上の理由をクリアさせる
父親の今の年収と返済比率がどうなっているかといった部分が不明で判断できず
（持ち分を父親にしてしまう事で弟の保証人すら不要になるかもしれない）
ウ　連帯保証人として、弟の方が質問者と同等かそれ以上の適格さを有していること
　　弟の勤務と収入の状況が連帯保証人としての資格を満たしていることが必須要件

銀行・ローン保証会社も客相手の商売ですので、３０年余の契約期間中で生じた状況変化に対しては、変更に合理的な理由があり、かつ取り扱い後の状況が、自分の銀行で定めた規定を満たしているのであれば、それをＮＯという理由はなくなります。まずは、銀行窓口で相談する事がスタートラインでしょう。

この回答への補足

他にもこの質問に回答していただいた方にも共通する、UPDATEをいたします。
Ａ/住宅金融公庫(銀行ではありませんでした)と自分達の間に、住宅保証協会がかんでいました。つまり、まずは協会と委託契約を結んでいました。
Ｂ/協会でしたので、連帯保証人にはなっていませんでしたが、連帯債務者にはなっていました(結局は同義でしょうが)
Ｃ/協会を契約者として、父が団体信用生命保険を加入していました。
協会を被保険者として設定しており、父が死亡したりした場合、生命保険会社が所定の保険金を被保険者である協会に支払い、協会がその保険金で債務を弁済するようになっていました。(死亡や高度障害の場合に払われるので、破産などでは効力がないのですが)
Ｄ/公庫への申し込みには、持分が書いてありました。父100分の99、自分100分の1、となっていました。権利証にも同様の持分が記載ありました。
Ｅ/弟に所有権の移転をするか、持分を父にして100%にするつもりです。持分が100分の1ですので、効率を考えて売買ではなく贈与を考えています。

もう内容と状況を整理し、またUPDATEしたいと思います。
よろしくお願いします。

補足日時：2008/06/04 19:49

この回答へのお礼

お忙しい中ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/04 20:25

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/06/04 13:14

まず、（４）で税務署から固定資産税がとかかれていますがそれは税務署ではなく「市町村」から固定資産税の納付書が送られています。

あとご質問を見るとおそらくは連帯債務の親子ローンではないかと思います。
まあ連帯保証でも連帯債務でもどちらでも状況に違いはありませんが。

>どういった手続きや申請などをすれば良いのか？
基本的にはそういう手続きや申請方法は用意されていません。

ローン会社がいやだといえば変更は出来ませんし、ローン会社ではそういう手続きは用意されていません。なので通常では行わない特別な手続きをお願いするという話になります。

ローン会社が承諾する見込みはほとんどないに近いのですが、まあ相談してみてください。

なお連帯保証の場合にはローン会社直接ではなくその保証会社かもしれません。

この回答へのお礼

お忙しい中の回答ありがとうございました。
参考になりました。
保証人でも、連帯保証人でも、連帯債務でも、自分から弟に変更するのは困難であろうことがわかりました。

お礼日時：2008/06/04 14:08

No.2 回答者： september6 回答日時： 2008/06/04 11:29

（2）と（4）がちょっとミスマッチな気がします。

住宅ローンを借りる上であなたの名義も入っているのですか？
もしあなたは出資していないという事でしたら所有権持分を有する意味がわかりません。保証人だから持分を持つという考え方はありません。

所有権持分、ローン契約内容について現状のあなたの立場を確認すべきでしょう。

尚、ご理解されている通りに保証人の変更には債権者の承諾が必要ですし、通常は所有権をいじる際にも承諾が必要です。
抵当権が付いている限りは「とりあえず債権者に確認」というスタンスを持っておいたほうが無難です。

この回答へのお礼

お忙しい中の回答ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時：2008/06/04 14:05

No.1 回答者： zenzen123 回答日時： 2008/06/04 11:16

　お願いするのは銀行です。

しかしよほどの事がなければ銀行は保証人の変更は認めませんね。
保証人が亡くなった破産した等保証人に価値が無くなれば認めてもらえます。

この回答へのお礼

お忙しい中の回答ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時：2008/06/04 14:04