家賃１万円/月値上げへの借主拒否について

立地はいいのですが、築３０年以上経っているマンションなので、当初の家賃設定は相場より低めにしてありました。が、リフォームせずに貸すということで、物件を見に来ている人がいるからと仲介業者からリフォームするか、家賃を下げるかと言われ、月１万円下げました。その後、仲介業者を切り、自分で管理する形にしています。２年経ち、リフォーム代としての値下げは済んだので、１万円あげて元の家賃にすると伝えたところ、前の仲介業者に相談したらしく、そちらから契約書にないので１万円の値上げはできないと言われました。契約書には値上げについては何ら記載はありませんが、値上げしないとも記載されていません。年金暮らしなのでこちらの事情で、１万円値上げして貰えないと厳しい状況にあります。前の仲介業者からはあとの２年は同条件での更新をして、その後の値上げならＯ．Ｋ．とアドバイスされたようです。どうしたらよいものでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： 1paku 回答日時： 2014/07/29 17:58

2年毎の契約更改は、そのつど、条件変更の必要があればするためですから、新しい条件を提示は問題ありません。

ただ、そのために契約打ち切りのリスクもありますから、、
消費税増税と、それにともなう物価上昇が正当な理由になりますから、2年後より今の方がタイミング的にはいいでしょう。
　と言うより、ここで2年先延ばししたら、2年後に同じパターンでさらに先延ばしの繰り返しでしょうね。

万が一、契約更改はしないと向こうが言った場合、すぐ次の借り手が現れるようなら、強気で。
次の借り手が見つからないようなら、我慢。
　どちらが正しい選択なのか、ちょっと微妙です。

この回答への補足

アドバイス有難うございます。立地はよく、駅そばは地価があがっている周辺なので、借り手はあると思います。強気でいきたいのですが、先方が承諾しなければ調停？それは面倒なので契約打ち切りしたいです。仲介業者を使っていないので、自分でどうやればいいのかご存知でしたら教えていただけると助かりますm(_ _)m

補足日時：2014/07/29 18:32

この回答へのお礼

２度も答えて頂き有難うございました。

お礼日時：2014/07/30 13:08

No.6 回答者： oosawa_i 回答日時： 2014/07/30 08:42

こんにちは。

普通の契約ならば家賃の変更は双方の合意がなければできません。
契約の打ち切りも双方の合意がなければできません。
あなたの考えは甘すぎると思います。

貸し出すときにかなり勉強しないとこうなることが予想されます。
いまからでも、賃貸に関する本を数冊買って勉強することを強くお勧めします。

あなたが入居者だとして、「年金だけで厳しいので1万円値上げします」と言われて納得して払いますか。
そんな人、滅多にいません。

こんなところで質問していないで、まず勉強しましょう。

この回答へのお礼

値上げではなく元の家賃にするだけなのですが、先方が同意しないとどうしようもないですね。。マンションに戻って住むという選択肢もありますが。。有難うございました。

お礼日時：2014/07/30 13:06

No.5 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/07/29 23:35

築30年でリフォームしないというのに無理がある。

今の賃貸人を追い出した後、誰も入らないという事も、大いに有り得るのに、そういう事態をイメージできていない。そもそも、不動産屋と縁を切った時点で、相当にヤバい。素人大家が自主管理している物件に入ってくれる人は少ないと思うし、第一、新しい人を、どうやって募集する積りなのでしょうかね。更には、年金生活者だとすると、ちゃんと家賃収入を申告しているかも疑問視されて、敬遠されるだろうしね。

また、リフォ―ム後、周辺相場に合わせようものなら、築30年のマンションという古さが災いして、やはり、入居者が居ないという最悪のパターンに嵌りそう。もっとも、今、一万円が問題なほど経済的に苦しいのなら、リフォーム自体が出来ないよね。

借りてくれる人が居るうちが花。あとは、如何に上手に売り抜けるか、そのタイミングの勝負。

今後の大規模修繕で、修繕積立金の不足による「一時金」の徴収とか、管理費などの値上げなど、少々の賃貸収入だけでは赤字になる事態に陥る前に売ってしまうのが良いが、そろそろ、もう売れない物件になる時期なので、辛い。火災の危険、水漏れの危険が増す中で、保険料も相当に割高のはず。

時間が許すなら、改めて、直近の総会議事録を熟読しましょう。修繕積立金会計の残高は、それなりの金額になっていますか。長期修繕計画書の見直し、数年ごとにやってますか。そういうことを、総会議事録を見て、確認しましょう。

この回答へのお礼

アドバイス有難うございます。角部屋ですが、値上げをしても隣の部屋よりまだ１万円/月安い賃料です。
マンションは理事会が自主管理している為、貯蓄はかなりある優良物件で、管理費も駐車場代も下がっていますし、修繕積立金もかなりあり現在は余裕です。建て直しの際には上階を増やすことで居住者の負担はかなり少ないはずで、手放さないほうがよいとみなさん言われています。

お礼日時：2014/07/30 00:17

No.4 回答者： merciusako 回答日時： 2014/07/29 19:31

仲介業者が言うことがおかしいですね。

契約期間満了の際に、家賃の値上げ提示は可能です。
相手としては不服なら供託でしょうが、問題は値上げの額です。

現在の契約書に、「金額は２年間の値下げ金額」とでも記載されているのでしょうか。
記載がなければ、値下げなのか、リフォーム無しによるものかなど一切分かりません。

そうなると、今回の１万円の値上げに根拠があるのか、また１万円という金額に根拠があるのか、ということになります。
契約書その他に、現在の金額が１万円の値下げであることの記載がないとすると、それが通常の家賃と見なされますね。

とすれば、消費税率変更に伴う値上げは認められても、１万円の額はどうなんでしょうか。
周辺相場からして著しく安い、というのであれば別ですが。

仮に相手が訴訟を起こせば微妙だと思います。

この回答へのお礼

参考になりました。有難うございますm(_ _)m

お礼日時：2014/07/30 12:59

No.3 回答者： 1paku 回答日時： 2014/07/29 18:54

半年前に値上げを告知。

仲介業者作成の前の契約書は、2年間と期限を決めているはずですから、新たな契約書作成ですね。
少し大きめの文房具店にいけば、家賃や場所などだけ記載すればいい既成の契約書がたぶんあります。
タイミングによっては、家賃は、何月までいくら、何月からいくらという感じでしょうか。

借り手の方は、異議申し立てをして、値上げ前の家賃分を裁判所へ供託。または値上げ前の家賃を振り込み続けるのが正解でしょう。
　もし支払いをストップしたりすれば、借り手がかなり不利になります。

次の借り手を早く見つける必要もありますし、
別の仲介業者に丸投げが一番楽でしょう。
仲介手数料は借り手から徴収で、貸し手側の負担はないはずですから、そのままお付き合いがお勧めです。
私も、今は不動産屋にまかせっきりですが、楽ですよ。

この回答へのお礼

有難うございます。先方は住み続けたい意思があるので、値上げ前の家賃分を裁判所へ供託の可能性が高いですね。。その状態でずっといくしかないのでしょうか？仲介業者を頼めば解決してくれるでしょうか？新しく借り手を見つけることもできず困ります。。

お礼日時：2014/07/29 19:08

No.1 回答者： Deathscythe#1 回答日時： 2014/07/29 17:52

OKの意味がわからない。

何でもう二年後ならOKなの？その二年後は絶対値上げに応じるという保証があるの?

2年の契約が切れての更新なのだから、至当な理由であれば改定条件として押し切ればいいんじゃないですか?


いまさらですがこういう場合「特約：2年間の特別値引き」という形にしたほうがスムーズですよ。

この回答への補足

早速の回答有難うございます。こちらはリフォーム代と思っておりましたが（先方も自分で壁紙の張替えや畳替えをするとのことでした）仲介業者との意思疎通ができておらず、先方にはこちらの意思が伝わってなく、値下げ価格でしばらく借りられると思っていたようです。。仲介業者が、値下げを自分の手柄に見せていた感じもありますね。。

補足日時：2014/07/29 18:26

この回答へのお礼

参考になりました。有難うございますm(_ _)m

お礼日時：2014/07/30 13:01