事務所の退去、原状回復について

お世話になります。
現在事務所の賃貸を検討しています。

郊外で賃料の安いところがあり、駐車場も充実しているので決めてしまおうかと思っているのですが、現状の売上や人員と比較すると不相応なくらい広く、そのため退去時の原状回復が気になっています。

＜物件の状況＞
・築35年ほど（旧耐震基準）で、フロア面積は100坪程度
・内覧してきましたが、タイルカーペット等は引かれておらず、床はタイル地で若干ひび割れている箇所などがあり、非常に綺麗とは言えない状態（汚いというレベルでもないですが）
・壁はウッドパネル？のような木製のもの。こちらは比較的綺麗
・トイレは共用部にあり、給湯室は専有
・天井に業務用エアコン

＜当方の使用用途＞
・事務所として使用
・事務器は少なく、数点の机と椅子、ノートPCとロッカー、立てかけ+突っ張りのパーテーションなど。
・業務用コピー機や極端な大型什器は持ち込まない
・施工が必要なパーテーションやタイルカーペットは使わない
・禁煙

概ね上記の環境で使用する予定です。
これまでは一般のマンションを事務所として使っていたのですが、そこでは壁紙の変更等も必要なく、敷金もほぼ返ってくるくらい綺麗に使用していました。

そのため今回も大丈夫だろうと軽く考えていたのですが、契約書を確認したところ「保証金は全額償還」「原状回復は借主負担」（意訳）の記述があったので心配になってきました。

ネットで調べたところ、通常オフィスの原状回復費用は坪あたり2～5万円程度が相場のようですが、私たちの使い方でもそのくらい請求されるものなのでしょうか？
原状回復は管理会社指定の業者を使うようですがその費用の算出方法がわからず、坪数が多いのでかなり気になっています。

特に気になる点が壁や床の張替え費用です。
契約書を確認すると原状回復として挙げられている項目は主に備品・建具類、内外装修繕費、ロック交換代、ハウスクリーニングです。
そのうち内外装については入居時に床がすでに綺麗とはいえない状態なのに、果たして私たちが塗り直す必要があるのかどうかというところがひっかかっています。
この辺りの疑問を仲介会社に確認してみたのですが、どうも要領を得ませんでした。

入居にあたり、どのように管理会社との契約に臨むべきでしょうか。
詳しい方がおられましたら、アドバイスを頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 地域の特性なのかわからないですが、二か月くらい様々な仲介会社を通して探しても条件に見合う事務所がここしか見つからなかったのです。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/04/06 10:28

• すみません、間違えて記載していました。
  ×100坪
  ○100㎡
  です。
  確かにありえませんでした。
  お詫びして引き続きご回答をお待ちしております。

    補足日時：2015/04/06 10:31

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/04/07 16:48

現地の状態を写真に撮り、引き渡された状態と同等の原状回復義務を負うという契約内容ならいいと思われ。

ひび割れたタイルなどはそのまま引き渡されるのなら、質問者が退室する際にも同じようにそのまま引き渡す。
ただし、大きな穴やキズをつけた場合はまた違うだろうが。
退室時にもその写真を元に費用を算出。
レンタカーを借りるとき・返すときと同じだ。
キズの有無を確認する。
また、レンタカーのタイヤが減った分をレンタカー屋に支払うことがないように、床が通常使用で磨り減った分については賃料に込みなので請求されない。

鍵交換費用とクリーニング費用については、現時点での見積もりを提出してもらう。
地域や業者によっても差がある。
壁と床の素材にもよるが、ウッドパネル？と床がタイルであれば、㎡の参考単価を聞いておけば、退室時に全額負担（あるいは部分負担）となった場合の目安をしることもできる。

原則、居住用と違って事業用は修繕費用が全額負担になる可能性がある。
床や壁がそうだと考えておくといい。

仲介会社が要領を得ない回答をするのは仕事怠慢。
全て書面で出させよう。
そうしないと、後でトラブルになる。
特に要領を得ない回答をするという業者の場合は。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
>現地の状態を写真に撮り、引き渡された状態と同等の原状回復義務を負うという契約内容ならいいと思われ。

なるほど、確かにそうですね…。

>仲介会社が要領を得ない回答をするのは仕事怠慢。
>全て書面で出させよう。
>そうしないと、後でトラブルになる
こちらも全くおっしゃられるとおりだと思いました。

実は改めて仲介会社に確認したですが、原状回復費用に関しては概算も出してもらえませんでした。
また、改めて契約書の項目を読み直してみると見過ごせない点もちらほら…。
どうにも当方の疑問が解決せず、あまりにもリスキーなので今回の契約は見送ることにしました。
もう少しじっくりと探してみようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2015/04/07 18:45

No.1 回答者： ふーさん 回答日時： 2015/04/06 09:05

机とか置くだけで、100坪なんてありえないです