店舗付き住宅の場合のローンについて

現在、ケーキ屋に務めているのですが、3年後を目標に自己資金500万を元手に独立を考えています。

子供が２人いるので託児などの問題も考慮して、新築・もしくは中古リフォームで店舗付き住宅を購入し、ケーキ屋を開業と考えています。そこで店舗付き住宅の場合のローンについての質問になります。

問題なのは、
・住宅購入に関するローン
・店舗内装設備費・開業に関するローン
この大きく分けた二つの融資をどうすれば成立させられるかということになります。

家族構成、現在の収入、購入予定住宅規模、借入希望額は下記の通りです。

【家族構成】
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私（36）兵庫県にて洋菓子店勤務　 勤続3年

妻（30）兵庫県の他の洋菓子店勤務　勤続1年

長男（5）

次男（3）

【収入】
私　昨年　年収350万
妻　昨年　年収200万

【借金】
なし

【住居】
賃貸アパート
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・新築物件の場合（神戸市西区・垂水区想定）
　｜土地購入　　900万（諸経費込）
　｜建築費　　　1200万

・中古物件の場合（神戸市西区・垂水区想定）

　｜物件取得　　1500万（諸経費込）
　｜リフォーム　 700万

●住宅資金　2100～2200万

・開業に関する費用
　｜厨房工事　　 初期費用 100万
　｜設備・機材　　　　初期費用 50万（可能な限りリース活用）
　｜備品・販促　 50万
　｜材料費　　　 初期費用 50万
　｜運転資金　　 550万（約1年分）

　●開業資金　800万


　●借入トータル　2900～3000万


※開業後の当面の生活費300万（約1年分）は自己資金の500万の中から捻出予定。


店舗付き住宅でご商売をなされている方、融資等にお詳しい方、是非上記の条件で実現に向けての前向きな回答をご教授頂けますよう宜しくお願い致します。

尚、「貸テナント出店」や「ケータリングカーでの出店」などの他の出店スタイルは十分に検討した結果、家族構成や環境的にマッチしないと判断しました上で、あくまでも店舗付き住宅での開業を目的とした質問とさせて頂きます。

No.3 回答者： sugu12 回答日時： 2012/05/22 23:40

ar770102さん、はじめまして。

当方、昨年まで、店舗付き住宅でケーキ店を自営していました。
病気になり昨年の２月で閉店しましたが、約１５年間自営していましたので、参考になればと思い回答いたします。
まず、気になるのが計画が少し甘い感じがします。
当方の場合ですが、今から１５年前ですので、現在より少し費用的に高くなっている部分がありますが、
土地(60坪)・・・ 2200万
建物(店舗部分２３坪・住宅部分４６坪)・・・ 3030万
什器備品中古で窯・冷凍庫・コールドテーブル・３０コートミキサー、新古でプレハブ冷蔵庫１坪・作業台４本・恒湿冷蔵庫
新品で、ショーケース１０尺・６尺・ミキサー２０コート・・・７００万
それ以外の小型ミキサー、天板、型、ボール、セルク等の小物で、８０万
開業の宣伝費８０万
位かかっています。
可能な限りリースの活用とのことですが、どの程度の規模で開業するかで設備の内容がかなり変わってくると感じます。

新築の建設費ですが、１２００万ですと現在の建築坪単価から算定しても建坪で３０坪ぐらいが限界のように感じます。
建坪３０坪で店舗・厨房を１０坪に抑えたとしてしても住居が２０坪では４人家族での生活は厳しいと感じますが・・・。

借入自体は、住居部分は住宅ローンが組めると思いますが、全体の面積が住宅部分が半分以上でかつ面積按分で、融資額が決まります。
例)建坪５０坪で店舗２０坪住宅３０坪、１５００万の物件の場合、
住宅ローンの限度額が９００万になります。残りを事業性ローンでかりることになると思います。
当方は、住宅ローンを借りた銀行から事業性ローンも借りました。抵当権の関係で、第一の抵当権が普通住宅ローンでとられるため、住宅ローンと違う銀行の場合若干借り入れするのが難しい場合があると感じます。
また、事業性ローンの場合、事業計画損、益分岐点等事業の確実性が求められたりするので、その辺の計画も銀行を納得できる状態に仕上げる必要があります。
出来れば、現在の勤務先の社長から、取引銀行へ紹介いただき、住宅・事業へついての相談をされるのが、いちばんよいと感じます。
銀行が重きを置くのは、返済能力とその人に対する信用度と思います。現在の勤務先の社長が紹介してくれることで、銀行に対する第一印象は良いものと感じます。
実際私の時も、勤務先の社長が支店長へ直々に紹介くださり、３０歳の時に事業性の借入を2000万させていただきました。

まずは、一度銀行へ大まかな事業計画をもって相談に行かれてみるのがよいと感じます。
現実性のある事業計画を作ることが大切と思います。
銀行へ持っていく事業計画は、何にどの位かかるかを具体的に出すことはもちろんですが、何がどうなりいくら返せるかこれが一番重要です。
「借りたいより、これだけ返せる」返せる根拠をいかに見せれるかだと感じます。

あまり参考にならないかもしれませんが、現実へ向けて一助になれば幸いです。
ぜひ頑張って開業されること願っています。

No.2 回答者： sionn123 回答日時： 2012/02/07 17:50

ar770102 さん　こんにちは

　私自身ケーキの世界は全く素人ですけど、一般的感覚からするとケーキ職人歴４年で独立して大丈夫なのかしら・・・・と言う事を感じます。

　と言う話はさておいて一般的な話をお話ししますね。

　まず住宅を購入する場合、多くはローンを組むと思います。（中古・新築含め）ローンとはどんなローンでもそうですが、金利が少ない方が良いに決まっています。したがって多くの方は住宅金融支援機構 （旧「住宅金融公庫」）の住宅ローンを使ったローンを銀行経由で借りると思います。そこで問題なのが店舗付き住宅の場合です。住宅金融支援機構の住宅ローンは旧名が示す通り対象は住宅で、店舗は対象外と言う事です。では店舗兼住宅と言う建物を買う場合のローンはどうなるかですが、建物の総床面積の２/３以上が住宅部分の場合、住宅金融支援機構の住宅ローンを使ってローンを組む事が出来ます。住宅部分が総床面積の２/３以下の場合は、違うローンでローンを組んで購入するのとになります。これがローンで店舗付き住宅の購入方法です。

　一般的に住宅ローンが適応されない店舗と住宅の床面積割合の建物を店舗付き住宅として購入する場合、事業資金の施設資金と言う事での借入金で購入になります。

　運よく住宅ローンを組める床面積割合（店舗と住宅部分の）と言う建物が見つかった場合、頭金５００万円で仮に２５年ローンとしてご夫婦二人の給料を合算すれば、約２０００万円の建物だとなんとかローンが組める金額だと思います。ただし冒頭に記載した通りケーキ職人歴が４年だけだとすれば、ケーキ職人以前の職歴（と言うか働いていた年数）次第では銀行がローンを組むのを断る場合が有ると思います。仮に銀行がローンを組んで頂けたとして頭金５００万円・２５年ローンで２０００万円と言う物件で計算すると、金利込みで月額約６万円の支払いになるかと思います。
　この場合手持ち資金の５００万円は全て使いきってしまってケーキ屋さんを開業するための資金が無い訳です。後は銀行との相談になりますけど、頭金がいくらで支払いが月いくらになるかのシュミレーションをしてもらうと良いと思います。大手都市銀行でも住宅ローンのシュミレーションはして頂けると思いますけど、将来事業を行う事を考えるとお近くの信用金庫さんと付き合うのが良いと思いますから、信用金庫で相談されると良いと思います。頭金が少しでも残るシュミレーションを作って頂けると良いですね。もちろん生活が成り立つ月額の支払い額が前提ですけど・・・・。そして頭金として使わなかった残金が、ケーキ屋さん開業の手持ち資金と言う事になります。

　次に住宅ローンが使えない床面積割合（店舗と住宅部分の）の建物しか見つからなかった場合、店舗付き住宅を含めてケーキ屋さんの開業としての事業資金で借りる事になります。この場合店舗付き住宅が２０００万円と開業資金８００万円の２８００万円を事業資金として借りる事になります。一般的に言うと新規開業の場合手持ち資金の倍位が借入出来る金額（もちろん担保として提出する物件や保証人によって細かくは違いますけど・・・・）ですから、手持ち資金が５００万円とすれば借入出来る金額は１０００万円位と言う事になります。したがって手持ち資金＋借入金の合計額１５０００円で全てを賄うと言う事になります。この金額内で成り立つ建物が見つかれば良いのでしょうけど、希望とは少し違っている様に思います。

　以上を総合して考えた時に、店舗兼住宅と言う建物までの購入を含めてのケーキ屋さん開業資金としては手持ち資金５００万円は少な過ぎる感じを受けました。もう少し手持ち資金を貯めてからチャレンジされたらどうでしょうか？？？

　以上何かの参考になれば幸いです。

No.1 回答者： chubou3 回答日時： 2012/02/01 14:10

銀行マンでは無いので単純に常識的な範囲の回答としてですが

事業が絡むと銀行は化し渋ると思います。
成立させようとするなら、自己資金をそのまま持って今の所に働いている内に中古住宅＋リフォームの資金を全額住宅ローンで賄うのが正解だと思います。
例えば、中古住宅＋リフォームが2500万でローンを組みます。
そして、中古住宅を購入して済み始めます。
次に一階を自己資金で店舗に改造してオープンできる準備が出来たら今の所を辞めて営業するのがベストだと思います。
購入時は一階は駐車場として使う事にすればよいと思います。

上記の事だと気をつけないといけない点がいくつかあります。
私が中古住宅が良いと思うのは、一階を店舗にするのであれば、木造は避けた方が良いです。
ベストなのは、小さな3階建ての工場みたいな物を購入し、２、３階を住宅に改造する事です。
木造だと一階の間取りが制限されてしまいますので、店の造りがイマイチに成ります。
新築で重量鉄骨でも良いのですが、想定されている資金では不可能です。
広さによりますが、建物だけで３０００万以上します。

以上一応書きましたが、今の年収、貯金、家族構成で独立するのは非常にリスキーなので、余りお勧めは出来ません。

よっぽど味に自信が有り、何処のケーキ屋さんにも負けないレベルなのであればやっていけると思います。
不動産や株は買い時なのかなとは思いますが、今は商売を始める様なタイミングとは余り思えません。
今始めてそれなりに立ち上げられるのは低価格路線のみです。