賃貸物件の短期解約について

Question

大家様や不動産会社・管理会社の関係者様
ご質問させていただきます。

アパートの物件を賃貸に出した際に、２年契約の普通賃貸で契約を行うのが一般的かと思いますが、入居された人が短期で出てしまう事が多々あり困っています。

短期での入居は、次の募集の際の空室期間のロスも出ますし、何よりも広告料の負担が大きく迷惑しています。（物件の競争力が低くなってきているので礼金０にしているので余計に負担が大きいのです。）

借主が解約の予告が１ヶ月という条項を守っていれば、短期での解約は致し方ないのでしょうか？（短期ならマンスリー系の物件を最初から借りて欲しいと大家側としては思ってしまいます。）

また、管理会社や大家さまで、短期の場合のペナルティー的な費用を取られている方はいらっしゃいますか？（もしいれば、名目・金額の設定・○ヶ月以内なら取る・敷金から控除している、など詳細をお教え下さいませ）

予め、何らかの特約を定めるなどしなくては請求できないものでしょうか。

よろしくお願い致します。

m_inoue222 · Accepted Answer

大家してます

＞解約の予告が１ヶ月という条項を守っていれば、短期での解約は致し方ないのでしょうか？

貴方が契約でそう約束されているのですから仕方ないですね

＞短期の場合のペナルティー的な費用を取られている方はいらっしゃいますか？

うちは設定していませんが他ではしてますね
（わたしは大家が甘受すべきリスクと考えています）

・解約条項をわざと書いていない
　この場合は一応契約期間までの家賃請求の権利は有ります
　判例では居住用物件では最大６ヶ月程度までしか認められないようですが．．．

・解約条項に短期間での解約金を書いている
　１年未満の場合は家賃の１ヶ月分、６ヶ月未満だと２ヶ月分とか．．．
　この場合は予告期間（１ヶ月前とか）を併記すると無効になるようです（判例）
（二重のペナルティーを課すことになるから著しく借り手に不利とか）

＞予め、何らかの特約を定めるなどしなくては請求できないものでしょうか。

逆に解約事項を決めなければ一応２年間の縛りになりますね

解約条項は「借り手有利」の条項です

解約条項や礼金などはいくら変化させても周辺の物件との比較になりますのでそれで入居者が決まらなければなんのこっちゃの世界

難しいところでしょう

http://www.geonetwork.co.jp/qa2002-9.htm

bulubulu99 · Answer

あの～
短期で出て行くというのは、アパートということですし、騒音源や、怪しい人がいるなんてことはないのですか？

でないと、引越だけでもお金がかかるのに、すぐに出て行くというのも気になります。

同じ部屋や周辺だったりするなら、古い居住者に原因があるかもです。

in_go-ing · Answer

大家しています。

　何度かここでも借主さん側からのご質問でペナルティーの件が出てきましたね。一様に『契約書に記載があって重説で説明されているなら仕方がない』と言うものでした。しかし、素直に？ちゃんとお支払いになったかどうかはわかりません。

　ただ、他の回答者様たちも言われているように、その条項が借主さんを遠ざけては元も子もないですね。

　ちょっと思ったのですが、なぜ２年もたずに出て行ってしまうのでしょうか？　そちらの方を検討されましたでしょうか？
　周辺物件に比べて設定が高いなら、下げるか、No.３の回答者様の言われるように、それだけの付加価値をつけるかすれば良いでしょうし、管理にご不満なら管理会社を変えるなりの対応があると思います。
　もし、管理会社も理由がわからず、質問者様も居住者の方と全く接触がなく、居住者の方の声を全く聞いていないならその辺に問題の根があるのかも知れません。

　やはり、大家としては気持ち良く、長く住んで頂けるよう気配りしていく必要はあると思います。そして良い入居者様を確保できるように、ハードルは低く、審査は厳しく、だと思っています。ハードルを高くしても入ってくる人の中には、『ちょっとの期間のことだから』という人はいなくなるかもしれませんが、『最後はゴネれば何とかなるから判子押しちゃえ！』っていう人がいますから気をつけてください。実際、引っ越してしまった人からペナルティーを取るのは大変だと思います。

abaden · Answer

ただの一般賃貸人です。

　他の方もおっしゃっていますが、短期解約でのペナルティーは内容にもよりますがちょっと抵抗があるな～　というのが正直なところです。
　ごく短期で解約する方が迷惑なのもわかりますが、借りる側からすると実際借りてみるまでどんな不都合があるかわからないので怖いという思いがあります。

　私の周りを見る限りでは更新時期にどうせ更新料を払うぐらいなら心機一転引っ越すという人が多いです。
　質問者さんの文を見る限りではもっと短期で引っ越す人がいて困っているのだと思いますが、更新料をなくしてこういう人の流出を抑えて空き室を抑えれば、相対的にごく短期で引っ越す人の数を減らすことができないでしょうか？

　大家さん側からみるとたぶんずいぶん借主側に都合のいい理論にみえると思いますが、少しでも参考になれば

ma_h · Answer

元業者営業です

賃貸経営において「空室」は一番大きいリスクです。
どのオーナー様も一番堪えるのがこれです。私のお客様にも頭を悩まされている方がいらっしゃいます。

さて、忘れてはならない前提として現在賃貸市場は「借り手市場」です。少子化の影響もあって余程人気のある物件（エリア）以外、空室は大量にあります。
ちなみに、先月「中野駅、7万、徒歩10分」の条件で検索したら約300件の物件がヒットしました。

これだけ「余剰物件」がある状況ですから、ご質問者がお悩みの「短期での退出」はある程度避けられない事だと考えます。それについて「ペナルティ」を契約に入れても逆に「他を探します」となる可能性が高いのでは。

あとは、物件に何らかの付加価値をつけて出来るだけ「空室リスク」を減らすようにするしかありません。

その辺りをじっくりお考えになってみて下さい。
場合によっては思い切った決断（売却、賃料大幅ダウン等）も必要かもしれません。

1500gt · Answer

こんにちは、
２年契約の普通賃貸で契約を行うのが一般的かと思いますが。
そうでもありませんが　私の所は１年です、
年々家賃の低下　新築が出来ていますので　来年は２年契約になるでしょう　儲からなくなって来ています。
何処の家主も　同じだと思います。今の時代築２年の春に決まらない１Ｋが増えて来ています。学生の町でこのような状態です。
解約の件は　契約書に書いてあれば（有ると思いますが）しかたが無いと思います。
１箇月前から　２箇月前に変えられたら如何でしょう。
賃貸住宅の場合は　３箇月前までなら　なんとかＯＫみたいですが
入居者が気に入らないと思われると　決まらないでしょう。
へたにそれ以上すると　裁判にでられ負ける確率が高いです。

テナントは　６箇月前の判例が出てる見たいですのでＯＫでしょう。
これもいま消費者保護法１０条かな　で煩い人にかかると揉めるかも知れません。

私の知り合いの　家主さんで短期の場合のペナルティーを請求される人は知りません、
それよりも　今は敷金返還で大変な時代です。常識の無い人が増えてます（１０ヶ月で新品のクロスをヤニだらけにして　これが通常使用やと言い敷金返せ　裁判する〔礼金も返せ）と配達郵便を　送り着けられました弁護士に相談すると脅しですが　あほ相手にしても仕方か無いので敷金だけ返しました）私ごとですみません。
これが今の現実です。

賃貸は　もうハイリスク　ロウリターンの時代になって来ました。

賃貸物件の短期解約について

大家してます

あの～

大家しています。

ただの一般賃貸人です。

元業者営業です

こんにちは、

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

　大家しています。

　ただの一般賃貸人です。