賃貸住宅の原状回復　敷居の傷について

Question

賃貸住宅（アパート）を退去する予定です。いろいろこの過去質問を調べたのですが、教えてください。敷居が傷がついています。敷居に全体的に少し表面が傷つき、ささくれ立っているところがあります。故意に傷をつけてはいないのですが、子供がいたので実際には通常使用による損耗以上かもしれません。そこで、敷居の修繕あるいは取り替え費用はいくらぐらいかかるのか費用の目安などどなたかアドバイスいただけますでしょうか。

sekimae · Accepted Answer

＃1です。質問に対する回答がずれてきてしまったようですが、

＞敷居の修繕あるいは取り替え費用はいくらぐらいかかるのか費用の目安などどなたかアドバイスいただけますでしょうか。

これだけでしたら、多分高く見ても５万円以下ではないでしょうか。たとえばフローリング一部交換の場合など、悪質な場合には色が変わるからなのどの理由をつけて全面張替え数十万請求、なんていうのもあるようですが、敷居だけでしたらそんなにかからないと思います。

なお私の場合、ビンを落としてひびが入った洗面台交換とひび割れサッシは100％で請求されましたが、それぞれ３万と１万程度でした。でも敷居修繕費・交換費は特に請求されませんでした。結構ひどかったのですが、やはり掃除機キャスターによる損傷で、このくらいのことはザラにあるのかもしれません。

ガイドラインのことは不動産屋は当然知っていましたが、基本的にはうちではこうしてもらっているで終わり。あとは交渉次第でした。長期間入居していた事、その間家賃の滞納はなかった事、アパート外壁のリフォームや下の階で立ち退きが会った際の作業の時に水道を内の風呂場から取らせてあげたこと、十数年間入居した支払合計金額が1000万円を超えていることなどを不動産屋を間にはさんで、お願いしてみました。２回ほど各項目の負担率を何％づつにするか交渉し、大家も一部折れてくれて何とか納得できました。

もっとも私のいた部屋の条件がよく、時間を引き伸ばすよりも、早く新しい入居者を入れたい、という希望が大家・不動産屋双方にあったんだと思いますが。

どうしても納得できない金額なら裁判沙汰にすれば勝てる可能性もありますが、不動産取引は個別契約優先ですので、トータルすれば労多く益が少ないかもしれません。交渉の結果ほどほどの金額になったなら、あきらめて払ったほうがいいかもしれませんね。

sigino · Answer

「借家人に不利な特約」をめぐっては、否定する判例が多いですが、認める判例もあるんですね。どちらに転ぶにしても「契約書」というものはその重要な証拠として採用されます。契約書と個別の事情を鑑みて、判決がおります。
＞業務や日常生活でどうしても必要な場合
というのはまさしく個別の事情ですね。

ガイドラインの重要性はいうまでもありませんが、その割りに契約書の重要性は言う人は少ないので、そちらを強調しているに過ぎません。

原則的に契約は法律よりも優先されるものです。（もっとも借家に関しては強行規定だらけで法律優先の条項が多いのですが。逆にいえば法的根拠のないものは契約優先との考えも出てきます。更新料などは契約優先の例です。更新料を払わないのはれっきとした契約違反。ただし、解約にいたるほどの重要な違反ではないのですみ続けてOK。というややこしい判例が主ですね。）

walk2000さま、論争のようになってもうしわけありません。
質問文に「通常使用」という言葉が出てることからガイドラインはご存知と思って特に強調しませんでした。
私の言いたいことは「契約書の確認を習慣づけてください」ということだけです。新居に移られる際にも必要なはずですので。

OKIaHUKUOKA · Answer

>そのような強固な慣習があったなど

慣習というのも大家さんや不動産屋さんがよく使う言葉ですが、法的な根拠は何もないです。

以前、物損事故を起こしたことがありますが、その際に保険代理店の方が、「代車の費用は保険から出ないのが慣習になっている」といわれました。実際に裁判にでも持ち込まない限りはそのような場合が多いようです。
しかし判例をよく調べてみると、業務や日常生活でどうしても必要な場合は裁判でも認められている判例が多い事がわかりました。

業界の人たちが自分の利益のために自分に都合のいい慣習を作り上げているだけにすぎません。

そもそもつい最近までは敷金は１銭も返さないというのが慣習として通用していたようですが・・・

sigino · Answer

#2です。
特約に関しては、有効・無効に分かれます。ただ、ガイドラインとは全く違う慣習の地域（敷引き制など）もありますし、それは通常契約書にもりこまれています。
なによりもガイドライン自身が個別の契約が優先で、あいまいな点などがある場合に参考にせよと言っています。家主にとっても重要な問題ですから役所にに問い合わせをしましたが、やはり個別の契約が優先との返答です。

#3のいわれるとおりガイドラインにそっての交渉は現実的ではありますが、契約書を確認しないままやると思わぬところで足をすくわれかねません。借主不利の条項でも、有効な例もあります。（家賃が相応に低い、十分な説明があった、そのような強固な慣習があったなど）契約書はよくご確認ください。

OKIaHUKUOKA · Answer

>他の回答でも繰り返し書いていることなのですが、契約書をご確認ください。 
#1にもあるとおり、ガイドラインよりも当事者同士の合意が優先されます。 
契約書を確認しないまま、修繕費用の負担を決めようとするのは貸主であろうと借主であろうと乱暴というものです。 
交渉はもちろんアリですが、土台となるものは契約書ですので、その修繕や原状回復に関する条項をよくご確認ください。

大家さん、不動産業者側はたいてい上のように言いますが、契約書には借り主側に不利な特約がつけられている場合がほとんどで、実際に裁判に持ち込むと無効と判断される場合が多いようです。
＃１の方の言うとおり、まずはガイドラインにそって交渉してみた方がいいでしょう。

参考URL：http://annie.ne.jp/~y-s/t/hanrei.htm

sigino · Answer

大家です。
他の回答でも繰り返し書いていることなのですが、契約書をご確認ください。
#1にもあるとおり、ガイドラインよりも当事者同士の合意が優先されます。
契約書を確認しないまま、修繕費用の負担を決めようとするのは貸主であろうと借主であろうと乱暴というものです。
交渉はもちろんアリですが、土台となるものは契約書ですので、その修繕や原状回復に関する条項をよくご確認ください。

sekimae · Answer

答えがつかないのでとりあえず。退去時の敷金の返還では、色々問題があり、国土交通省から原状回復とは入居前の状態に戻すことではないというガイドラインが出ています。自然に損耗したものは、復旧しなくてもいいというものです。しかしこれには強制力はなく、実際には地域差、大家、不動産屋の方針などによってまちまちです。また敷居のささくれが、これに該当するかどうかは難しいところです。

こちらは東京ですが、12年いたアパートを引き払った際に、敷居は掃除機のキャスターで毎日ぶつけていたのとそれをカバーするつもりで張ったガムテープをはがした事によって、ささくれ立ちぼろぼろ状態でした。その他、畳をかえろとか、結露で汚れた窓付近とか、壁紙、壁塗り直し、クリーニング代などを請求され、それを値切った結果、入居時に払った敷金２ヶ月分で差し引きゼロとなりました。

これを高いというか、安いというかはわかりません。またケースバイケースだと思いますが、全部込みで家賃２ヶ月分くらいだったので、敷居だけなら多分たいした金額ではないのではないでしょうか。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm

賃貸住宅の原状回復 敷居の傷について

＃1です。

「借家人に不利な特約」をめぐっては、否定する判例が多いですが、認める判例もあるんですね。

>そのような強固な慣習があったなど

#2です。

>他の回答でも繰り返し書いていることなのですが、契約書をご確認ください。

大家です。

答えがつかないのでとりあえず。

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