ローンについて

ローンや不動産に詳しい方　教えてください！！

この夏に彼と結婚して新居を購入するのですが、
頭金に３００万入れて３４００万のローンを申し込むことになりました。（物件の契約は４月中旬にしました。）
営業さんが薦めてくれている銀行は金利が安い分　審査が厳しいということで　念のためと言うので私も連帯して申し込みをしました。（私は派遣社員でしかもこの春から新しい職場についたばかりで、「プラスにならないのでは？」と思ってた矢先に、予想通りの返事が来ました）
そして、契約時に「保証人は立てたくない」と話しているのに「保証人を立ててくれたら。。。」と言ってきました。
銀行を変えてもらう方向でお願いしましたが　自分たちなりに調べてみた『優遇－0.7％』の銀行の話をしてみたところ「そこは無理です」とのこと。。。　また「あと(新生活の為の資金から)１００万使えばなんとかなるかも」とも言われたのですが
営業さんはどこもこんなカンジなのでしょうか？

彼の年収は４２０万なのですが、保証人をたてずに彼一人で３４００万を借りるのは、やはり難しいのですか？（彼は一応名前の通った会社に１０年以上勤めています）
また、その銀行で保証人を立てない状態でいくらまで借りられるかを聞いてみたところ「そこまで出してません」といわれたのですが　そんなものなのでしょうか？（「(足りないので)保証人を立てればなんとか。。。」と言ってきた地点でわかってるものではないのですか？）
「ローンが通らないまま結婚を迎えるのでは。。。」と不安になり、「知識がないことで足元を見られてるのでは。。。」とだんだんと不信感も出てきました。
営業さんが薦めてくれている銀行を断ると　やっぱりやりにくくなるものでしょうか？
たくさん質問してしまいましたが教えてください！！　

No.12 回答者： omoshirojinsei 回答日時： 2011/09/21 03:56

詳細は他の回答者の方のお話しの通りで、残念乍ら今の年収等々の条件では、無理やり銀行を通したとしても実際かなり資金繰りが厳しくなると思いますよ。

新婚生活を新居で、というご希望はモットもなのですが、誠に恐縮ですが、もうちょっと地に足をつけて現実を考えられたほうがいいですよ。

現状で実際ローンを組んで購入されたとしても、月々及びボーナスの返済と、固定資産税や諸々の購入・維持費等々で、経済的に全く余裕がない生活となる可能性が大きいのではないでしょうか。（失礼ですが！）

お若い新婚生活だからこそ、今後、出産・育児・教育・旅行・自動車購入等々、様々な出費が生じます。出産前後は奥様の収入が途絶えるということにもなるでしょう。

ざっくりとでいいので、今後１０～２０年間の収支計画表を書いてみて下さい。
そして、夢は夢として、現実を客観的に見てみましょう。

お金でギスギスする生活って、本当に殺伐としていて、重苦しいだけの毎日ですよ。
先ずは新婚の方は新婚の方らしく、失礼な言い方ですが、それに見合った賃貸に入居され、ある程度ご自分たちで自己資金を貯めたうえで、再検討されたほうが、この先の長い結婚生活を考えた時、あとあと納得感・充実感を得られるのではないかと思いますがいかがでしょうか。

No.11 回答者： tamomama 回答日時： 2004/05/27 23:32

他の方が回答していただいているように、年収420万（税引き後ですよね？）で

3400万のローンは、少し無理があるような気がします。

今後の金利の上昇具合や、将来の子供の事を考えると現時点で
「審査が通らない」のではゆとりのある生活は送れるでしょうか？

完成後に維持費やメンテナンス代も貯金していく必要があります。
楽しく生活していくためにも無理なローン返済は避けた方がいいでしょう。

しかし、既に契約済み。との事ですので、
やはり親御さんに頼り、頭金を増やすべきではないでしょうか？

私も、現在新築中（設計段階）です。
素敵なお家が建つといいですね☆
そしてローン返済はお互いがんばりましょう！！

No.10 回答者： noname#42281 回答日時： 2004/05/27 09:09

細かい金額のことは他の人が既に書いておられますので個人的に思ったことを書かせて頂きます。

直接質問の答えになってないことはご了承ください。

ローン審査が通るか通らないかのレベルでしたら止めた方がいいと思います。審査の通る額と安心して払える額とは全然違うものですから。文面からするとローン金利も変動ですよね？今は景気も回復傾向（企業決算を見れば）にあると思いますし金利も上がってくるでしょう。これから毎月の返済額も増えることは避けられないです。その上がった返済額に子供を育てる分も計算に入れ、それを旦那さん一人の収入で払えるかどうかを考えてみてください。賃貸と違ってメインテナンスの費用も掛かり結構な額になります。最悪のパターンで考えることをお勧めします。
もっと安い物件か取り敢えず賃貸に住んでもっと頭金を貯めた方がいいかと…私なら迷わずそうします。ちなみに私は収入同じ位ですが、全期間固定金利（団信込み３％弱）で1500万円借りるのに悩みました。ローン返済以外、遊び等にもお金を使いたいですからねぇ ＾＾；

No.9 回答者： noname#6439 回答日時： 2004/05/26 19:32

ご質問の点に順番にアドバイスできればと思います。

（１）保証人をたてずに彼一人で３４００万を借りるのは、やはり難しいのですか？
仮にご年収が420万円で35年のローンが組めるとして、他の借入がなければ3000万円の借入が借入可能な目安でしょう。それを超える場合は営業の方が言われるような（銀行から見ての）何らかの債権保全策（＝連帯保証人や担保の追加）が必要となるでしょうね。

（２）営業さんはどこもこんなカンジなのでしょうか？
営業の方も人間ですから、ローンに詳しい人、詳しくない人千差万別でしょう。ただ誠意がないなと思ったら、それは相性が合わないわけですから、貴方がお客さんである以上、例えば担当を替えるとか、いっそのこと会社を変えるとか積極的にいろいろいって当然だと思いますよ。

（３）営業さんが薦めてくれている銀行を断ると　やっぱりやりにくくなるものでしょうか？
そんなことは全くないです。但し、重要なことは、新居を購入するのは貴方がたな訳ですから、｛？｝と思ったことはあいまいにせず、積極的に聞いたり、場合によっては書面で確認することを強くお勧めします。
あとあと何かあって、困るのは貴方がたな訳ですから。（言った、言わないといったトラブルになるケースは意外と多いですよ）

（４）ローンについて
現在各銀行は住宅ローンにかなり力を入れてます。
ですから、当然ですが審査の甘い銀行、厳しい銀行様々です。先ほど私は3000万円が目安だと申し上げましたが、ご勤務先に持ち家融資制度はありませんか？
民間の銀行と提携している場合、この制度なら少々基準を超えていても対応できることも多いようです。
で、その次に「保証人はどうしても立てたくない、立てられないなら契約を止める」位の強いトーンで営業の方に説明し、対応できそうな銀行を教えてもらうのもひとつの方法です。営業の方なら、どの銀行が審査が甘いかも知っているでしょうし。
私見ですが、3400万円のローンは確かにお一人で借りられるには基準をややオーバーしていますが、ご勤務先がしっかりしているなら、通る銀行もあると思います。（ご勤務先の業況によります。私がイメージしているのは東証一部上場会社レベル）
いま銀行の仮審査はホームページでも簡単にできるところも多いようです。どうしても借りたいのであれば手間を惜しまず、複数の銀行に申し込んでみてはいかがでしょうか？

（５）最後に
最後に別の角度で一言だけ申し上げさせて下さい。
住宅ローンが「借りられる」ことと「返済が可能である」ことはまったく別のものです。
銀行は貸したいでしょうから、少々無理な水準でも貸出を行うのが現状です。ですが、例えば仮に3000万円を借入して、利率が３％や４％になっても返済は可能ですか？退職時には退職金で返済可能な水準ですか？
お子さんが将来生まれたとしても、生活は十分立てられますか？住宅ローンはまさに貴方がたの家庭のこれからのライフプランに大きく関連してくることです。
大まかにでもライフプランをシュミレーションして、
生活がランするかを、今一度お二人でお話されることを祈ってやみません。

ご参考までに　<(_　_*)>ぺコリ

No.8 回答者： hiko-onochan 回答日時： 2004/05/26 14:04

専門家ではないのですが経験談として・・・

No.6の方もかかれていますが、年収の20%から25%ぐらい
が限度のようです。

単純に計算すると420万×25%÷12ヶ月とすると87,500円が
月々払うことができる限度とみなされています。

ちなみに私は2年程前に400万の年収でU○J銀行で2000万円
が限度額でした。妻との共同名義（それぞれで
ローンを組み）で住宅を購入し月々10万円（35年）
支払っています。

固定資産税や維持費用も考慮されていますか？
子供ができて奥さんが働けない期間も支払っていく
ことが可能ですか？

年収420万円が税引後なら本当にギリギリって
ところではないでしょうか？

No.7 回答者： noname#25703 回答日時： 2004/05/26 09:10

「新居で新婚生活・・・」に憧れる気持ち、とーーーーーっても判りますが、キチンと返済計画を

考えてありますか？仮に35年×年100万円としても金利を考えると、まだ不足してしまいそうですが、
ローンの返済に追われて生活レベルを下げねばならなくなっては悲しいですよね・・・。


さて、ご質問の保証人について、
(1)彼に十分な返済能力が有れば、保証会社などでも十分なはず。
(2)どうしても保証人を立てろ！というのは、銀行側も心配している！？

そもそも迷惑を掛けるつもりも無いでしょうから、
(3)どちらかの親御さんにお願いしてもいいのでは？


ちなみに、自分の場合は営業の人に連れられて銀行窓口に行きまして、その場でも色々と返済計画の
確認やこうした保証人などについて教えてもらいましたので、営業の方に頼んでも一緒に聞きに行く
のが一番かもしれませんよ？

また、他に貸してくれる金融機関があれば、その銀行を断っても構いませんが、保証人の件で借りれ
なかった場合、契約が無効になる旨は契約書で確認されてますでしょうか？
（どこからも借りれなかったら買えませんので・・・ （ToT）


なお、既に契約済みとのことですが、書店でローンなどの本（住宅情報なら200円？）を見てみれば、
借りる際の流れや注意点も書いてありますので、ちょっと立ち読みしてみてもいいのでは？


いずれにしろ、上手く契約できて幸せな新婚生活を送って下さいね～！

No.6 回答者： amondyuru 回答日時： 2004/05/25 23:28

　私が住宅会社の営業マンから聞いた話では、年収の２５％以内の返済額におさまるかどうかが単独での融資の目安であるとききました。

　これを超える場合、保証人無しの融資は難しいようですから、あなたの彼の年収では、少し足りないようです。
　銀行はリスクを負いたくないだけなので、保証人がいれば、リスクが減りますので融資可能となります。
　営業マンに関して言えば、彼の年収が希望融資額に足りないことは、元々わかっていたことですが、最終的には、保証人を立てて購入する人もいることを考えると、「保証人を立てなくない→融資額が足りない→契約をあきらめる」なんて営業マンはまずいません。
　彼らは、だめもとで営業しているのです。
　出来上がる住宅の良し悪しの問題ではありません。
　彼らも一生懸命なのです。
　営業マンが薦める銀行は、営業マンの住宅会社と取引が多いので、手続きに融通が利く程度です。
　特に融資の審査がゆるいわけでもなく（銀行はシビアです）、薦める銀行の審査に通るのであれば、ほとんどの銀行で大丈夫だと思います。
　私は、きっぱり断りましたが、まったく問題ありませんでした。

No.5 回答者： syuwachan 回答日時： 2004/05/25 21:47

いくつか銀行の候補が上がっているようですが、

その銀行に直接問い合わせされましたか？
なんだか営業の方にちょっと不信感を
抱いておられるようなので、
ご自分で調べられたらすっきりするのでは
ないでしょうか。

もし時間がつくれるようでしたら、
ローン窓口に行って住宅ローン一般の
知識を頭に入れておかれるのも
いいかと思います。

No.4 回答者： ta63miya 回答日時： 2004/05/25 21:31

#3の続きです、すみません。

今、公庫と銀行が５０％ずつ出す「スマイルローン」（いといろ呼び方があるかもしれませんが）というのがあって、最後の手段はそれだ・・・とも言われました。
これは公庫の基準さえクリアしている物件・条件であれば、無条件に銀行も５０％の融資をしなくてはならない・・・というものです。

詳しくは調べなかったのですが、知り合いの元銀行マンに相談したところ、元支店に問い合わせをしてくれて、銀行のみでは厳しい人にもこのテのローンで組ませているという実績がかなりあると聞きました。

参考までに・・・。

No.3 回答者： ta63miya 回答日時： 2004/05/25 21:28

私は３月に購入しましたが保証人の話は一切なく、ローンを申し込む銀行の子会社(○○銀行保証）というところが保証する形になりました。

保証の手数料も金利に含まれるために支払額は当初の予定通りでした。

あと１００万・・・というのはおそらくダンナさんの年収に対する返済比率が若干、高いことがあるのではないでしょうか。私も当初は返済比率を高くし、短期間で返済を考えましたが、返済比率が大きくなってしまうために設定できる最長の期間（３２歳契約・２８年ローン・・・定年まで）となり、月々の返済額が低くなるように設定されました。（当然、支払能力に余裕があるので貯金をして１００万単位で繰上げ返済をする予定です。）
年収４２０万に対して３４００万の借り入れとなると結構、金額が高くなりませんか？

私も不動産屋の営業マンが紹介してくれた銀行での契約となりましたが、その方が銀行の担当者と不動産屋の営業が何度も取引をしているため、購入者の年収や世帯等を見て「これなら大丈夫だろう」とか「こうなることが考えられる」と過去の取引を参考にしてくれるのでローンの審査が通りやすくなるみたいです。私も初めから公庫はなしで話が進められました。公庫の場合は金利が高い、お金が下りるまでのつなぎ融資が必要など、不動産屋にとっては手間がかかることが多いために敬遠されるようです。

保証人がいなければ手数料を払って保証協会にお願いするしかないかもしれませんね。

とにかく契約した後にローンの審査が通るまでに私もいろいろありまして苦労しました。
私も金利の安かった都市銀行はすべてNG、長年取引していた銀行のある支店が不動産屋の取引銀行だったのでそこで融資してもらいました。
不動産屋の営業さんが「銀行はいくらでもあるから一つダメでも他があるから安心して」とちょっと頼りなく感じていた不動産屋の担当者がとても頼もしく見えましたね。
あとは会社の取引銀行で地方銀行があればそこが有力であるとも聞きました。
審査が下りるまではドキドキでしょうが、絶対決まると思いますので頑張ってくださいね。