中古マンション販売、どこの不動産屋がよいですか？

　昨年８月から中古マンションを売ろうとしているのですが、いまだに売却先が見つかりません。

　ちなみに、私は専属媒介契約です。一般媒介のほうがよいのでしょうか。それから、これまで野村アーバンネット⇒東急リバブルの順で専属契約してました。三井のリハウスとはまだ専属契約したことがありません。

　どこの不動産屋がよいのか、いまだ分かりません。また一般媒介がいいのか、専属媒介がいいのかも分かりません。

　教えていただけませんか。

No.5 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/21 13:40

はい。

全く同じ時期に私も売り出してますが、今日現在まで売れてません（；；）

しかしこれは、市況のせいですね。8月から株価も急落し円高不況ヨーロッパ経済危機で
よのなか景気の先行きがみえません。

しかし1月15日以降が不動産が一番動く時期です。
ちなみに私は、三井リハウス、住友不動産販売、他2社の一般媒介です。
専任のほうが確かに強力に営業しますがお客があっての話です。
これからお客が増える時期、タイミングよく価格を下げれば必ずいつかは売れますよ。

＞どこの不動産屋がよいのか、いまだ分かりません。
いくらまで下げたら客がつきそうなのかです。

＞一般媒介がいいのか、専属媒介がいいのかも分かりません。
高い価格設定で専任媒介をしても仲介に「値段下げましょう」と価格誘導されるだけ
下げたくないないなら一般でやってみて様子をみながら、７％刻み2か月刻みで下げる。
専属で3か月刻みで相手を変えても効果は少ないです。
価格が相当に下がった時点なら、専属は意味がない。一般でもすぐに買い手はみつかる
からです。
仲介は、価格を下げさせ専属で売りたいと考えます。
高い値段で専属で受けても3か月で代えられると思うと本気で売ろうとしません。
専属で価格誘導されるくらいなら、価格をさげて一般媒介か信頼のおける業者に
やや高値のまま専任媒介を続けることですね。

要するにどこに売ってもらおうと売れればいいのですから。
しかし、今年はなかなかうれませんなぁ。安くすれば売れるのはわかっていますけど。

No.4 回答者： olutier 回答日時： 2012/01/20 00:21

特徴のある、面白い物件なら、「東京R不動産」に取り扱ってもらってはどうでしょうか。

何か、不動産マニア（そういう人たちがいるのです）の方々から見て、「すてき！」と思えるような要素（レトロとか、眺めがよい、建物が珍しい造り、etc.）があればですが、思いもよらない高値がつくと思います。まあ、取扱いエリア内ならですが。
専属はどうかなと思います。日本の不動産屋さんは、とにかく売買を成立させることでお金を儲けています。売り手の立場に立って、なるべく高く売ろうとしているわけではありません（高く売っても、不動産屋の取り分はほとんど変わりません）。売り手の利益も、買い手の利益も関係なく、とにかく売買をさっさと成立させようとするものです（または、「こんな値段じゃ売れねーよ」と思ったら、ろくに仕事もせずに放っておいて、「○か月経っても売れなかったので、これくらい値下げしませんか」とか言ってくるかもしれません）。
とにかく、「これくらいの値段で売りたいんだけど！」と言って、何軒かの別々の不動産屋の意見を聞いてみればよいと思います。
あと、絶対的な法則として、売り急ぐなら、安く売るしかありません。急いでないなら、「この値段で売りたい」という値段でがんばっていればいいと思います。まったく同一の物件でも、「いつ売れてもいい」という物件と、「いますぐ売れないと困る」という物件では、倍ほども値段が変わります。

No.3 回答者： minom66891 回答日時： 2012/01/18 10:43

私は自宅マンションを以前、任意売却という方法で売却した者です。

中古マンションの場合、価格を下げたら一気に問い合わせが増えました。
（当時、居住中でしたが、内覧も一気に増えました）

質問者さんは、住宅ローンの支払いの関係で
売却を急がれているのでしょうか…？
もし住宅ローンが厳しいようであれば、
私が実際にしたように、任意売却という方法で売却すると
売却後の残債務も、整理することができますよ。

今は私は賃貸に済んでいますが
ローンを支払っていた頃よりも気持ち的にも楽になりましたし
月額5000円くらいからでも残債務の返済が可能になっています。
そして数年後には、全てローンは解消していく予定です。

価格が適正なのか、本当に売り出す姿勢があるのかなども
考慮に入れる必要がありますね。
任意売却の場合は、専門の不動産会社もありますので、
全て価格などもお任せできました。

もしローンの関係で売却をお考えであれば
一度問い合わせしてみてはいかがでしょうか。
相談者様が良い方向に向かうことを願っています。

参考URL：http://www.ninbaisuishin.com/sale.php?id=2

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2012/01/18 09:33

元業者営業です

あまりに情報が少ないので、あくまで「おそらくは～」という感じの回答です。

＞野村アーバンネット⇒東急リバブルの順で専属契約してました

いずれも大手ですので、ここでリハウスに代えても結果は同じでしょう。
大手の営業手法はどこも「似たり寄ったり」だからです。

では、なぜ売れないか？
簡単です。それは「高いから」です。売り出し価格が。

不動産は、どんな物件でも安くすれば「ほぼ必ず」売れます。
所謂「事故物件（事件・自殺）」でも安くすれば売れますから。

逆にどのような人気物件でも「相場より高い」価格を付けると売却に苦労します。

何故なら、現在不動産売買市場は完全な「買い手市場」だからです。

竣工から25年以上経った現在でも1～2億円前後で取引されているお化け物件「広尾ガーデンヒルズ」でも、3億で売りだしたら売れません。
つまり「相場より高い」からです。

「できるだけ高く売りたい」のは売主様として当然の感覚ですが、現在は「できるだけ高く売る」というよりも「できるだけ早く売る」という考えにシフトするべき。

勿論、様々な事情（残債等）で値下げ出来ない場合もありますが、それもこれも含めて「売り出し価格の妥当性」が問題なのです。

なので、事は「一般」か「専属」かが問題ではありません。

むしろ、このような状態で「一般」なんかにしたら売却はまず不可能だと思って下さい。

不動産の取引は物件の取引と同時に「情報の取引」です。
つまり「販促費用を負担したのにもかかわらず、その情報を基に他社が契約する」という事が起こりえるんですね。「一般媒介」では。

そんなので営業（業者）がやる気になると思いますか？
特に大手なら一般媒介の物件に殆ど販促予算が付きません。これは徹底されています。

「一般媒介」は物件が「誰でも喉から手が出るほど欲しがる物件」にのみ有効な形態です。
ご質問文を拝見する限りはそのような物件とは思えません。

もう一度言います。

「早く売りたいのなら値下げ」

これしかありません。

No.1 回答者： yana1945 回答日時： 2012/01/17 15:59

中古で、駅から遠い、狭い物件ですと、

一般媒介でも、難しいかもしれません。

東京地区ですと、１．３万戸の物件（戸建も含め）がダブついており、
そこに、液状化現象の発生地区からの、投げ売りが重なり、
中古マンションは選び放題です。

１）周辺物件と比較して高くないか、狭くないか、旧くないか
で、値付けを下げ、一般媒介を狙う。

２）都心への通勤エリアなら、３月～４月の異動時期に望みを
託し、４月末で見切る。

の、何れかだと思います。

仲介業者は、手数料率が決まっており、金額の小さい物件は、
専属にしても、熱を入れてはやってくれません。

２３区で、営業が熱心に動く物件は、５，０００万円以上です。
２，０００万円だと、客には適当に言って、放置している
のが、実態です。
（私の売却物件には、３日間で１２社＋個人６名が下見に来て、
１０日目には売却先が決まりました。
売れ残りの情報が有るものは、腕のいい営業は手を出しません。）