古家の所有権移転登記、滅失について

滅失登記、移転登記について。
今回、古家付の土地を購入する事になりました買い主です。
古家は引き渡し後、すぐに解体して、新築家屋を建てる予定です。
流れとしては
(1)引き渡し
(2)古家の解体
(3)古家滅失登記
(4)新築家屋を建築
となるみたいです。
そこで質問があります。古家は売り主名義になっています。今回のような場合、普通土地の引き渡しと同時に古家も引き渡されることになりますので、古家の所有権は一旦買い主に移転登記しなければならないのでしょうか。
どうせすぐ解体するので、引き渡し後に売り主名義のまま、解体・滅失登記ができますか？
それとも、一度古家の所有権を買い主に移転登記してからしか無理なのでしょうか？
古家の所有権移転登記ってお金かかりますよね？
どうせすぐ解体するためお金をかけずに行いたいです。
ちなみに現状渡しが必須であり、現在売買契約書作成段階です。
また、土地建物共に融資を受けますで、土地建物共に銀行の抵当権がつきます。
もし、売買契約書の特約事項に記載するのであればどのような文面で記載しておけばよいのでしょうか。売主は知っている人で協力をお願いすればしてくれる可能性は高いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： hettuisan 回答日時： 2009/03/05 13:53

不動産取得の第一歩おめでとうございます。

　順序を書いてみました。
１、売買契約締結の記載事項（参考までに）
　本契約は、土地の取引を目的とし建物対価は含まないものとする。
　公租公課等の負担は土地のみとし、建物については売主の負担とする
　建物の取り壊し費用は買主負担、滅失登記に要する費用は売主負担とする。

２、金融機関へ融資申し込み。
　　このときに、契約書記載にあるように条件として
　『古屋は取り壊すので所有権は移転しない』旨の確認をする。
２、融資承認獲得
３、土地建物の受渡（同時に残金決済）
　　銀行の承諾があれば、建物の所有権は移転しなくてもよい。

すばらしい建物が出来上がるよう応援します。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/03/05 21:05

そのような場合、売主を申請人とする滅失登記の申請書や委任状などを取引の際に売主からもらっておいて、解体後に滅失登記申請をする事が多いです。

しかし他人の所有権のある建物が土地の上にある事になり、一応リスクのある事でもありますので、金融機関が承諾しない可能性もあります。仲介業者、銀行と相談してください。