まだ悩んでます。新築より150万安いだけの中古。

Question

すみません、またまた質問というか意見をください。
2800万の中古物件の購入で悩んでいます。
築6ヶ月、2駅アクセス可能どちらも駅徒歩10分、実家から徒歩15分の物件です。
○悩んでるポイント
1.築半年、新品同様といってるわりには、壁に一ケ所凹みがあり、キッチンなどもよほど掃除をしていないらしく汚い。
2.シックハウス対策の法の施行前の物件なので、24時間換気システムがなく、シックハウスへの配慮が心配。
3.同じ建て売り業者の同じ分譲地での新築より300万は安いと思っていたのに、調べてみると200万しか安くなっていない。（新築時3000万円）
仲介手数料で100万近くかかって諸費用込みで3000万ちょっとですが、新築で購入しても3150万ちょっとのはずということが建て売り業者との話で判明しました。またその業者の物件は値引き幅が100万までは設定してるようで、値切ってもいないのに今なら100万引かせてもらいますとのこと。新築より50～150万しか安くなっていないということ。
4.1～3によりお買得物件とは思えません。ですが、現実的にはその近辺で残ってる新築は高くて手が出ません。
5.売り主側（売り主の不動産側？）はすっごく強気で、値切れません。80万値切った金額では、すでに「買う」という人がいるそうです。
6.いいな、と思う点は8万の工事費がかかるセキュリティ、ケーブルテレビ付。
7.前回質問させてもらったとき指摘された「築半年で家を手放す売却動機」は、「子育てが大変なので実家の近くに新築を購入する」だそうです。
しかし実家は同じ区で自転車で10～20分の距離。しかも値切れない理由は、ローンが売却価格よりたくさん残ってしまうからだそうです。どんな資金計画して家を買ったんだか!しかもそんな近くの新築に買い替えるなんて。

いろいろ書きましたが、みなさんはどう思われますか？みなさんの意見を聞いて参考にしたいのでよろしくお願いします。

jixyoji · Accepted Answer

こんにちわ、昨日投稿したjixyoji-ですσ(^^)。

●築半年、新品同様といってるわりには、壁に一ケ所凹みがあり、キッチンなどもよほど掃除をしていないらしく汚い。

昨日の質問から1日で判明しているという事は一級建築士などの代理人を通してではなく直接googoopandaさんがご覧になったんですね?そうなると他にも専門家から見れば何かある気がします。ここはちゃんと一級建築士などの代理人に購入希望宅の監査を御願いした方が無難だと思います。 

●シックハウス対策の法の施行前の物件なので、24時間換気システムがなく、シックハウスへの配慮が心配。 

いつぞやＴＶで特集されていましたが24時間換気システムは専門化曰く【効果はない】そうです。問題は喚起ではなく建築物で使用されている化学薬品系のものをどれだけ使用しているか,もしくは一切していないかで変わるそうです。よって24時間換気システムはあまり意味がありません。

下記番組ＨＰの"過去の放送内容"で2003年9月27日放送【「家が穴だらけ？“換気扇の義務化”って知ってますか？」 】をクリックしていただければ詳細がわかります。

「報道特捜プロジェクト」
http://www.ntv.co.jp/tokuso/

●同じ建て売り業者の同じ分譲地での新築より300万は安いと思っていたのに、調べてみると200万しか安くなっていない。（新築時3000万円） 
仲介手数料で100万近くかかって諸費用込みで3000万ちょっとですが、新築で購入しても3150万ちょっとのはずということが建て売り業者との話で判明しました。またその業者の物件は値引き幅が100万までは設定してるようで、値切ってもいないのに今なら100万引かせてもらいますとのこと。新築より50～150万しか安くなっていないということ。 

('';)ウーン,まず新築より300万円安いと思った理由はナンでしょうか?ましてや最終的に新築購入価格よりも50～150万円程度しか変わらないのに,中古物権である為に【住宅の品質確保の促進等に関する法律】の10年間の瑕疵担保条項の適用除外に当たるのではあまり割に合うとは思えませんね。それに1.にあるように物権の品質の低さを考えるとその値段で購入するだけの価値があるとも思えません。やはり代理人を通して監査を徹底してすべきですね。

●1～3によりお買得物件とは思えません。ですが、現実的にはその近辺で残ってる新築は高くて手が出ません。

思うにgoogoopandaさんが"素人"だから足元を見ている気がしてならないですね(~ヘ~;)。代理人を通じて交渉すれば300万円以上は安くなると思います。

●売り主側（売り主の不動産側？）はすっごく強気で、値切れません。80万値切った金額では、すでに「買う」という人がいるそうです。

(-_-)ウーム,どうでしょうね～。私には不動産側の【セールストーク】にしか聞こえない気もしますが...（；￢＿￢）。

●いいな、と思う点は8万の工事費がかかるセキュリティ、ケーブルテレビ付。 

大体ＣＡＴＶの相場は\30,000-前後なのでそれを考えると\50,000-のセキュリティとはどんなセキュリティなのでしょうか?またＣＡＴＶは月額\5,000-近い通信料とセキュリティも維持費がかかると思います。この点も配慮すべきですね。

ただＣＡＴＶをお考えのようですが最近はＦＴＴＨ(光ファイバー)も同業他社の競争で月額料金3ヶ月無料,基本工事費無料など色々キャンペーンを行っています。下記ＨＰを参照してみてください。

「ＲＢＢＴＯＤＡＹ」 
http://www.rbbtoday.com/ 

「\価格.com ブロードバンド\」 
http://kakaku.com/bb/ 

●前回質問させてもらったとき指摘された「築半年で家を手放す売却動機」は、「子育てが大変なので実家の近くに新築を購入する」だそうです。 
しかし実家は同じ区で自転車で10～20分の距離。しかも値切れない理由は、ローンが売却価格よりたくさん残ってしまうからだそうです。どんな資金計画して家を買ったんだか!しかもそんな近くの新築に買い替えるなんて。 

なんだか"きな臭い"ですね（；￢＿￢）。まず『子育てが大変』だという割には実家で祖父母に面倒を見てもらうのであれば新築を購入するより実家を2世帯にするのが妥当ではないでしょうか？それにその売主のお子さんは何人いて,何歳でしょう？もし0～5歳までであれば幼稚園,保育園の位置とその売主側の位置関係,売主の旦那と奥さんの職業(奥さんが専業主婦かどうか),会社の名前や場所,などある程度わかりそうな事は調べるべきですね。特に奥さんが専業主婦であるなら"子育てが大変"という理由付けにはならないと思いますね。

(-_-)ウーム,しかも売主の実家は『同じ区で自転車で10～20分の距離』なんですよね....何か"裏"があるきがしますね(・_・;)。『ローンが売却価格よりたくさん残ってしまうから』値切れない,という割には同じ区に似たような新築を購入しようとする事と整合性が取れないですね。余程の『資産家』であるならわからんでもないですが,売主は"ローン"で購入していますしそうではないでしょう。ただこんないい加減な返済計画で家を購入,半年で売却する神経がちょっと理解できないですね _(‥;￠…。

特に気になるのが以下ですね。

・『購入半年で壁に一ケ所凹みがあり,キッチンを掃除をしていないらしく汚い事を見ると購入してから愛着の無さが伺える。』

・『現実的にはその近辺で残ってる新築は高いというが逆になぜ購入希望の家が周辺区域の物権より安いのか？』

・『3.の"値切ってもいないのに今なら100万引かせてもらいます"と不動産側が言っているにもかかわらず,5."80万値切った金額では、すでに「買う」という人がいるそうです。"というのは明らかに論理矛盾している点。なぜ80万円の値引率で購入者がいるにもかかわらずgoogoopandaさんに100万円の値引きを提示しているのか？』

・『7.の売主の売却動機の矛盾,整合性の無さ』

個人的な見解ですが"きな臭い"案件という感じがしますね（；￢＿￢）。googoopandaさんもこの案件に約3,000万円という莫大な投資をお考えであるならまず"プロを雇う"事で地盤を固めるべきです。相手の不動産側も海千山千で生き残ってきているわけなので素人がやすやすと太刀打ちできません。

それに今急いで自宅を購入する"明確な理由"は何なのでしょう？今土地の値段も14年程連続で下落しており,また3年ほど前のマンションブームも今沈静化し逆に余剰になっているようで格安で手に入れることも可能になっているそうです。また物が売れなくなっている事で今"賃貸"や"リフォーム"が注目になっています。下手にローンを組んでしまうよりももっと包括的にプランを設計なさっては如何でしょうか?3,000万円近い資金は取り戻すのは早々できるものではないので徹底してリサーチしてから着手する事をお奨めします。

それではより良い住宅環境である事をm(._.)m。

momo-taro · Answer

#11の者です、補足というか追加情報として、近所の（茶飲み友達の）造園屋さんから土曜日に聞いた話です。
宅地を開発する業者さん（すべてではないかもしれませんが）開発費は借金だそうです。
とすれば、売れ残れば金利の支払い等で利益を圧迫するでしょうから、値下げしてでも早く売りたいというのが本音ではないかと思います。
（車でも不人気車の値引きが大きい事に似ているのでは）

また、こんなに悩むと言うことは「買い」ではないということだと思います。
（家に限らずgoogoopandaさんもそんな経験ありませんか？）
私の場合今住んでいる土地とは「一目ぼれ」というか「衝動買い」のような感じでした。

朝広告を見て夕方には下見、気にいったので翌日予約。
ただ、予算をチョットオーバーしていたので契約まではそれから２～３週間かけ、「やっぱり予算オーバーだからやめようかなぁー」と言って価格交渉しながら、その間に何度も時間や天候を変え見に行きました。
それまで、本腰を入れて土地を探していたわけではないので、今住んでいる土地に出会ってから数日で買う決心をしたわけです。
設計士に設計を依頼し、しっかりとした基礎に、すべて国産のムク材に漆喰壁、全電化住宅の建坪33坪で坪単価60万円強でした。
安さの秘訣は安い設備機器（フロ、トイレ、システムキッチン）でしょうか。

ちなみに、同時に売り出された隣地に済んでいるお隣さんも、土地を見てから１週間で契約したそうです。

ただ、大阪ですと土地も高そうですね？
土地から購入して家を建てると言うのは難しいのかもしれませんが、理想は建売よりもこちらではないでしょうか？
建売にしろ、土地にしろ、きっと「一目ぼれ」のような、そんな出会いがあることと思います。

momo-taro · Answer

私なら買いません。
>売れ残ってるのは広いのが3400～3600万、角地が3200万というかんじです。

ということなので3200万円の角地を2700万円で買います。
だって売れ残っているのですよね？
値切れば安くなりませんか？

以下、自宅周辺の建売物件と土地価格の考察です。

私の家の周りでも最近建売が多く出回っていいます。
内容はだいたい下記の通りで、ちなみに地価は60～70万円／坪です。
　敷地面積　：３０坪強
　間取り　　：3～4LDK　2階建
　建坪　　　：３０坪前後
　売出し価格：3480万円
　販売価格　：2980万円以下と思われる
　　※まったく売れず、気付いたころには（多分1ヵ月後くらい？）
　　　新聞の折り込み広告で価格が2980万円になっていました。
　　　ということは、売値はそれ以下では？
　　　（さすがに買った人に買値を聞くことは出来ませんが…。）

建売物件の土地を60万円×30坪で計算すると、建物は1000万円程度。
仮に建坪が３０坪販売価格から土地代を引くと、建物代が1200とすると、坪単価40万円は破格ではないでしょうか？
それで利益が出るとするなら、建物は相当安く上げているのでしょう。
価格は大事ですが、土地や家はもっと大事だと思います。
建売物件は素人目には良く見える「装備品」を使っていると思います、しかし本当に大切なのはしっかりとした地盤や基礎、構造（骨格）です。
他の方が言うように一度プロのアドバイスを受けてみてはいかがですが。

kinkins · Answer

私もまたまた書かせてください。
1.住むのがいやになった家には手をかける気がしなくなるものす。
5.売りに出したのが最近ならば強気な時期でしょう。新築同様・アクセス良し、等の強気材料が揃っているのですから・・売主の方が、客の警戒感等からなかなか売れにくいのがわかってくると、あせって下げて来るでしょう。
6.ケーブルＴＶは加入権を次に住む所へ持っていけることも可能なのに、置いていくこということであれば、売りやすくする、心証をよくしようという手段かもしれません。オマケにつられてはいけません。
7.やはり売却理由は腑に落ちないですね。どうしてもそこを出て行きたいがための苦しい理由に思えてなりません。
不動産はローンを完済して抵当権の設定を解除してもらわないと、売却することができません。もう資金が無い人は、どうしても次住む所への資金が必要なためできるだけ多くのプラス分が欲しくなります。

中古物件の場合、売主や仲介業者に文句を言えるのは引渡しから2ヶ月間が普通です。それも構造体や配管、雨漏り等の重要部分に限られます。そのほかの不良部分や環境等については責任を負う必要はありません。
【ただ大手住宅メーカーなら、新築時に付いてくる保証（細かな不具合でも直ぐ無償修理してくれたりするもの）や定期点検等は譲渡できるのでその点については安心です】

この物件の場合「新しいので2箇月過ぎた後に雨漏りや配管の詰まりが出るって事もないし、安心ですよ・・」という話もできます。逆を言えば「2ヶ月以内でもこの保障義務以外（細かな不良や環境）のことは文句言えませんよ」ということもできす。

この物件、どうしても購入したいなら契約まで、最終的には引渡し時までに（解約すれば契約金は無駄になりますが）

・徹底的に環境を専門業者に調べてもらってもらうのが良いでしょう。
仲介業者は本当のことを報告しなければならない義務があるので、聞けば売主が言った売却理由は答えます。しかしそれが売主の本当の売却理由とは限りません。売主は売却理由を偽っても責められることはありません。
・自分自身で周辺を歩いてみたり、子供を外で遊ばしてみたりも良いでしょう。変な反応があれば要注意。
・見学のとき外に出て説明してもらったり・・売主がうろたえているようであれば周辺を気にしている証拠。

建物は修理できても環境は自分で変えられるものではありません。欠陥住宅の方がましだと思うような環境もあるということです。

papa0108 · Answer

No.5のものです。
お礼コメント、ありがとうございます。

ほぼ回答が出揃ってきたようですね。
私の値段についての感想も、値引きの作戦もみなさんとほぼ同じですね。

で、参考までにさきほどご紹介したサイトですが、結構人気があるようで、早めに連絡しておかないと、希望通りの日程に予約が取れないかもしれません。

一生の買い物ですから、いい買い物ができるようにお祈りいたします。

度々の登場、失礼しました。

noname#11476 · Answer

こんにちは。前回は私見は述べませんでしたので、今回は私の目から見たその物件について話しますね。
もちろん物を見ていないので確実なことはいえませんが。

すでに人が一度住んだようですから、建築業者の１０年保証はないので、

ａ）１０年保証がない
ｂ）中古扱いは普通２割ダウン
ｃ）既存不適格建築物である（シックハウスの話です。次回増改築などの時には対策必要なので費用がかかります）
ということで私ならば２割は低くないと買いませんね。

またその不動産屋の、

＞不動産屋はクチをそろえて「そんなにあったら充分すぎる」などと言ってきます
は非常に不信感を抱きますが、世の中売りたいのでそんなもんです。

私の知っている良心的な不動産屋は３０００万の建売物件で諸費用込みで７００万だと、「だめっていうことはないけど、ちょっとすくないね～。ぎりぎり。」という答えが返りますね。

その不動産屋はやっぱり１０００万貯めてちょうだいなとよく言います。貯金が３００万以下だと諭してお帰り願うそうです。「でも、大抵そういうお客さんは他の不動産屋に言いくるめられて買ってしまっているのよね～」とぼやいていましたけど。そういう姿勢を貫くのもお客さんを逃がしてしまうから難しいかもしれませんけどね。

でも、十分過ぎるというのは無責任ですねぇ。
更に厳しい私の基準だと頭金３割（諸費用込み）は最低ラインです。やっぱり４割以上欲しいですね。３０００万なら１２００万（諸費用込み）かな。

で、私ならば、その物件その値段じゃ買いません。ときっぱり切り捨てて、でも２割以上安く売ることになったらまた声をかけてください。とお別れしますね。
ちなみに相手が買い替えをしたいのであれば、資金繰りの都合から早く売りたいはずですよ。実は買い叩けるパターンなんです。中古は売れずに日数がたつとどんどん価値は下がりますしね。

「重要なのは、適正な価格を自分で決めて、それ以外であれぱ買わないと決断して、指値を明確にして決意を示すことです」

下手な値引き交渉よりもずっと効果がありますよ。営業にとって一番いやな客です。^^;

cyobin_man · Answer

新築を納得いくまでさがして買う。

　後に問題があった場合　仲介先は　何の責任も取らないでしょうし、
　築一年くらいで何か有った場合　いまさら・・・　という対応になりそうです。

papa0108 · Answer

物件の詳細がわからないので、お買い得かどうかは判断できませんが、気がついたところだけ・・・。

売主が強気とのことですが、それは買い手側が弱気（どうしても買いたい）であることを見抜かれているからかもしれません。

本来、値切れない理由なんて全く関係ありません。
「その物件がどの程度の価値があるのか」という点で判断されるべきです。
売却動機も本当かどうかわかりませんし、買い手には関係ないことです。
要はそれだけのお金を払う価値のある物件かどうかなのです。

ちなみに「すでに買うという人がいる」というのはほとんどがウソです。
もし本当に先に買われたとしても「縁がなかった」と考えるぐらいでないと、売り手の思うツボですよ。

「他も検討しているので、そちらも見てきてから連絡します」ぐらいのことは売り手に言ってやって下さい。
もちろん、どこのいくらぐらいの物件かは内緒ということで・・・。
（相手は近隣の情報を持っているので、適当なウソはバレますので）
これで多少は相手も考えるでしょう。

参考ＵＲＬのＨＰをご覧になって下さい。
我々素人では判断できないこともチェックしてくれます。
シックハウス（ホルムアルデヒド）の検査もしてくれます。

いろいろと相談にのってくれるようなので、ご利用になってみてはいかがでしょうか？
私も利用したのですが、良かったですよ。
数千万円の買い物の確認で数万円程度の費用は高くないと思います。

ご参考になれば幸いです。

参考URL：http://www.sakurajimusyo.com

n_kaname · Answer

中古のお家に愛着が湧くかどうか、だと思います。
住み始めてからその汚れが気になったり、何で手放したのか不審に思い続けていたら、あまり良い買い物とは言えないでしょう。

以前、妹が車を中古で買いました。殆ど新品同様でしたが、一カ所脇に小さなへこみがあったのです。勿論相応の値段で、へこみのことも判っていながら購入しました。
しかしやはり後になってみて、その部分が気になるようで「やっぱり新車で買えば良かったかな・・・」と言ってました。

車なら数年で買い換えられるけど、家はそうは行きません。ちょっと場所は違ってしまっても、自分の本当に住みやすい家を手に入れる方がわたしなら良いと思います。

unos1201 · Answer

値段に関していえば、高いかも知れないということです。

仮に３０００万円の物件で新築１戸建てであれば、ローンを組むのに銀行なら７割までの融資が通常ですので、２１００万円です。頭金で９００万円と、取得税、諸費用、登記税、水道、ガスの分担金等で２００万円程度でしょう。

ローンの保証に、火災保険の一括３０年とか３５年分、信用保証機関に手数料をと考えると、１２００万円程度は用意していないと、高金利の選択になります。

今、ローン残高が物件の９割以上の金額が残っているとしたら、高金利のものが多いはずとなり、金利を考えると安い金利の融資か、親の土地にでも新築して借り入れを少なくしようと考えたのかも知れません。

いずれにしても、半年経過していて、実際に住んでいたのなら、満足できない部分があったり、資金を用意できなかったり、問題があると考えます。

買うなら最低でも１５％程度はダウンしていないと、修繕や掃除、その他の手間を考えても得ではないでしょう。購入してから、新築の方がよかったと後悔しそうです。

中古物件と、新築物件で金融機関の金利が違うケースもあるし、借り入れ上限額が中古の方が取得価格の７割とか審査が厳しいケースもあります。金利が０．３％高いと、支払い総額が新築より高くなることもあります。

まだ悩んでます。新築より150万安いだけの中古。

こんにちわ、昨日投稿したjixyoji-ですσ(^^)。

この回答への補足

#11の者です、補足というか追加情報として、近所の（茶飲み友達の）造園屋さんから土曜日に聞いた話です。

この回答への補足

私なら買いません。

私もまたまた書かせてください。

No.5のものです。

こんにちは。

新築を納得いくまでさがして買う。

物件の詳細がわからないので、お買い得かどうかは判断できませんが、気がついたところだけ・・・。

中古のお家に愛着が湧くかどうか、だと思います。

値段に関していえば、高いかも知れないということです。

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