任意売却物件の購入について

任意売却物件の購入について教えてください。

【これまでの経緯】
10月下旬＝「入居後一週間の瑕疵担保」を条件に物件申し込み
11月上旬＝売主都合により、契約日延期
11月中旬＝借り入れ金融機関の一方に売却を伝えていない事が発覚し、契約延期
　　現在＝金融機関の了解は取れそうだが、売却の条件として、司法書士の売主指定と瑕疵担保免責を要求される。

という状況です。なんとなく売主ペースで話が進んでしまっているような気がして大変不安です。物件の条件は希望通りなので購入を進めていきたいのですが、部屋の中の状態があまりよくないので、瑕疵担保かそれに代わる約束を取り付けたいのですが、何かいい方法があれば教えてください。よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： siruva 回答日時： 2010/03/23 08:46

「任意売却物件」購入に関する注意事項なるページを見つけました。

http://www.citylife-zero.com/attention.html

これでわかりますかね。

No.4 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/11/19 09:23

＞瑕疵担保かそれに代わる約束を取り付けたいのですが

良い方法は有りません

それが契約の条件なら受け入れるか契約を止めるだけでしょう

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2008/11/19 21:08

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2008/11/19 09:10

元業者営業です。

＞なんとなく売主ペースで話が進んでしまっているような気がして大変不安です。

任意売却物件の売買はもはや売主になんの権限もありません。債権者が売却金額、条件を設定し、それが買主と合意に達しなかった場合は契約が成立しないだけです。

＞物件の条件は希望通りなので購入を進めていきたいのですが、部屋の中の状態があまりよくないので、

基本的に任意売却物件で部屋の状態がいいなんてことはほとんどありません。部屋の状態に気を使えるような状況ではないからです。

＞瑕疵担保かそれに代わる約束を取り付けたいのですが、

任意売却物件で瑕疵担保を付ける事は通常ありません。冒頭での回答しましたが、すでに売主はこの物件に対して何も口を挟めない状態です。
また、事実上の権利者である債権者はただでさえ安い金額での売却で債権回収に支障を来しているのに、瑕疵担保まで付けるようなリスクはおかしませんし、その義務もありません。

結論からいいますと、交渉で値引きしてもらう位しかできませんが、非常に厳しいと言わざるを得ないでしょう。

あとは、部屋の状態と価格をよく精査してご判断ください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。価格が安い分自己責任ということですね。
慎重に考えます。

お礼日時：2008/11/19 21:15

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2008/11/19 08:38

「任意売却物件」は売主ペースというより、抵当権者主導でコトがすすみます。

（買主と直接交渉することはないですが・・・・。）
一部の経費を除いて売買代金は債権の回収にあてられますが、
売主の手元には住宅ローンの残債が残るので、その後も返済義務がありますし、
自己破産に至ることも少なくありません。
売主に返済能力がないためにこのようなことになっているので、
瑕疵担保責任はつけないケースのほうが、圧倒的に多いと思いますし、
無理につけたとしても空手形になる可能性が非常に高いです。

任意売却物件の買主としては、そのあたりのリスクヘッジは、
物件をよく確認し、それらが反映された価格かどうか
(不十分と思うなら価格交渉してみるのも可）
ということで判断するしかないでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。価格が安い分自己責任ということですね。
慎重に考えます。

お礼日時：2008/11/19 21:17

No.1 回答者： henrijayer 回答日時： 2008/11/19 00:45

一般の中古でさえ、「現状有姿のままに」買うのが普通。

業者売主なら、一定の瑕疵担保責任がありますが、個人の売主なら
瑕疵担保はつきません。説明を受けた事項と違っていたら直させる程度。

ですから、大抵はその分価格で補う。相手の条件がどんどん悪くなるなら
いい機会ですから、価格を引き下げて浮いた金で修理にまわすのが
いいでしょう。
部屋の状態が悪いのなら、その分を補修したいからいくら下げてほしいと
交渉をいれる。致命的な欠陥がありそうなら買わない。隠れた瑕疵でかつ
我慢できる程度なら我慢する。我慢できないものなら転売する。
いずれにしろ、価格が安ければ損はないわけです。
気に入ったからって買い急がないことです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。価格が安い分自己責任ということですね。
慎重に考えます。

お礼日時：2008/11/19 21:21