慨婚女性の単独住宅ローン

Question

旦那が自己破産をしました。しかしマイホームの夢を捨て切れず妻である私が単独で建てたいと思っています。
希望は2500万～3000万の新築物件。
私が28才、年収300万～350万、貯金が350万～400万、介護支援専門員の正社員で３年、子供２人、その他ローン等なし。

この様な場合でも審査は通りますか？
またいくら位借りれますか？

また今回が駄目だったら10年したら旦那と私で建てれますか？旦那は年収500万で正社員15年です。自己破産理由は保証人&義姉夫婦にお金を貸したからです。

長々ですがどうぞよろしくお願いします。

manno1966 · Accepted Answer

> 希望は2500万～3000万の新築物件。
計算の都合上、確定しなくてはならないから2,500万円としましょう。
諸経費等に1割程度必要、引っ越しや新しい家具も必要なので、頭金は100万円。

> 年収300万～350万
350万円の２割は70万円。
35年返済で利率を考えると、700000Ｘ35Ｘ2/3＝1,633万

> またいくら位借りれますか？
1,500万円～1,600万円程度。

> 駄目だったら10年したら
信用情報機関から記録は消えていると思われるが、銀行は官報を保管しているかもしれない。
また、信用情報が白紙だと、金融事故者として敬遠される可能性がある。

Domenica · Answer

住宅ローン審査経験者です。

少し前にこのサイトで「夫が住宅ローンを申し込みました。私は５年ほど前に自己破産をしています。今回の住宅ローンについて、私は連帯債務者にも、連帯保証人にも、担保提供者にもなりません。ですが、私の自己破産を理由に、夫の住宅ローンを断られました。」という趣旨のご質問に回答を差し上げました。

自己破産の情報は、官報に記載されますし、官報は契約すればインターネット上で「検索」をすることが可能になります。
同居家族とはいえ、連帯債務者でも、連帯保証人でもない人間について、また、本人の同意もなく『個人信用情報』を調べることはできませんので、先のご質問者さまの場合は、この官報の検索システムを使い、住所と姓から自己破産の情報を見つけ出したのだと思います。
このような「事例」もあるようですので、ご質問者さまも「夫の自己破産」を理由に住宅ローンを断られる可能性がある…ということはご承知おきください。

私としては、例え同居家族でも別個の人間ですから、連帯債務者でも、連帯保証人でもない配偶者が自己破産をしていることを理由にして、住宅ローンをＮＧにする…というのは、納得できないんですけれど。

さて、ご質問文の趣旨は「収入のある『妻』が単独で住宅ローンを申し込んだ場合について」でよろしいですよね？

まず、金融機関の考え方として「家庭の主たる生計の維持者は『夫』」というものがあります。
旧態然とした考え方と思われるかもしれませんが、実際に日本では、「家庭の主たる生計の維持者は『夫』」という家庭がまだまた多い…ということは事実だと思います。
ですから、『夫』が住宅ローンの借入申込人とならないことは、「不審」な状況なんです。

要するに、「藪をつついて蛇を出す」の「藪をつつく」材料（？）を提供していることになっていまうんです。

例え収入があっても、「『妻』が単独で住宅ローンを申し込む」ということは、そういった「勘繰り」をされる材料になるとご承知おきください。
ましてや、ご質問者さまの場合、年収が300万～350万円【しかない】ので…。（失礼な言い様だということは充分に承知しておりますが、敢えてこのような強調の仕方をさせていただいています）

住宅取得に当たって、「実際には住宅ローンを借りる必要はないのだが、どうしても『妻』に共有持ち分を持たせたいがための措置である」というような意味が、資金計画から分かる…という状況でなければ、金融機関や保証会社に「夫には借りられない何らかの事情があるのではないか？」という「疑い」を抱かせるだけなんです。

また、「家庭の主たる生計の維持者」が『妻』だとして、その『妻』が単独で住宅ローンを申し込まれても、多くの金融機関（保証会社を含む）では『夫』を連帯保証人にするように求めてくることが多いです。
この時、どういう「理由」で、『夫』が連帯保証人になることを拒まれますか？

女性が単独で住宅ローンを申し込む…ということ自体は、特に問題にはなりません（私は独身女性ですが、私自身、住宅ローンを返済中です）。
前述のお話を除いて住宅ローンのお話をしたいと思います。

> 希望は2500万～3000万の新築物件。
> 私が28才、年収300～350万、貯金が350万～400万、介護支援専門員の正社員で３年、子供２人、その他ローン等なし。

＃１さまも仰っていますが、「幅」を持たせていては話が進みませんので、
希望物件の価格：2,500万円（住宅取得にかかる諸費用込み）
借入申込人の属性：年齢28才、年収350万円（給与所得のみ）、貯金400万円、勤続年数３年、子供２人、その他ローン等なし。 
とさせていただきます。

ここでまず引っ掛かるのは、「貯金400万円」です。
これは、全額、今回の住宅取得に充当してしまってよろしいのでしょうか？
要するに、「引っ越し代や新居での家具家電代は別途300万円程度用意があり、かつ、緊急な支出に備えての資金はさらに別途200万円程度ある」かどうか…ということです。

> 希望物件の価格：2,500万円（住宅取得にかかる諸費用込み）
とさせていただきましたので、「住宅ローンを利用して住宅を取得する」には、総額で2,600万円～2,750万円が必要になると見積もることができます。

「家庭の預貯金の総額が400万円」というのと、「今回の住宅取得に充当できる資金が400万円」というのでは、資金計画が全く違ってくるんですよ。

「今回の住宅取得に充当できる資金が400万円」ということでしたら、「借入希望額」は2,200万円～2,350万円となります。
「家庭の預貯金の総額が400万円」ということであれば、その程度は手元にあった方がいいと思いますので、「住宅ローン借り入れにかかる諸費用」も含めて借りなければならず、「借入希望額」は2,600万円～2,750万円となります。

家具家電は現在使っているものを引き続き使うつもりだし、引っ越し代と家具家電代を合わせて300万円も必要だとは思わない…とお考えでしたら「甘いですよ」とアドヴァイスを差し上げておきます。
個人融資審査の経験からのアドヴァイスになりますが、これらの費用が不足されて、追加でフリーローンやカードローンを申し込まれる方が多かったんです。
新居でも「使える」と思っていたものが、結構「使えない」ことが多いようなので、そうなってしまうのだそうです。

住宅ローンの条件を、「借入額：2,350万円、返済期間：35年、金利：3.00％（全期間固定金利）、元利均等返済、ボーナス返済なし」としますと、年間返済額は110万円程度になります。
「その他ローン等なし」とのことですので、この年間返済額110万円を、年収350万円で割って「総返済負担率」を算出します。
110万円÷350万円＝31.4％　ですね。
年収400万円以下の方の場合、この総返済負担率について「25％以下」か「30％以下」を基準としている金融機関が多いんです。
＃１さまはこの基準を「20％」と見て、借入可能額を逆算していらっしゃるようです。

ですから、31.4％では基準をオーバーしてしまうので、承認されたとしても「融資額の減額」となると思います。

実際の融資では、全期間固定金利ではなく、変動金利型や短期固定などで、金利を低くする…ということもありますが、シミュレートする場合には全期間固定金利で計ってみた方が「安心」につながります。

> またいくら位借りれますか？
これについては、何とも言えませんが、甘く見積もっても「ご質問者さまの単独借入、ご主人の連帯保証なし」であれば、1,800万円程度ではないかと思います（普通に見積もれば、＃１さんがおっしゃっている1,500万円～1,600万円程度が限界ですね）。

> また今回が駄目だったら10年したら旦那と私で建てれますか？
家を建てることと、住宅ローンを借りることは、全く別の話です。
ですから「建てようと思えば建てられる」になります。
「自己破産から10年経過すれば『個人信用情報機関』から、自己破産の情報も消え、住宅ローンを借りることも可能になるでしょうか？」という話でしたら、「可能性はあります。」になります。
（自己破産情報については、銀行系の『個人信用情報機関』である『全国銀行個人信用情報センター』が一番長く登録しており、それが10年間なので。）

なお、＃１さんが書いていらっしゃる
> 信用情報が白紙だと、金融事故者として敬遠される可能性がある。
は、事実です。
『個人信用情報機関』にネガティブ情報が登録されている間は、新たな「与信契約」を締結できないことが多く、その結果「信用履歴（クレジットヒストリー）」を築くこともできないません。
そして、『個人信用情報』も白紙になることから、「『個人信用情報』が白紙」＝かつて何らかの金融事故を起こした人かもしれない…と見るんです。

> 自己破産理由は保証人&義姉夫婦にお金を貸したからです。
理由で「情状」してはもらえません。
逆に「契約」についての認識が甘い人…だと思われるだけです。

慨婚女性の単独住宅ローン

> 希望は2500万～3000万の新築物件。

住宅ローン審査経験者です。

この回答への補足

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