賃貸の設備不備に対する要求について

賃貸マンションの電話線が繋がっていない事が発覚し、困っています。
管理会社と交渉することに決めましたが、私の要求が妥当であるかどうかご教示下さい。

先月、敷金2ヶ月を支払い、元店舗を住居に改装した直後の物件に入居しました。
今日、インターネット(フレッツ光)の開通をするため業者を呼んだところ、電話線のジャックは設置されているのに、そこに電話線が繋がっていない事が発覚しました。
天井裏を開けて見てもらったところ、電話線のジャックに繋がっているのは警報機に使っていたと思われるケーブルで、その先はどこにも接続されず、天井裏で途切れているそうです。
また、線を繋ぎ間違えたという話ではなく、そもそも私の部屋に電話線を引き込む工事すらされていない(配管がない)と言われました。
元店舗で、1店舗を2住居に分割したために、元あった電話線は隣の部屋に繋げてあり、私の部屋には引いていないのではないか、と言っていました。
電話線がない場合でも、マンションタイプではなく一戸建てタイプのフレッツ光を開通することはできるようですが、その場合は工事費・月額料金で月々1500円ほど高くなるのと、壁に穴を開けるため大家の許可が必要になるそうです。
電話線のジャックがあるのに線が無いなんて、予測できるはずもなく、そんな馬鹿げた話に納得できるはずもないので、管理会社と交渉することに決めました。

契約前に仲介業者にネット接続可能である旨を確認しており、内覧時に電話線のジャックの存在と位置も確認できたため、契約を結びました。
ネット接続は住居に求める必須要件であるため、ネットに接続出来ない部屋であればそもそも入居しませんでしたし、費用や速度の理由から有線でのネット加入を諦める考えはありません。
なお、建物全体がCATVに加入しているため、最初はCATVのインターネットを検討しましたが、設備がなく工事に大家の許可が必要と言われた為断念し、フレッツ光を申し込みました。(前の部屋ではCATVのネット接続を利用していたため継続出来れば工事費もかからずベストだったのですが…。今どきCATVでテレビだけなんてありえない！と少し腹立たしく思ってはいます)

管理会社には業者来訪時にすでに連絡をとっており、業者に電話を変わって直接状況を説明してもらっているので、現状は伝わっていると考えられます。
また、割と突っ込んだ話(こちら側で電話線を引けないか)をしており、無理と回答していましたので、こちらで手が打てる物ではなく管理会社で解決すべき問題である事も伝わっているかと思います。
施工業者がお休みとのことで、休み明けに確認をとって折り返し連絡を頂ける事になっています。

さて、ここからが本題です。
この事態に対する私の要求として、

★管理会社負担での電話線引き込み工事

を要求するのは妥当でしょうか。
また、万一電話線の引き込み工事が施工不可であるとの回答があった場合、

☆一戸建てタイプのフレッツ光を開通するため、大家から壁に穴を開ける工事の了承を取る事
☆設備不備が原因で割高なプランを利用するしかなくなっているため、その分の家賃値下げ(70000円→67000〜68000円)

を要求するのは差し支えないでしょうか。

ご回答よろしくお願い申し上げます。

No.4 回答者： risunotorasan 回答日時： 2016/01/11 22:05

賃貸マンションといえども　大家さん（貸主）もその物件の区分所有者であるので管理組合の承認がなければ　マンション躯体部分への工作はできません。

このことから　管理会社も確認の時間が必要なわけです。

安易に管理組合としても　簡単に要請に応じられない、工事許可を出せない（逆に言えば承認が下りない）一面もあり
逆に　ＣＡＴＶ回線でのネット接続サービスの打診があるものと思われます。

基本的には1店舗であった時点で　電話回線はあったのだから　その回線を使って増設は可能でしょうけれど・・・。
ミスを犯した業者の責任に他ならないでしょうから、その辺のを確認ができるまで待つしか方法はないでしょうね。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/01/11 10:26

元店舗を住宅に改装したのは質問者のリクエストではないよね？

それなら質問者の要求は“差し支えない“。

★と☆の２点について、要求内容には合理性があるよね。
一方で、それを管理会社なり大家が受け入れるかどうかは別。
ただ、管理会社や大家側が不利なのは明らかかな。
要求通りにはいかなくても、ある程度の補償はされる内容。

細かいツッコミをいれると・・・。
配線工事をやるとしたら、「管理会社負担」ではなくて、「貸主負担」。
管理会社が店舗を分ける工事を施工していた場合には、請負工事でミスがあったので施工業者（＝管理会社）の負担になるので、そういう意味で「管理業者負担」となることはあるけれど。


賃貸借契約の際に重要事項説明書があるはず。
そこには設備の説明が必ず記載されており、そこに「電話　設置可」となっていれば本件は重要事項説明違反（宅建業法違反）になる。
本件は配線が来ていないのだから、「設置不可」または「設置可　ただし別途工事費用負担あり」という記載になる。
管理会社だけではなく、仲介会社も入っているようなら、仲介業者にも連絡をして管理会社へきちんと対応するように連絡する等の援護射撃をしてもらうといいね。
この場合、仲介会社にも重要事項説明違反の責任があるけれど、部屋に配線が引かれていないなんていうのは調査しようがないので、責任を問うのはさすがにかわいそう。
だから矛先を管理会社へ向けてやれば喜んで協力してくれるはず。
この観点では、電話線の引き込みに絡めて、☆の要求「戸建てタイプ引き込みの穴あけ」よりも、他の部屋と同じようにＣＡＴVの配線を引くように要求した方がいいかもね。
重要事項説明書に「ＣＡＴV利用可」と記載があればまず確実に要求できるし。



でもさ、これって大家に連絡してすぐに工事する内容なんだけど、なんでこの管理会社は渋ってるんだろうね。
「穴をあけるのに大家の許可が必要」っていっても普通は承諾とれるし、建物がＣＡＴV加入しているのに１部屋だけ配線がないなんて貸主の損失にもつながるのだし。
よほど扱いの難しい変わり者の大家なのかな。
管理会社の対応、ちょっと理解できないね。

もし質問者に時間があるようなら、消費者センターや自治体実施の無料法律相談へ行ってみるのもアリだと思う。
電話配線は通常生活に必要な物なので借主が施工費用を立て替えて施工して、貸主へ費用請求するというのも可能になる場合もあるしね。


蛇足ながら。
これは質問者に関係ないところに問題の原因があると思う。
店舗を分けた際の工事で、発注者の発注ミスなのか受注者の施工ミス、どちらなのか。

本件では、貸主の「貸室を適正な状態で貸し出す」義務として、まずは貸主負担で追加の配線工事を行い、借主（質問者）へ適正な状態で部屋を貸し出す。
前述した原因である、発注者ミスであれば発注者へ、受注者ミスであれば受注者へ、この追加配線工事の費用を貸主から請求することになる。
こういうシンプルな図式のはず。

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/01/11 09:50

＞賃貸マンションの電話線が繋がっていない事が発覚

ここでいう『電話線』て、なんですか。通常電話線というとアナログまたはデジタルの固定電話の回線を指します。ただ質問文を読むと、質問者さんが要望されているのは、ネット接続のための（光）回線のようです。

まず契約書を確認してください。それが出発点です。電話あるいはネット接続の設備について、なんて記載されていますか？
電話線でもネット接続用の回線でも、契約書に記載があり実際にはないなら、堂々と家主に設備の設置を要求してください。

次に契約書に電話線及びネット接続用の回線についての記載がなかった場合です。

＞契約前に仲介業者にネット接続可能である旨を確認

これを仲介業者に伝え、なぜネット接続ができない部屋を紹介したのか確認してください。すなわち、大家、管理会社、仲介業者、の間でどのような行き違いがあったかを確認してください。（すなわち『誰にどういう責任があったのか？』です。）

＞★

管理会社負担での電話線引き込み工事
を要求するのは妥当でしょうか。

要求はしていいでしょう。（ただし、大家が「今はみんな携帯電話を使う時代だから、最初から固定電話用の回線は用意していない。契約書にも書いていない。それを承知で借りたんだろ」と開き直る可能性もゼロではない。）

＞☆一戸建てタイプのフレッツ光を開通するため、大家から壁に穴を開ける工事の了承を取る事
＞☆設備不備が原因で割高なプランを利用するしかなくなっているため、その分の家賃値下げ(70000円→67000〜68000円)

これも要求はしていいでしょう。しかし、大家がＹＥＳというかは別です。

No.1 回答者： madahama 回答日時： 2016/01/11 05:33

＞★管理会社負担での電話線引き込み工事

＞を要求するのは妥当でしょうか。

妥当です

＞☆一戸建てタイプのフレッツ光を開通するため、大家から壁に穴を開ける工事の了承を取る事

マンションで一戸建てタイプの契約はできません

＞☆設備不備が原因で割高なプランを利用するしかなくなっているため、その分の家賃値下げ(70000円→67000〜68000円)を要求するのは差し支えないでしょうか

要求するのは構いません
応じるかどうかですから