借地権の難解な質問です

区分所有建物とその敷地権が分離されている不動産があります。
（分離処分禁止前の物件です）

商業ビルのワンフロアです。

このワンフロアの敷地部分（土地持分）のみが競売となりAが取得しました。　そのため、敷地はAが、建物部分はBが所有者という変則的な所有形態となりました。
専有部分はBが所有していましたが、そのBの専有部分も１年後に競売となりました。

AはBの専有部分を競売取得し、まっとうな区分所有物件にしようと考えていました。

ところが、同じビルの区分所有者「C」がAの知らない間にBの専有部分の競売期間中に「売買」でBから専有部分のフロアを取得しました。
（Bが債務の弁済を行なった為に競売も中止となりました）

このビルの所有権に全く関係ない人物であれば区分所有権売渡請求権で対抗できると思うのですが、専門書を読んでみると「対象外の敷地利用権であっても（他のフロアの敷地権の事です）保有している以上は‘敷地利用権を有しない区分所有者’に該当しない」という表記がありました。

しかし、そもそもBは、そのフロアから敷地権がなくなった時より、Aの土地を無償で使って（借地して？）いることになります。　また、その実態をCも知っていたわけです。　それを承知の上でCはBの専有部分を購入しています。　Aは謄本をあげるまでBC間の売買の事は全く知りませんでした。（AがBの敷地権を取得した時から、Bは所在不明でした。　CはBと連絡が取れていたようです）

まず、元々Bの専有部分をAに対する借地権付建物として考えることがで
きるのは合理的でしょうか？　仮にそうだった場合、Cは借地権付建物を地主のAの承諾なく売買することは可能なのでしょうか？
地主に承諾なく売買することは詐害行為？とネット上の一文を読んだことがありますが、もし詐害行為であればその根拠条文はどの法令にあたるのでしょうか？

仮に（現在はCが所有している）元Bの専有部分の、Aによる取得が難しい場合にはCに対する地代請求？となるのでしょうか？或いは他の名目でCに対して要求する方策として何が考えられるでしょうか？？

是非、アドバイスをいただければ幸甚であります。

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/07/05 09:13

全文を拝読しましたが、もともと、Bは、その専有部分に見合うだけの土地持分を持っていたのですよね。

それで、競売によって土地建物の所有権が異となった場合は、法定地上権が設定されたとみなされますが、持分権では、それはないと云うことが確定した通例です。
それならば、Cの土地利用権は何か、と云うことになりますが、Cは土地の持分権は持っていませんから、土地を不法占拠していることになります。
(ega250chanさんは、これを借地権と見ているようですが、法定地上権でなければ、当事者の契約がなければ借地権は成立していないと思われます。)
土地の不法占拠ならば、土地所有者全員で区分所有法10条の請求ができることになります。
以上で、Aの単独ではできませんが、土地所有者全員が原告となって、Cを被告として同法同条の請求すればいいと思われます。
これは現実的には、総会の決議が必要ですが、そのなかで進めれば解決すると思われます。
万一、総会の決議で否決となれば、Aは、専有部分全員を相手として、土地持分比率に応じた地代相当損害金の請求ができることになります。

この回答への補足

kubotaさんご回答有難う御座います。
借地権とするには契約が必要なんですね。　素人解釈をしていたことを恥じます。

現況、このようになります。
　
　　　　　土地持分　　　　　区分所有建物
A　　　　　７分の１　　　　　　　０
B　　　　　０　　　　　　　　　　０
C　　　　　７分の４　　　　　　　５フロア
D　　　　　７分の２　　　　　　　２フロア

元（Bの土地持分である７分の１をAが落札して）はこういう状態でした。

　　　　　土地持分　　　　　区分所有建物
A　　　　　７分の１　　　　　　　０
B　　　　　　０　　　　　　　　　１フロア
C　　　　　７分の４　　　　　　　４フロア
D 　　　　７分の２　　　　　　　２フロア


Cは他のフロアを所有しているので、土地の持分権自体は持っています。　　

Aの持つ土地持分は「絵に描いた餅」でしかなく、このままずっとCに利用されてしまうだけなのでしょうか？　それは素直におかしいと思えますので、やはり地代請求となるのでしょうか・・・。

補足日時：2008/07/05 10:23

No.2 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/07/06 09:09

これは、全員で3人と云うことになりますね。

それでは、Cの協力が得られないので総会を開催しても否決となるでしよう。
従って、私の10条訴訟は無理です。
残るは、地代相当額の損害賠償請求だけとなりそうです。
相手は、CとDの2人となるでしようが、仮に、地代相当額が7万円だとすれば、1万円請求できます。
Cに5714円、Dに2857円となるでしよう。
他に考えられることとして、Bの競売中に、Cが買い受けたことが違法かどうかですが、これは、違法ではないと思います。
また、Cは、他に専有部分を持っているのですから、Bから買った部分だけが「土地利用権なし」とは云えない気がします。
他に、もともと、土地持分と専有部分を一括で売っておれば問題はなかったわけで、債権者か裁判所のミスも考えられますが、それがあったからと云って救済の条文は見あたらないです。
結局、地代相当額の損害賠償請求だけとなりそうです。

この回答への補足

一応、売渡請求の内容証明を出し、同時に民法２４９条の持分権者は持分に応じての使用権を有するのが原則、ということを書き添えておきました。　有難うございました。

補足日時：2008/07/09 11:30