住宅ローンの残っているマンションの売却について

皆さん、こんにちは。
この度転職に伴い、現在住んでいる持ち家（マンション）を売却しようと考えています。（買い換えではありません）
そこで詳しい方に教えていただきたいのですが、
現在住宅ローンはもちろん残っています。（2000万程度）
さらに購入時に住宅ローンと、諸費用ローンを組み合わせて購入をしました。
そして現在の売り価格は、1900～2000万円まででしょうと、数件の不動産業者さんに言われました。
売却する際には、住宅ローンの残額以上で販売するようにと、よく聞くのですが、
諸費用ローンについてはどうなのでしょうか？
こちらも同じく支払いはまだ残っています。（100万程度）
売却価格は、住宅ローンだけでなく諸費用ローンの残額も足した金額で売却するのが正しいのでしょうか？
どうぞ、アドバイスをよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/07/11 18:08

＞売却価格は、住宅ローンだけでなく諸費用ローンの残額も足した金額で売却するのが正しいのでしょうか？

あくまで理想はそうです。
でも現実は、売却希望価格でそのまま売れるものではありません。

購入希望者も大抵は多少の値引き交渉をしてきますし、何より近隣の相場価格というのがあります。
これを上回っていれば売れるものではありません。

築浅で何か付加価値があって相場より高めで売買されているようなマンションでないなら、売り出し価格は、ローン残を考慮して算出すると売れないですよ。

それに仲介手数料も必要となります。
従って今回の場合は現金の用意が必要だと思います。

抵当権解除は、『売却金額＋仲介手数料＋手持ちの現金＞ローン残高』でないとできませんので、売りたくても売れませんので気をつけてください。

諸費用ローンに関しては銀行に確認した方がいいと思います。
多分抵当権には影響はないと思いますが、いざ実行時に問題になると大変ですから。
、

この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます！
私の場合も、近隣で売れ残っている物件や、新築物件など、様々な条件もあって、
なかなかこちらの望むような状況でもないのが、現実かもしれませんね。
いずれにしましても、やはり諸費用ローンについては、ちゃんと銀行で確認をした方がよさそうですね。
週明けにでも銀行へ行って、相談をしてみようと考えています。
ありがとうございました！

お礼日時：2008/07/12 10:04

No.2 回答者： taizoumaru 回答日時： 2008/07/11 18:09

こんばんは！

マンションを二年前に売却した者です。

質問者様も一度不動産屋に査定して貰った様ですが
査定はあくまでも目安であり、売却価格を決めるのは売主(質問者様)です。
売却価格はローン残高+諸費用残高+仲介手数料の合計以上で
売れれば儲けものですが、
あまりに相場とかけ離れていると購入希望者が現れません。

自分の場合も不動産屋から相場を聞きましたが、
家の状態・環境など考え、相場より大分高い値段を付けましたが
値引きもされずに売却出来ました。
経験からすると不動産屋は売れれば売主・買主から仲介手数料が取れますので、
早く売れる様に相場より安くする傾向があると思います。

仲介手数料は成功報酬なので、売れない限り発生しません。
専任では無く複数の不動産屋に販売依頼する事も大事だと思います。

不動産屋と良く相談してみてください。
ご参考にして下さい。

この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます！
実際に売却を経験されている方からのアドバイスは、とても参考になりました。
そうですね、不動産屋さんとじっくり相談をしてみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/07/12 10:01

No.3 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2008/07/12 15:00

住宅ローン残債(Ａ)、諸費用ローン残債(Ｂ)、売却価格(Ｃ)として、

Ａ＋Ｂ＜Ｃ－売却諸費用　になるのが「理想」ですが、
Ｃは相場や買主との交渉で決まりますから、うまくいかないことも多いです。
　Ａ＋Ｂ＞Ｃ－売却諸費用　になっても、「正しくない」わけではありません。

後者の場合、残債が残ることになりますが、
住宅に抵当権が設定されたままでは売却は事実上できませんから、
手持ちの預貯金等で残債を返済しなければなりません。
Ｂの諸費用ローンは、金融機関によって抵当権設定や売却時の一括返済などの取扱いが異なるので、
金銭消費貸借(ローン)契約書、登記簿謄本などで確認するか、
金融機関に確認する必要があります。

売却時にＡだけ一括完済すれば、Ｂのローンは継続できる場合と、
売却時にＡ・Ｂとも一括完済しなければならない場合が考えられるので、
これが確認できれば、売主としてＣがいくら以上でなければならないか、
ということがわかってくると思います。
その結果が相場と合わず、手持ちの預貯金等でも残債が消せない場合は、
「売るに売れない」状態になってしまうわけです。

それから、売却のよって売却損失が発生した場合、所得税の還付が受けられますから、
このあたりも試算して組み入れれば、
「いくらで売らなくてはならないか」ということがよりしっかり見えてきます。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …

この回答へのお礼

アドバイスいただきまして、ありがとうございます。
売却価格で住宅ローン残高は完済できるかもしれませんが、
諸費用ローンや売却諸費用まで考えると、残債が残りそうです。
まずは本日、金融機関にて諸費用ローンの取り扱いを確認してきたいと思います。
そしてそれから計画を立てたいと考えています。
また、所得税の還付につきましても、このあたりまで考えていませんでした。
教えていただいて、本当にありがとうございます。

お礼日時：2008/07/14 10:24