中古マンション購入、住宅ローン計画は適正でしょうか

中古マンションの購入を検討しています。

購入価格 2500万～2800万（頭金650万+親から援助）の予定しているのですが、
これが無理のない資金計画なのかどうかご教授いただきたいです。

以下スペックです。

■年収
夫 330万円（手取り258万円）ボーナス見込み無し
妻 336万円（手取り264万円）

■貯金額
夫婦合計 800万円

■年齢
30代前半

■現在家賃
12万円

■子供予定
1人（妊娠はしていない）

・仮に1年後に子供が生まれ、妻が1～3年後に派遣で再就職。
・親から援助はしてもらえるという話はしているが、金額までは話し合っていない。（仮に100万と仮定）
・車なし。予定もなし。
・借金なし

切り詰めた生活ではなく、ほどほどの余裕のある暮らしができるかどうか・・・。

ご意見・アドバイス等よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/09/03 08:58

毎月の収支等が分からなければ、詳しいことは分からないでしょう。

どこにお金を掛けているかは、家庭毎に大きく違います。あなたの家庭の状況が全く不明ですので、家にどれだけ掛けられるかが分からないためです。少なくとも言えるのは、どこかに多くお金を掛ければ、どこかを削らないといけないということだけです（収入が一定な以上）。

ただ、毎月の返済額が収入の20～25％程度までであれば、概ね大丈夫だと思います。これはあくまで目安であり、現状の収支で問題ないのであれば、家賃との比較でも答えは出るでしょう。これよりも数万円少ない返済額であれば、今と同じ収支になるので、これで必要な貯蓄が出来ているのであれば大丈夫ということになります（この辺りは質問者にしか分からない）。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。

なお、上記した返済額は全期間固定金利で定年までのローンでの前提です。変動金利の場合も試算は全期間固定金利でも無理のないようにしておき、差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えます。定年までの返済が基本であり、それでも繰上返済で10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。なので、最初から定年以降の返済があるローンでは無理があるでしょう。
http://www.hownes.com/loan/sim/

妊娠から子供がある程度大きくなるまでは旦那さんだけの収入になるため、最初から片方の収入だけも無理のないローンにしておくか、収入が減る期間持ち出せる貯蓄を生まれるまでにしておくかです。
貯蓄はこの他に、いざという時のために生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきます。これは家の購入に関係なく必要であり、減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るようにするためです。これは目的がある貯蓄とは別にしておかないと意味がありませんし（車の購入費用、子供の教育資金、老後資金等）、借入金額が多いだけにこれがないと何かあった時に即破綻する可能性もあり得ます。
使い道が決まっている貯蓄が足りているかどうかは、使い道毎に時期や金額を試算し、それまでに毎月幾らずつ貯めないといけないかで分るかと思います。特に老後資金については、定年までに何としても貯めておかないと困ることになるので注意が必要です。

あとは、中古マンションとのことで築年数が問題となるでしょうか。定年（完済）時や平均寿命時の築年数が何年になるか計算してみてください。基本的に、それまでマンションがあるかどうかです。存在してもあまり古いと修繕費用が高くつき、積立金で足りないと一時金を要求されることになります。家は買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だと思ってください。特にマンションの場合は建て替えの決議がなされれば従うしかなく、その時に追加の費用が払えなければ出ていくしかありません。この時持ち分のお金は貰えますが、建物に価値がない以上一戸当たりでは非常に狭い土地代だけの金額にしかなりません。また、築年数が古くなり過ぎると空き部屋も多くなり、積立金の滞納者なんかも出てくると思います。その分だけ更に負担が重くなる可能性もあり得ます。一生に一度しか買えないなら終の棲家にする必要がありますし、この辺りには注意が必要となるでしょう。その時になって即金で住み替えられる貯蓄が出来るなら、この辺りはあまり気にする必要もありませんが。

この回答への補足

中古マンションは買ってっからのコストも想定しないとだめなんですね。
考えの甘さを痛感しました。

毎月の収支、ざっくりですが算出してみました。

住居費 120,000
食費 40,000
携帯代 16,000
旅行/外出等 10,000
インターネット 4,000
被服費 3,000
電気代 3,500
ガス代 3,500
水道代 1,500
交通費 1,000
消耗品費 1,000
----------------------
支出合計 203,500

補足日時：2013/09/04 00:56

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/03 10:31

親が援助を差し伸べられる経済力を持っていることはとても大切です。

貴方達に何かがあったときにも破綻しなくてすみます。車を持たないのも賢明です。貴方の収入が少ないように思えます。将来はせめて部長程度には出世しないと余裕のある暮らしとはなりません。ローン返済は管理職手当で賄えるのが理想です。

気になるのは3000万円近い値段の中古マンションと言う選択です。いずれは1000万円程になってしまうのですよ。2000万円の資産目減りに耐えられるのですか。

私ならば築20年程度の戸建て中古にします。建物価値はほとんどゼロになっており、土地の価格で買えます。年数が経っても資産価値はもう大きくは低下しません。タダで家に住めることになります。子供の成長を見て、タダで住めた分のお金を貯めて建物を建てます。

優良な戸建て中古は、相当努力しないと簡単には見つかりませんが、簡単に手に入る中古マンションは掃いて捨てるほどあり、価値が低いのです。優良な戸建て中古の買い時は、たとえばリーマンショツクの1年後のような時期です。私はこの時に資産運用の家を買いました。このようなことは数年に一回は起こるのです。まずは子作りをして焦らずに考えることです。

この回答へのお礼

＞私ならば築20年程度の戸建て中古にします。建物価値はほとんどゼロになっており、土地の価格で買えます。

このような住まいの買い方は、考えもしていませんでした。

優良な戸建てを見つけられるかどうかは、わかりませんが
選択肢の１つとして検討していこうと思います。

大変参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2013/09/04 01:06

No.3 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/09/03 10:20

生活費の内容が判りませんが、現在の収入から見て住宅ローンが１５００万円から２０００万円程度であればマンションの共益費を含めても家賃よりも安くなります。

しかし、奥様が子供を生まれた時に現在の会社を辞められますとご主人の収入では相当倹約をしないと難しい。あくまでも産前産後の権利を行使して継続してお勤めされれば問題は発生することはないと考えます。出来ればお二人で年収５００万円は確保したいと考えます。ご検討ください。

この回答へのお礼

やはり、妻の収入がポイントになりますよね。
私がもっと稼げるようになるのが一番なんでしょうけど。（汗

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/04 01:02

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2013/09/03 08:56

建物の築年数・維持管理状況・修繕計画・建物修繕積立金・管理費

登記及び手続き費・保証金・ローン返済金・生活費

親の援助を当てにしている処は計算不可

収支計画されて見たら如何