既存不適格建築物（法と現実の解釈）

古い中古の長屋住宅を購入し建売しようと考えていますがふと疑問です。
通常既存不適格建築物は1/2以上の増改築を行えば緩和規定が使えなく
全体を現行法に適合させなければなりませんが
例えば2棟長屋で所有権は別々。
そのうち片方が建替えする場合は法適合の義務は自分の所有権の建屋に対してのみかかってくる
ことになるかと思いますが建物全体は一体構造だったわけです。
こんな場合でももう片方の建屋のことは法的には考えなくてもいいのでしょうか？
古い長屋をちょん切ると明らかに構造耐力がなくなってしまい今まで長屋で持っていた耐力なので
壁量不足やバランスが崩れてしまい非常に危険な状態になってしまいます。
建替え後震度5程度で隣が倒壊してしまった場合に責任は問われないのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： tai-yu 回答日時： 2012/03/03 18:34

再々々々です。

もうラストです。

＞たぶん世の中の不動産屋のほとんどは柱半分ずつで境界分けされていて
＞躯体部分も所有権が分かれていると思っているのではないでしょうか？

そんなことないと思いますよ。私のイメージだと長屋＝アパート＝共有ですね。

テラスハウスって言われると分離しそうなイメージですが。

＞縁切り物件のために3000万や4000万にもなってしまうのなら誰がそんな物件を購入するでしょうか？

縁切りの前に、同じ長屋の所有者に切り話の同意をもらわないといけないですから、
そんな不確定な要因がある物件はあまり高く買わないのが普通だと思いますけど。

＞現行法に適合させなければならないと言うことは耐震性だけでなく24時間換気なども
＞関わってくるでしょう？
＞よその家の建具も全てアンダーカット建具に交換し・・・
＞そんなことまでして建売をしている不動産屋なんて見たことないですし、
＞あってもすぐ倒産でしょう。

私はそんな工事が必要なんて一回も言っていないですよ？
その工事をやらなくても適法な状態には出来ます。先にも書きましたが、一部取り壊しは減築です。減築は確認申請不要です。
ということは、減築した後も、その建物は既存不適格建築物であってもよいのです。つまり適法です。
現在の法律にあわせなくてはいけないのは、確認申請が必要な工事や変更を行うときですから。

24時間換気は気密性が高い建物に対して必要であり、古い木造住宅にやってもあまり意味はないですしね。

構造的なことについては、補強が必要になる場合もあります。一体の建物を部分的に壊すのだから当然でしょう。これをさぼると残した長屋側にひび割れや傾き等の不具合が出る可能性がありますので、やらざるを得ません。
誰も耐震補強が必要とは書いていませんよ。減築して不足した耐力壁は増やしてあげる必要がありますが、それ以上ではありません。

だから、結局は法がどうとかは関係なくなるのです。法を守っても法に対して何もしなくてもいい状態になります。

と言ってもここに書いた内容は一般的なことしか書いていないのであとは個別に問題ないかをチェックする必要がありますので、一度図面を持って、お近くの建築指導課に行くことをお勧めします。

この回答へのお礼

長くお付き合いすみません。

>ということは、減築した後も、その建物は既存不適格建築物であってもよいのです。つまり適法です。
>現在の法律にあわせなくてはいけないのは、確認申請が必要な工事や変更を行うときですから。

おぉ～、そういうことなんですね。
ここは難しいところです。
区分所有建物であればたしかに減築ですね。
でも敷地で考えれば改築ですよね。
単体規定は減築ですが集団規定では改築と言うことになりましょうか。
単体規定の減築なら床面積が減るので耐力壁量も必ずしも増すことにはならないと言うことですね。
ただ昔の長屋などは筋交すらほとんど入っていないようにも思えますが・・・
24時間換気はそういえば床面積1m2下当たり15cm2以上の隙間があれば不用でしたね。
昔の建屋では大丈夫ですね。

非常に参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2012/03/03 19:07

No.3 回答者： tai-yu 回答日時： 2012/03/03 13:00

再々です。

なんか、激しく勘違いされていますね。
聞きかじった知識が消化しきれていなくて、知識を並べただけになっていますよ。

まず、長屋の一部だけ買い取って、一部だけ壊すこと自体が普通ではない。

マンションの一室を買い取って、その部屋だけ壊すなんて出来ないでしょ？構造体は共有財産では？

＞でも絵に描いたもちで皆さんだれもそんなことはしていないのではないでしょうか？

違いますよ。やりかたはあります。適法な状態でかつ最小限の予算で。

＞クライアント側、建売業者側の立場で考えると、良心的な方ならお隣の家まで法適合させて建替えするくらいなら、
＞建替え自体を諦める選択をするのではないでしょうか？
＞ただ現実的にはほとんどの業者さんが、たちの悪い業者さんになってしまうでしょうね。
＞法の前にまず利益ですから赤字になってまで法適合にこだわる方はいないでしょうから。

コンプライアンスという言葉を知らないようですね。そういう時代はとっくに過ぎ去りましたよ。

法律が悪いとか、時代にそぐわないとか言うのはいいわけです。現実に法はあるのだから、それを無視した考えは現在の社会では成立しません。法を前提に現実可能な方法を探るのが最適な方法です。

それに誰がお隣の家まで法適合させると書きました？

＞建替え後震度5程度で隣が倒壊してしまった場合に責任は問われないのでしょうか？

当然、問われるでしょう。だったら、それに対してはケアしなければなりません。

こんなことは最初から判っているリスクでしょう。

先に書いたように、法の要求を満足しつつ、地震のリスクを避ける建て替え方法はあります。多少の出費を伴う可能性はありますが、質問さんが思っているほどではないはずです。普通はここまで考えた後に購入します。

＞法と現実の解釈

このバランスをとるのは知識です。知識がなければいくら考えても、絵に描いたもちのままです。

この回答への補足

仰ることが理解できました・・・かも？
長屋は区分所有建物だったんですね。
つまり躯体部分は法定共用部分ということになるわけですか・・・
でもマンションは土地が共有なのでわかりますが
長屋の場合は土地は筆で分かれていて
区分所有法には境界の定義がされていないし
長屋に規約があるわけでもないだろうから共有部分と専有部分の境界は
明確なのでしょうか？
たぶん世の中の不動産屋のほとんどは柱半分ずつで境界分けされていて
躯体部分も所有権が分かれていると思っているのではないでしょうか？

補足日時：2012/03/03 17:49

この回答へのお礼

ありがとうございます。
すみません、まだよくわかっていないです。

>長屋の一部だけ買い取って、一部だけ壊すこと自体が普通ではない。

所有権が別々なら普通はそうなってしまうと思いますし、
世の中にある不動産物件はそのような物件がいくらでもありますし
現実にはほとんどの物件が縁切りして波板張って終わりです。
マンションの場合は共同住宅なので専有部分しか触れませんからまた違うのではないでしょうか？

>そういう時代はとっくに過ぎ去りましたよ

わかっています。なので遵守するには費用がかかる。
法令違反して建てたいのではなく、法を守るには長屋物件は選択肢として考えられないと言うことです。
テラスハウスを触るのに費用をかけてまで法令順守する意味がないと思うので
現実には建替えの選択は出来ないと言うことになると思うのです。
たとえば4件長屋の一軒を建売用地として購入してコンプライアンスを守って
他の所有権建物まで触っていたら、長屋の縁切り物件でなければ2500万で販売できる物件も
縁切り物件のために3000万や4000万にもなってしまうのなら誰がそんな物件を購入するでしょうか？
現行法に適合させなければならないと言うことは耐震性だけでなく24時間換気なども
関わってくるでしょう？
よその家の建具も全てアンダーカット建具に交換し・・・
そんなことまでして建売をしている不動産屋なんて見たことないですし、
あってもすぐ倒産でしょう。
なのでコンプライアンスを守りたい不動産屋ならテラスハウス物件は購入しないと思います。
設計者は法律を守って設計すればいいだけかもしれませんが
建売物件を購入する末端のクライアントは同じお金を払うのなら
価格に他の家の改修費用まで上乗せされた物件なんて購入しませんから。

お礼日時：2012/03/03 16:11

No.2 回答者： tai-yu 回答日時： 2012/02/28 12:34

再です。

ちょっと語弊があったようです。

＞つまり長屋に住んでいる人は事実上建替え出来ないわけなんですね？？

出来るでしょ。減築は確認申請不要のため、半分だけつぶしても問題ありません。

＞こんな場合でももう片方の建屋のことは法的には考えなくてもいいのでしょうか？

ちがいますよ。法的な届出が必要かどうかと、法を満足するように工事をするかどうかは別問題です。
当然、届出義務がなくても法を満足するように工事を行うのが普通です。

だから当然、片方つぶしても、もう片方が安全であるように設計・工事をするのが普通です。
但し、たちの悪い業者さんはしないかもしれませんが。

＞建築確認で行政は何も言わないのでしょうか？
＞みて見ぬふりなんでしょうか？現実的には人命に関わる重要なことなのに。

30年以上古い木造の何割かは耐震性能がありません。それを誰も何もしないのと一緒です。
行政だけではありません。住んでいる人も知ってか知らずか、無視しているのです。
行政のせいではありません。自分の身は自分で守る。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
建替えも出来るし法を満足させないいといけないのはわかります。
ただ、現実にお隣の家まで考えると実行に移せないと思うし
そこまでして誰も建替えなんてしないと思うのです。

>だから当然、片方つぶしても、もう片方が安全であるように設計・工事をするのが普通です。
>但し、たちの悪い業者さんはしないかもしれませんが。

法的には当然に普通でしょう。
でも絵に描いたもちで皆さんだれもそんなことはしていないのではないでしょうか？
設計者の立場からすると建物の安全を考えてそのように持っていくのが当然だと思いますが
クライアント側、建売業者側の立場で考えると、良心的な方ならお隣の家まで法適合させて建替えするくらいなら、
建替え自体を諦める選択をするのではないでしょうか？
ただ現実的にはほとんどの業者さんが、たちの悪い業者さんになってしまうでしょうね。
法の前にまず利益ですから赤字になってまで法適合にこだわる方はいないでしょうから。

という意味で現実的には事実上建替え出来ないのでは？
と思いました。

お礼日時：2012/03/01 10:50

No.1 回答者： tai-yu 回答日時： 2012/02/27 18:55

建築基準法で所有権は関係無しで、建築物に対して規制が掛かります。

だから長屋で別々なんて無理です。

マンションだって、一戸ずつに規制が掛かっているわけではないでしょ？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうなんですか。
つまり長屋に住んでいる人は事実上建替え出来ないわけなんですね？？
現実的に長屋を切り離して建替えする場合は
隣戸の建屋もこちらが現行法に合わせてやる義務が生じると言うことなんですね。
昭和初期の長屋なんて壁量や24時間換気だけですまないですよね・・・
町中の長屋縁切り物件って全てと言っていいほど胴縁通して
波板かよくて安物のサイディング張って終わりですよね・・・
建築確認で行政は何も言わないのでしょうか？
みて見ぬふりなんでしょうか？現実的には人命に関わる重要なことなのに。

お礼日時：2012/02/27 19:20