住宅ローン審査と結婚前の履歴について

マンション購入を希望しており、住宅ローン審査に近々申し込む予定です。
夫と私(妻)を合算者としての審査となる予定です。
結婚前の履歴により審査が通るかとても不安です。
主人に内緒で心積もりだけできれば・・・と思っています。
詳しい方、是非お教えいただけると幸いです。

■返済計画
　・住宅ローン借入額：4500万円
　・頭金予定：200万円
　　※現在の預金残高には無く、後日両親からの補助を予定。

■履歴(夫)
　・年収500万円弱、勤続3年。
　・消費者金融などの利用歴は無し。
　・主人名義による預貯金は約30～40万円。

■履歴(妻)
　・年収500万円弱、勤続2年（前職は勤続3年）。
　・結婚・改姓は2008年。
　・婚前に銀行借入により3行から計200万円を借入、
　　結婚時に両親援助により返済（旧姓のまま）。
　　現在残っているのは旧姓のままの銀行口座で約40万円の借入。
　・クレジットカードは4枚保持していましたが、延滞等で内2枚が
　　失効。現在も2枚は保持しており、1枚は新姓に指名変更済みです。
　　※このカードで約20万円のショッピングリボが残っています。
　・借入は旧姓で行っており、返済も旧姓のまま。
　　姓名変更はしていません。
　・カード作成・借入れの際の身分照明は運転免許証あるいは
　　転職前の会社の保険証で行っています。銀行口座も同様。
　・結婚前に作成した銀行口座は現在も旧姓のまま使用しています。
　　結婚後に新姓で新たに口座を作成しました。
　　※この時、身分証明書に運転免許証を使用しています。
　　この口座に現在約30万円の預金があります。
　
以上です。

素人考えで、私の身分照明の際、
現在の勤務先の保険証（新姓）のみ出せば、
過去の履歴は照会されないのでは？
と安直に考えたくもなっています。

長くなり恐縮ですが、ご意見いただければと思います。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2009/07/21 17:01

問題となる可能性が大きいと思われます。

No.2 回答者： mobilekame 回答日時： 2009/07/21 17:15

借り入れ中の金額は問題なさそうですが

カードの失効はブラックリストですね
現在の借入金も着実に期限守って返済していますか
毎月の引き落としの日に落ちないことがあると与信に響きますよ

勤続年数の短さも気になりますね
あとは貸してもらう金額と物件の担保価値の比較ですね

旧姓と現在の姓の紐付けはどうなるかわかりません

但し、与信で引っかかっても一切理由は教えてくれません
というか審査会社が銀行にも教えてくれないとか

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。

そうですよね、カードはブラック扱いですよね…
現在の借入れは着実に返済していますし、
少しずつではありますが追加で繰り上げ返済もしています。
生まれたばかりの娘のために、早くキレイにしたいので。

勤続年数はやはり短いですよね。
そこもどうかなぁ、と夫には暗に示しています。
審査落ちしたときの言い訳として…
汚いですよね、妻として。痛感してはいます。
でも、私の過去の失敗を清算してくれた両親が、
夫には内緒にしておくように言っているので、
どうしても言うことはできません。
言ったからといって、離れていくような人ではありませんが、
過去の私の傷を深めたくないのでしょう両親が気にしています。
私はどちらともつかず、微妙な心境です。

個人の心情に逸れてしまいすみません。
でも審査落ちしても理由は教えてはくれないのですね。
それを聞いて少し安心しました。
マンションを購入することより、
慎ましやかでも賃貸でも今の幸せを壊したくはありません。

ちなみにではありますが、マンションの物件としての担保価値は
低くは無いとは素人目にも思います。
人気の沿線・駅で、駅徒歩可能で該当の駅は現在も開発を進めていて
地価はこの不況でも落ちず上がってきています。
間取りも売却しやすい人気の間取りで、大手の建築、
デメリットは新築なので中古になる際の減価償却くらいでしょうか。

長くなりましたが、幸運を祈りたいと思います。
自分の行いを棚に上げるようで後ろめたくはありますが…

旧姓・新姓の関連はもう少し調べたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/21 18:45

No.3 回答者： zen07 回答日時： 2009/07/22 08:36

不動産関係の仕事をしております。

　おそらく奥様の延滞の記録は残ってしまっていると思われます。
昔は姓が変わると審査をすりぬけることが多々あったみたいですが、現在はすべてコンピューターで生年月日、住所履歴、姓だけでなく名前による確認などで、間違いなく性が変わっても本人特定できる状況です。
　延滞の記録等は、信用情報機関に延滞が解消した日より5年間保存されます。おそらく奥様の情報はまだあるのでは・・と思われますが、念のため前述の信用情報機関（CIC・CCB・全銀協・全情連）で本人情報をすぐ調べることができますので確認することをお勧めします。

　ただ、もしも情報が残っていたりしても、それだけで100%不可というわけでもないと思います。
　というのは、住宅ローンでは合算者の情報も加味して審査が行われるからです。ご主人の属性（勤続先の安定性や年収・勤続年数など）も大きく影響します。
　それに、今は大体の銀行ですべての信用情報機関から照会をとりますが、一部の機関の情報を取らない銀行などもあります。ご自身の情報を調べて、もしも記録が残っていたら、その記録があった情報機関を使用しない銀行やファイナンスを利用する、という方法もあります。

　また、多少金利は高くなりますが、フラット35などの公的融資を利用するのもありだと思います。
　一般の銀行に比べると多少審査が緩い傾向です。

　一番いい方法は、不動産の担当営業マンに全部の状況を話して、よく相談することです。少なくとも彼らはプロですし、「売りたい」という根本的な目標があります。ゴールはあなたと同じところを見ておりますので、必ず力になってくれると思います。
　
　一日も早くマイホームで新生活がスタートできるといいですね(^^)

No.4 回答者： zen07 回答日時： 2009/07/22 08:41

すみません、先ほどの補足です

奥さまとしては、ご主人に以前の借り入れや延滞の事を内緒にしたいのであれば、ローンの審査のスタート前に、担当の営業マンに内緒にしておきたい旨をご主人のいないところでお話ししておいた方がいいと思います。
　銀行の審査結果は個人で申し込んだ以外（不動産屋さんの斡旋ローン）では、お客様個人ではなく、不動産屋に審査結果や進捗状況が行き、そこからお客様に伝わる形になっております。
　もしも審査がダメだったり、融資金額が減額になったり、追加の書類が発生したりした時に、奥様の情報が理由の場合、ご主人に伝わる恐れがあります。
　事前に営業マンに言っておけば、そのあたりはうまく立ち回ってくれるはずです。

　以上、補足でした

No.5 回答者： mobilekame 回答日時： 2009/07/23 08:53

Ｎｏ２です

色々事情がおありのようですね
審査結果については審査機関から
銀行に通知されますが、不合格の場合にその理由は
銀行マンもわからないそうです。
教えてもらえないと言っていました。
借り換えローンに過去２回チャレンジして
２回とも教えてくれませんでした。

気になるのは
頭金２００万→経費に回ってしまいそうですね
現実的なローン金額は４，５００万前後になりそうですね
返済プランは大丈夫ですか
奥様が妊娠、不景気でご主人の会社が給料カット
リスクはたくさんありそうです

余裕を持った返済プラントがあるとは思えません

もしも審査ＮＧであれば神のお告げと思いあきらめたほうが良いかも
余計なお世話で申し訳ありません

No.6 回答者： Domenica 回答日時： 2009/07/24 13:16

住宅ローン審査経験者です。

＆保証会社に出向して保証審査を担当していたこともあります。
＆かつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。

＃４さんがおっしゃっている「審査機関」というのは、「保証会社」のことになります。
住宅ローンの審査をしている「機関」があって、そこが銀行に「融資ＯＫ」とか「融資ＮＧ」と言う訳ではありません。
「融資の審査」は、あくまでも融資をする銀行が行います。

多くの銀行では、今でも住宅ローンの「融資条件」として、「銀行が指定する保証会社の保証を受けられること」をあげています。

ですから、銀行に住宅ローンの申し込みをされますと、銀行自身で「融資の審査」を行うのと同時に、保証会社に対して「このようなローンの申し込みがあるのですが、保証を引き受けてもらえますか？」という依頼を出します。
保証会社が保証を引き受けてくれなければ、銀行にとってリスクが大きくなると考えて、銀行では「銀行が指定する保証会社の保証を受けられること」を条件にしているんです（最近は「保証要件」を外す銀行も増えてはいるんですけれどね）。

保証会社が保証を引き受けてくれなければ、銀行では規定により「融資できない」となりますので、銀行の中には融資審査をせずに、保証会社からの保証審査の結果を待っているところもありますよ。

保証会社は「保証できません」とした理由を、原則、銀行には伝えませんので、銀行でもなぜ保証してもらえないのかが分からない（知らない）んです。
「知らないこと」ですから、銀行の担当者も勝手に「こういう理由です」とは言うことができず、「総合的に判断して…。」と言うんですよ。

> 素人考えで、私の身分照明の際、現在の勤務先の保険証（新姓）のみ出せば、過去の履歴は照会されないのでは？と安直に考えたくもなっています。
そうですね、そういう情報（結婚して姓が変われば、結婚前の『個人信用情報』を遡って照会できない）も流れているので、そう思われるのはごもっともです。
そう思っていらっしゃる方も多いです。

ですが、残念ながら、保証会社や銀行の審査担当者は、そこまで『無能』ではありません。
結婚されている場合は、結婚によって「姓が変わっていて当たり前」ですよね（特に女性の場合が多いです）。
提出された本人確認書類だけで照会をすれば、確かに結婚後の『個人信用情報』しか引っ張り出せませんが、まあ、いろいろと調べる手段はありますので。
また、面白いことに（？）隠そうとすればするほど、ちょっと突っつくだけでボロがでるものなんですよ（突っつき方にコツもありますし）。

それにご質問者さまは、
> クレジットカードは4枚保持していましたが、延滞等で内2枚が失効。現在も2枚は保持しており、1枚は新姓に指名変更済みです。
とのこと。
結婚前から保有していたクレジットカードについて、結婚による「氏名変更」の届け出をされていますでしょう？
これによって、旧姓につながっていきます。
あ、慌てて解約されてもダメですよ。
解約・契約の終了から５年間、「契約情報」は残っていますから。


ご質問者さまが「借りている」ことは事実ですから、ご質問者さまの年収を合算して住宅ローンを申し込まれるのならば、
・現在残っているのは旧姓のままの銀行口座で約40万円の借入。
・カードで約20万円のショッピングリボが残っています。
この２件は、住宅ローン申込書の「既存の借り入れ」に記入していただかなければなりません。

書かれずにいて、『個人信用情報』が照会されて「見つかった」場合の方が影響は大きいですよ。
銀行はボランティアをしている訳ではありません。
「平気で嘘をついたり、自分に都合の悪いことを隠そうとしたりする人」は信用できませんから、そんな人にお金を貸すことはできません。

それから、住宅ローンのお借り入れ希望額が4,500万円ならば、年収500万円のご主人の単独債務では、住宅ローン控除の恩恵を100％受けられないと思いますよ。
ご質問者さまも年収が500万円あるのですから、ご主人で受けきれない分の住宅ローン控除を、ご質問者さまが受けなければ損になると思います。
ただし、「連帯保証人」では住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローン控除を受けるには「連帯債務者」にならなければなりません。

> 住宅ローン借入額：4500万円
> 頭金予定：200万円
> ※現在の預金残高には無く、後日両親からの補助を予定。
マンション本体価格に「住宅取得にかかる諸費用」と「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」を合わせての必要資金計が4,700万円で、自己資金が200万円、住宅ローン借入希望額が4,500万円ということですね。

それ以外に夫婦合わせての預貯金が80万円弱ですか。
それで引っ越し代や新居の家具・家電を購入されることになるんですよね。
昨年結婚されたばかりでしたら「家具・家電は、現在使っているものを新居でも使えばいい」とお考えかもしれませんが、これが意外と「使えない」ことが多いんですよ。
そうなりますと、お金が足りないのでさらに借り入れをしなければ…ということも考えられます。

それと、住宅ローンを検討される際に、目先の金利の低さにつられずに、将来の金利上昇リスクに備えた「借り方」でシミュレートされましたか？
現在の経済・金融情勢下において、変動金利型や３年以下の短期固定金利タイプしか薦めてこないような販売業者ならば、あまり信じ込まないでください。
＃３さまのように『フラット３５』の検討を薦められるような方ならば、まだいいのですが…。

最後に、仮に住宅ローン審査に通ったとして、「将来お子さんが生まれて、妻が『働けなくなった時』のことまで想定して返済計画を立てていらっしゃいますか？」
多くの「妻」が、「子供を産んでも産休・育休だけ取って定年まで働くから大丈夫」とおっしゃるんですが、なかなかそれが難しかったりするんです。
ですから、理想としては、「夫単独でも審査に通る状況」でのお借り入れにとどめておかれた方が無難です。
夫の毎月の手取り月収から、17万円を住宅ローンの返済に充てて、残りの夫の給料だけ（ボーナスは考えない）で生活ができそうならば、「何とかなる」と思うのですが…。

No.7 回答者： -dolcevita 回答日時： 2009/07/30 11:24

つい先日、新築のための住宅ローンの仮審査を申し込みました。

私たちが申し込んだ銀行（地銀）の申込書の欄には旧姓を書く欄が
ありましたので過去を含めて調査・審査されると思います。