今の新築は30~40年しか持たないのでしょうか？

Question

30代で家を購入する方が多いと聞きますが、例えば35歳で家を建て、40年住むと75歳です。
平均寿命からすると後10年ほどは生きられます。
その方達はうまくリフォームしながら50年ちかく住むのでしょうか？
それとも、30年後の65歳辺りでもう一度新築を建てるのでしょうか？

現在28歳ですが、新築を建てリフォームしながらそこに一生住むか、築17年の中古物件を購入してそこに18年ほど住み、その後一生住む家として新築を建てるか悩んでいます。

みなさんはどのように考えていらっしゃいますか？
経験談や考えている将来設計、アドバイスなど頂けると嬉しいです。
よろしくお願いいたします（＞＜）

vkvv · Accepted Answer

仕事柄色々な所に配管修理など行くので色々なお宅を見てきましたが
リフォームしないで４０年～５０年近く住む人もいれば（もちろん床などは抜けかけな所があったり
家自体が傾いていたりしても住んでいる人はざらにいますよ）
もちろんリフォームしてる人もいたり。

流石に風呂はタイル張りの風呂は土台が腐りやり替えてる方が多いいのですが、
（古い家だと未だに五右衛門風呂だったり２度ほど拝見したことはあります

人それぞれの価値観ですが、18年中古に住む場合でもその中古は格安なのでしょうか？
平均相場なら負担は増えるだけだと思います。

65才になってはローンはほぼ無理でしょうから、現金購入できる資金はあるのでしょうか？

それに平均寿命まで生きれる保証はないですから・・・結局はその人の価値観という事になりますね。

自分なら30，40代で新築建てて30年後はメンテナンスしながら暮らす方を選びますね、
少なくとも今の家はよほどの手抜きがない限り、昔の家に比べると、配管、設備がよくなり、断熱材、外壁材など全然違いますので。

もちろんお金に余裕があれば問題ないですが、早死にした場合は意味がない事になるので

65才になれば価値観が変わって持ち家は必要ないかもと思うようになる可能性もあるので
家にお金使うなら他の事に使うほうがと思うかもしれませんよ。

IDii24 · Answer

まあ、なんでもいいので土地を確保したらどうでしょうね。住みたい場所というのはあるものです。建物ではなく場所を気に入ったのなら一生ものだと思います。
上物はなんでもいいんですよ。家族の成長に合わせて変更していくそれが昔のやり方でした、昭和30年代ごろは新婚さんは六畳一間ぐらいの部屋に台所とトイレが隣についている程度の家で、そのうち家風呂が欲しければ台所の隣に継ぎ足し、出世して部下を呼べるようにと客間を作り、子供ができたからと寝室や子供部屋をつぎ足すという増築を繰り返すやり方でした。
家としては構造計算もめちゃくちゃなものですが、本来のやり方ってそのほうがいいんですよね。そこまで極端でなくても増築やリフォームを繰り返す家でも全然かまわないと思いますよ。
今の建売りなんかでは100年は持たないし、25年もたてばどんなにメンテしても資産価値はなくなります。売るときは土地のみの値段に古家ありとして売られるのですから。つまり売り物では無いということです。これは年数で決まってしまう宿命なんで。
最初から夫婦と赤ちゃんだけなのに子供部屋二つとか無駄です。

phj · Answer

４０代で住宅を購入しました。一応建築関係の仕事をしています。

新築が４０年程度で建替えられていくのは、日本独特の現象です。もちろん高温多湿という風土の影響もありますが、実は税制の問題が一番大きいのです。

自動車や建築物などの金額の大きなモノを購入すると、資産という形になります。個人でも同じです。で、個人の場合、この資産を現金一括で買うならそれほど問題はありません。後は固定資産税を払うだけのことだからです。

しかし、実際にはローンを組んで住宅を購入することになり、このお金を借りるときに担保になるのが、その住宅そのもの、ということがほとんどになります。

そうなると、お金を貸すほうは担保になる住宅の資産価値を測る必要があります。３０年ローンで担保にしたのに、２０年で腐ってしまったら困るからです。

このような場合は、建築関係の審査会社が「この材料でこういう建て方をすれば３０年持つよ」という保証をしてくれます。この証明書で銀行などはお金を貸すのです。

では、逆に保証があれば何年でもＯＫかというとそうでもありません。これには税制の減価償却という制度があって、自動車は6年、木造建築は２０年程度で減価償却を行うことになっています。

もちろん土地の所有権がありますので、ローンは２０年しか組めないということはないのですが、化すほうとしても貸した担保の減価償却で毎年担保価値が下がりますので、あまり長い期間のローンを認めるわけにはいかないのです。

このため、４０年程度経った住宅を購入する若い人は、二つの選択を迫られます。つまり、担保価値のない住宅をリフォームするために高い金利で早く返せるように少ない金額でリフォームローンを組むか、今の家を壊して新築の家を建てることにして、その担保で安い金利で長いローンを組むか、ということです。

日本人は新し物好きと言われていますが、そうでなくてもそれなら古い家を壊して新築を建てるでしょう。これが「日本の家は４０年ほどしか持たない」といわれる現象の一番大きな問題点なのです。

では、海外ではどうしているのでしょうか？

日本と海外の一番大きな違いは「リフォームをすると、住宅価値が上がり原価償却期間が延びる」制度が外国にはある、ということです。
だからこそアメリカなどでは自分でリフォームをするので、それなりのリフォームをして住宅価格が上がるなら、業者に高い金を払うより自分で行うのが普通でしょう。つまり自分で住宅リフォームを行えば売るときにちゃんとその分のお金が返ってくるから、熱心にリフォームするのです。

日本にはこのような制度もないために、古い家を新築同様にリフォームするというインセンティブがまったく働かないのです。

また昔は若い頃にマンションを買って、そこでお金を貯めて子供が出来たらマンションを売って、一戸建てを買う、というのもありました。これも今と違ってインフレという要素があったからできたのです。

インフレは、モノの値段を高くしていくことです。
たとえば２０代で新築のマンションを１０００万で購入したとします。ローンは２０年としましょう。
インフレが3％で毎年続けば２４年後にはモノの価格は倍になります。
日本は1960年代から８０年代のバブル終了まで平均して5％以上のインフレ率がありました。これにより、１９７０年代初頭の給与からみて８０年代初頭の給与は３倍になっています。

そうなると、７０年代初頭に１０００万円で購入したローンの金額は同じなのに、１０年後の給与は3倍以上になっているわけで、マンションを８０年の物価で売れば残金を清算しても利益が生まれるのです。

このような利益を得られるから、昔は「最初はマンションで子供ができたら一戸建て」ということができたのです。

しかし、今はデフレは治まってきたもののインフレ率は3％以下であろう、といわれています。

そうなると、原則的にはインフレもデフレも無い、という前提でローンを組むのが安全になります。
つまり、なるべく若いうちにローンを組んで負担を軽くし、年齢が上がることで得られる給与所得の増加は他に当てる（子供の教育費など）ということです。

＞築17年の中古物件を購入してそこに18年ほど住み、その後一生住む家として新築を建てるか悩んでいます。
この資金が現金で出せるなら、それもいいでしょうが、インフレが無いと１７年掛けて住宅の資産はゼロになり土地価格の値上がりも期待できませんから、結局その後に建てる新築のための現金は別に用意するかその時点でローンを組むことになります。５０代になればローンを組むのは厳しいでしょうから、よほどの資産家かインフレやその他の所得計画（ＦＸとか株とか）が無ければお勧めでないといえます。

質問者様が思う「快適な生活」というのはどのようなものでしょうか？現状では、必ずしも住宅を所有する事が最適である、とはいえないのです。

まず考えるべきは、住宅価値の有り方でありインフレであり、今後の自分の所得の増率であるといえます。それらの見込みが厳しいとお考えなら、若いうちにローンを組んで新築をなるべく安く買うのが最適ではないでしょうか。

tenisboy · Answer

メンテナンスをしっかりできるかどうかが鍵です。木材は湿気を嫌います。乾燥した状態に保てれば長持ちします。雨漏りや水周りの水漏れなどで木は腐り劣化します。最初の施工も大切ですが使い方にも注意が必要です。脱衣室でもうもうと湯気を立てると湿気が壁紙の内部に入り込み、水分が長く抜けません。換気扇を回しながら湯上りを楽しんでください。防蟻工事も必要です。１０年ごとに薬剤を散布しています。床下の通風も乾燥を保つために注意が必要で通風口を物で塞がないことです。樋の掃除も時々はしましょう。落ち葉や土が長年の内には堆積し雨水の流れを阻害し、思わぬところを水で濡らします。時々、家の外周を少し離れたところから眺めて何か異常がないか観察することも必要でしょう。このように家に関心をもち異常が発見出来たらすぐ手を打つことだと思います。外装部のペンキの塗り替えも１０年から１５年ごとに必要になりますし、屋内で使用している電気機器も寿命があり、取り換えが必要になるでしょう。風呂のガス設備、台所のガスレンジ、換気扇、エアコン、照明器具も小まめに見ておくことです。我が家は大手のプレハブメーカーに建築を依頼しました。１０年経つと定期チェックに来てくれたりして後々まで面倒を見てくれますので、いろいろ質問したりして、家主が気を付けることを教えてもらっています。１００年持つかどうかは分かりませんが、そのように努力はしています。家族構成が変化するのでそのために住み続けることが難しくなるケースも出てくるでしょうが、家そのものは長く持たせることは可能だと信じて、気を配っています。

inon · Answer

家はしっかりした設計でしっかりした施工さえなされていれば、メンテナンスさえしていれば100年でも大丈夫。逆に、30年後に売るにしても、メンテナンスをしていなければ二束三文で売らないといけません。
要するに、新築したと同時にメンテナンス費用を月/1.5万位を貯蓄するつもりでいないと、ずっと住めないし、売ることもできないということになりかねません。
私が手掛ける家のクライアントにはその辺を必ず、説明します。

やはり初めに住むのは自分たちが設計にかかわる、設計事務所がかかわった住まいが一番。QOLが違います。

IDii24 · Answer

30年で建て替えでしょう。自分が最初に家を建てたのは20年前。当時としてはふつうでしたが今の家よりは全然劣る仕様です。5年で売却してますが良かったと思います。
さらに次の家ももう売却しましたがそれでもきっと今は修繕で大変ではないかと思います。
メンテナンスは必要でしょうが、メンテナンスする費用で住み替えた方がお得だと思います。

E-1077 · Answer

きちんと建てれば１００年持ちます。

同時期に建てた二件の家を見てみると、
　片方は建売で、最初から階段がギシギシいう。
　片方は注文住宅でしっかりしている。ヒノキの五寸柱。

同じく２５年経ってみてみると、やはり急いで建てたお仕着せの建売は劣化が早い。

在来工法であっても建材に金を掛ければ充分１００年持つ家が建つと実証できています。

リフォームありきですませるのは簡単です。

しかし、初期投資費用の問題もありますので・・・・・。

海外などを見ると、家族構成によって家を買い替えていく方が多いようですね。

日本は一生の住処なので、動く人は少ない。
　地代が高いのも問題の一つでしょう。

今新築を建てるならば、一生住めますよ。リフォームはどうしても不具合が出た場合やるもの。
　もしくは外装塗装などは維持費としてみなします。屋根の葺き替えもリフォームとまではいかない範囲。
　水回りを変えるなどいうのはリフォームになりますが。
　今のシステムキッチンを入れればそんなに後年で代える話は出てこないでしょう。

よって、私なら。
　新築を建てて快適に住み、後年には売って、狭い家で暮らして、死にます。

TXV12003 · Answer

私の場合、大手メーカー(住友林業)で建てましたが、これも在来工法です。
木造でありながら耐震等級は3です。
在来工法=「大工さんがコツコツと作る昔風な家」のことではありません。在来工法にも最新技術が導入されています。

2x4は、一般的に腐りやすいSPF材を利用しています。メンテナンスに気を付けないと、在来工法よりも早く劣化する可能性もあります。SPF材とはホームセンターで見かける激安のパイン材などのことです。
ただし、2x4を使用した工法がまずいと言っているわけでは有りません。当然防腐処理その他を施している訳ですので。

kimamaoyaji · Answer

うちは大工さんによる在来工法です、在来工法が25年？じゃあ100年以上実際にもっている古民家は？それ以上数百年は持っているお寺も在来工法です。2X4がどの位もつか実績は無い訳で、あくまでも机上の話です。
建物以上に土地の条件が大きいのでは、湿地だとやはり持ちません。
それに乾燥していればシロアリにやられる可能性は低いです。
又使う材料や管理方法も影響するでしょう。
例えば築300年の古民家
http://tabelog.com/chiba/A1206/A120601/12004726/dtlphotolst/P14220373/
中古物件でも土地や建物の条件が良ければ、メンテナンスさえすれば、一生住めると思いますが！！
シロアリ
http://www.asante.co.jp/ohanashi/shiroari/02.html

TXV12003 · Answer

やはりメンテナンス次第ではないでしょうか。

３年前に（本当の意味での）在来工法だった築８０年の自宅を建て替えましたが、１９３０年に建てられたものです。
戦前の新聞が出てきました。

今の新築は30~40年しか持たないのでしょうか？

仕事柄色々な所に配管修理など行くので色々なお宅を見てきましたが

まあ、なんでもいいので土地を確保したらどうでしょうね。

４０代で住宅を購入しました。

メンテナンスをしっかりできるかどうかが鍵です。

家はしっかりした設計でしっかりした施工さえなされていれば、メンテナンスさえしていれば100年でも大丈夫。

30年で建て替えでしょう。

きちんと建てれば１００年持ちます。

私の場合、大手メーカー(住友林業)で建てましたが、これも在来工法です。

うちは大工さんによる在来工法です、在来工法が25年？じゃあ100年以上実際にもっている古民家は？それ以上数百年は持っているお寺も在来工法です。

やはりメンテナンス次第ではないでしょうか。

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　きちんと建てれば１００年持ちます。